和谐社会视域下房地产企业履行社会责任探讨

闫 晶

（常熟理工学院 管理学院，江苏 常熟 215500）

一、引 言

和谐社会建设是中国全面建设小康社会的重要内容。社会主义和谐社会，是各方面利益关系协调发展的社会，是稳定有序的社会，是人类孜孜以求的美好社会。民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处是和谐社会的主要内容。关于企业社会责任，不同时代有不同的解读，传统理论认为利润最大化是企业的唯一责任，如亚当·斯密在《国富论》中强调企业要向社会提供产品和劳务，并使企业利润最大化。迈克尔·波特在《战略与社会：竞争优势与企业社会责任的联系》中指出：企业与社会具有共享价值，企业应从战略的高度重新认识和履行社会责任，并借此创造竞争优势。［1］当今企业的社会责任包括所有的利益相关者，企业不仅要对股东负责，还要对社会负责，如保护生态环境、关心员工利益、遵守职业道德、捐助慈善事业等。

改革开放以来，房地产行业发展迅速，房地产企业社会责任问题也日益突出。房地产企业在社会发展过程中体现的社会责任是多方面的，目前很多企业普遍关注的是捐资慈善事业，如汶川大地震后房地产企业捐赠总额达数十亿元，不少企业还成立了公益基金会，以求长期致力于社会责任建设。其它方面还包括合法经营及纳税、节约资源，保护环境、提高建筑工程质量和业主满意度、保持房价稳定、提高企业信用等。总的来说，中国房地产业仍处于履行企业社会责任的初期阶段，人们对房地产企业的社会责任关注程度是前所未有的。

我国房地产企业特殊性决定了它应承担更重要的社会责任。首先，房地产企业与人民生活息息相关。我国自古就有“居者有其屋”、“安居乐业”的思想，但目前的高房价使低收入阶层买不起房、使许多中产阶层沦为“房奴”；同时，房产又成为一种投资甚至投机商品，房价飞涨导致贫富差距不断加大，引发的社会矛盾越来越突出。其次，资源过度消耗产生的环境问题和社会问题越来越多。房地产企业要注重节能环保材料及技术的采用与引进，以利于环境保护和资源节约，有利于自然资源及社会资源的均衡调配及共享，促进社会的可持续发展。最后，房地产企业要关注公共利益，引领社会公平，促进社会和谐。总之，在构建和谐社会的大背景下，房地产企业要提供安全、舒适、经济、节能的建筑产品，保护环境、保障民生、引领房地产业可持续发展，以利于人与自然和谐、企业和社会的和谐。

二、我国房地产企业在履行社会责任方面存在的主要问题及成因分析

目前，我国房地产企业忽视社会共享价值，在履行社会责任方面存在诸多问题。

（一）高房价引发的社会问题越来越严重

房地产行业的垄断性、土地资源的稀缺性、资本市场的投机性以及某些部门利益和人们对住房的刚性需求，决定了房地产价格的快速上涨。

国家统计局2010年4月13日公布的房价数据显示，2010年3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。房价的疯涨固然有市场经济因素在内，但在这个过程中房地产开发商违反市场规则和职业道德，不讲诚信现象时有发生，如推迟办理房屋预售证进度或拿证后捂盘惜售、囤积房源造成市场供应不足，或借助投机客大举进入楼市之时哄抬房价等。

不讲诚信是产生这种问题的表面原因，根源在于企业对高额利润的追求。在中国，房地产行业是暴利行业，许多房地产老板一夜暴富，受利益驱动，多数行业及投资者转向房地产行业，如国美电器，转向地产投资曾造就了当时的中国首富。在相当一段时间，房地产老板就是暴发户的代名词。

而房地产开发商的这些行为导致与消费者的纠纷接连不断，群体性事件时有发生。2010年4月初，上千购房者在中弘北京像素预付了两万元意向金，并被告知开盘价格分别为均价2万元和2.4万元左右。而4月11日开盘时，开发商将原本口头约定的价格提高了4000元/m2，并取消此前承诺的多项优惠政策，引起近千名购房者的极度不满，愤怒的购房者冲击售楼处，导致该项目当天未能开盘。［2］房地产业的高额利润使富者越来越富，与低收入者的差距越来越大，社会中的许多人的仇富心理由此产生；同时大量工薪阶层沦为房奴，增大了生活压力，降低了生活质量。日益拉大的贫富差距和过大的生活压力使人民内部矛盾越来越多，严重的影响了社会的安定与和谐，已成为我国当前社会中急需解决的问题。

