芜湖旅游房地产开发模式研究

张明新，王虹

芜湖旅游房地产开发模式研究

张明新，王虹

旅游业和房地产业的融合是旅游业和房地产业的一种新的经营形态。以芜湖华强旅游城项目为例，分析了“旅游+地产+商业”的旅游房地产开发模式的特点，认为这种模式具有巨大的市场空间，是推动城市化进程的有效手段。提出了运用这种模式应到达的要求。

旅游房地产；开发模式；芜湖华强旅游城；城市化

旅游房地产开始的标志是1964年法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，它首次采用了分时（timeshare）销售的方式招揽客户，随后这种方式在瑞士和欧洲其他国家传播开来。70年代分时销售引进美国，房产商在销售中引入“时权”概念，刺激了消费者购买，并发展成为当前在欧美流行的“假期交换系统”，使旅游房地产得到了迅速发展。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村等，将旅游房地产推向了高潮。

2001年7月在海口举办的“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”标志着我国旅游房地产进入了一个新阶段。随着国内旅游房地产市场的蓬勃发展，研究文献不断增多。这些研究主要集中在5个方面：一是我国发展旅游房地产的可行性、制约因素及问题和对策探讨；二是从房地产的角度探讨旅游房地产处理积压房地产的意义；三是从景观房产的角度分析它的概念、特点、类型等；四是对旅游房地产得以确立的理论基础的探讨；五是对旅游房地产市场体系及其开发模式的研究。上述文献对开发模式的研究集中于将不同的模式加以介绍或比较［1-2］，没有探讨某一具体的开发模式。

一、模式的引入

芜湖华强旅游城项目将以建设现代化、园林化和生态型优美城区为目标，在安徽省