（二）资源过度消耗，破坏了人与自然的和谐

促进社会可持续发展是企业最大的社会责任。社会可持续发展是指既要满足当代发展需求，又不对后代人的发展构成威胁。它要求企业在发展中要节约资源、保护环境，为后代人的发展留下充分的余地，促进人与自然和谐。目前，我国房地产企业在促进社会可持续发展方面主要存在如下一些问题：一是节能方面，建筑企业能耗居高不下。我国的住宅能耗约占全国总能耗的20%左右，比相同气候条件的发达国家高出1-2倍。住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，消耗了相当于全世界40%的水泥和钢材。二是环保方面，在建筑材料、设施设备选用上忽略使用者健康需求，有毒、有害的材料大量使用，使居住者的健康受到潜在威胁，同时也污染了人类赖以生存的环境；城市中高楼林立和大量玻璃幕墙的使用，使温室效应不断增强；设计中不能充分利用太阳能、风能和水资源，造成了能源的浪费，不符合亲近自然、人与自然和谐相处的理念。三是我国建筑寿命短造成了资源的巨大浪费。据统计，我国的建筑物的寿命平均只能持续25-30年，而英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。如此短寿的建筑每年产生数以亿计的建筑垃圾，其数量已占到城市垃圾总量的30%-40%［3］。

产生这些问题的原因在于房地产企业的急功近利，忽视了社会责任和社会效益。节能住宅或绿色建筑的建设会增加房地产开发企业的资金投入，而这种投入往往又难以为开发商直接带来经济效益。如果设计中采用太阳能取暖或太阳能热水器、新风换气系统、中水处理系统、建筑遮阳、光纤照明系统等节能环保措施，平均成本投入要比普通建筑增加400元/m2左右，而这部分成本要在未来5-7年的使用过程中通过其它能源的节约获得弥补与平衡。尽管这种成本增加所造成的房屋价格的上升从长远和根本上来说是有利于广大住房消费者的，但是，在房屋的舒适度或价格没有被社会普遍接受与认可之前，因为投入与产出的不匹配，对于房地产企业没有相应的利润回报，因此这种节能住宅的开发不被广大开发商重视，目前健康节能住宅的推广难度较大。

（三）忽视公共利益，破坏了人与社会的和谐

近年来房地产企业由于不履行社会责任所导致的不和谐现象主要表现在以下两方面：

一是工程款延迟支付情况比较普遍，拖欠农民工工资导致的纠纷接连不断。例如，广州汇景新城装修工程于2009年3月完工，2010年楼房已经交付使用，但大部分农民工的近70万元工资没有发放到位，2010年2月5日，农民工聚集在汇景新城讨要被拖欠工资。2010年4月7日，60多名农民工索要被拖欠的工资时，与长春某建设公司员工发生厮打，双方均有人受伤。［4］我国存在大量的农村富余劳动力，房地产开发解决了农民工的就业问题，劳动收入是他们的生活保障，工资被拖欠极易影响社会的稳定。这主要是因为多数开发商进行开发建设的大部分资金是通过贷款或其它融资途径得到解决的，由于种种原因导致现金流出现问题而影响工程款的正常支付；还有一些不具备资质的企业进入房地产行业，本身因没有资金作保障，导致施工企业或劳务队伍欠发工人工资情况时有出现。

二是因房屋因工程质量问题引起的纠纷不断。2009年10月武汉新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建6层正在粉刷装修的楼房突然倒塌；深圳市宝安区熙龙湾小区、深业新岸线小区、幸福海岸、西岸茶城等一些楼盘地面发生沉降，严重之处的地面和台阶之间形成的缝隙足以塞进一个拳头；2010年4月1日广西南宁市四季花都小区一栋6层楼爆破后倾而未倒，呈40度角倾斜。［5］商品房经常发生不同程度的质量问题，使居住者对房地产企业产生了不信任。这主要是因为房地产开发商为了让项目及早上马而缩短设计时间，使设计质量不高；或为了降低开发成本而恶意压低价格，导致承包商偷工减料、以次充好；或者将项目交给技术及管理能力不高的承包商施工，使建筑质量存在隐患。上述这些“楼脆脆”、“楼陷陷”、“楼歪歪”等情况不仅严重损害了当事人的利益，对人民群众的生命健康和财产安全构成了严重威胁，而且造成人与人、人与企业、人与政府之间不信任，这与和谐社会所倡导的诚信友爱背道而驰。

人与社会和谐是和谐社会的基本内容。房地产开发商建造的住房是人们生活必需品，是百姓安居乐业的场所，是影响社会稳定的重要民生问题；其投资规模大，少则几千万，多则几十亿，是影响各利益主体关系的重要经济问题。企业只有关注公共利益，才能实现企业的可持续发展，达到社会和谐。

三、加强房地产企业社会责任建设的对策和建议

目前，房地产开发企业履行社会责任的情况良莠不齐，少数品牌开发商比较关注社会公益事业、重视房屋规划及设计质量，但总的来讲还存在不尽如人意的地方。为了更好地督促房地产企业履行社会责任，加强和谐社会建设，需要从以下几方面着手。

（一）合理进行项目策划，重视开发过程的精细化管理

房地产开发是从土地获取，到规划设计，再到建设及销售的系统工程，其中每一个环节的管理对房地产开发是否成功都起着至关重要的作用。通过项目初期的全面策划可以实现包括资金筹备、设计及建设质量控制、销售时点及定价等全过程管理的预演。在合理策划的前提下，重视过程管理，以事前规划、事中控制为主，主要体现在：①对建设过程精细管理，提高规划、设计、施工质量，以求最大化满足业主对房屋的物质及心理需求；②合理调配资金，合理确定工程款支付比例并及时支付；③监控承包商对农民工的技术培训及安全教育，逐步提高行业从业人员整体素质；④以人为本，关注农民工养老保险及医疗保险等保障性事业落实情况；⑤逐步推进建筑产品标准化、企业操作流程标准化和企业管理标准化，缩短开发周期、控制开发成本，节约劳动力投入及社会资源，实现人与社会和谐相处。

（二）强化政府引导与监控职能，增加绿色健康住宅规模及投入

中国是一个人均资源特别紧缺的国家，企业的发展一定要与节约资源相适应。目前我国政府对建筑节能已经有了一些强制性要求，如墙体保温已经在新建住宅中得到广泛应用，但有限的节能技术应用还远远达不到节约资源、保护环境的目标。政府主管部门应该更深入地研究资源节约目标的长远性和可行性，对包括房地产开发商在内的行业相关主体提出更严格的节能环保要求，加大绿色健康住宅开发的强制性管理举措，从项目立项开始严格把关及跟踪监控。房地产开发企业要在遵守国家的各项强制规定基础上，自主研发、引进节能环保工艺、材料和理念，推广绿色健康住宅、零能耗住宅。房地产开发标杆企业应站在全局立场，从自身做起，率先承担应有的社会责任，增加节能健康住宅的开发规模与投入，引领行业发展，带动中小房地产企业共同促进社会的可持续发展，实现人与自然和谐相处。

（三）加强房地产企业内部机制建设，建立合理完善的社会评价体系

房地产做为国民经济支柱产业，对于区域乃至社会的发展发挥着关键作用，而房地产企业内部管理机制的健全将会更有效地促进其作用的发挥。我国房地产开发企业资质设定门槛较低，导致目前我国的房地产开发企业数量众多，而管理水平参差不齐。因此政府主管部门应加强房地产开发企业申请审核力度，并对新申请房地产开发企业建设全过程加强监控，特别注意严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。房地产企业要重视企业文化建设、员工培训教育，规范内部管理制度及流程，以合法经营、诚信经营、持续经营为企业发展目标。通过建立由社会公众、业主、政府主管部门、合作伙伴等广泛参与评价，以诚信经营及纳税、企业信用、业主及公众满意度、房价水平、内部管理、员工待遇、合作伙伴关系、节能环保等为主要内容的社会责任评价体系，并根据评价结果对达不到合格标准的企业给予限制开发等方面的处罚，来促进房地产企业内部管理水平的提升、开发利润目标及房价的合理确定、各相关主体利益关系平等与协调、社会矛盾妥善处理，实现房屋售价与社会经济发展相协调、与人民群众收入水平相匹配的稳定有序的房地产市场发展格局，实现人与人之间良好沟通交流、彼此互相尊重，实现人与人的和谐相处。

四、结 语

我国房地产行业正处于一个关键的发展阶段，在为人们提供安全、舒适、健康的产品的同时，重视社会责任建设，能够塑造企业形象，提高企业竞争力，实现可持续发展。房地产企业履行社会责任，需要从管理入手，诚信经营、努力降低成本；又需要从设计入手，节约资源、保护环境；还需要从决策入手，关注公众利益，引领行业发展。房地产企业履行社会责任对构建和谐社会具有重大的现实意义。

［1］熊璐瑛，宋志勇.论房地产企业社会责任与企业的持续成长［J］.商业时代，2010（2）：79-80.

［2］林喆，王锦.楼盘一夜涨价4000元，购房者谈判7小时妥协［EB/OL］.中国网，（2010-04-14）［2010-04-18］.http：//www.china.com.cn/economic/txt/2010-04/14/content_1981-0006.htm.

［3］王茜.中国建筑平均寿命低［EB/OL］.中国日报网，（2010-04-06）［2010-04-10］.http：//www.chinadaily.com.cn/zgrbjx/2010-04/06/content_9687318.htm.

［4］五山街综治办.五山街迅速处理一起农民工追讨欠薪事件［EB/OL］.天河区信息网，（2010-02-05）［2010-04-15］.http：//www.thnet.gov.cn/zxzx/jdxx/201002/t20100205__335-420.html.

［5］蒋艳.广西一新建小区楼房悄然爆破未倒塌成“楼歪歪”［EB/OL］.重庆晚报网，（2010-04-06）［2010-04-16］.http：//www.cqwb.com.cn/NewsFiles/201004/06/201049060749153-39349.shtml.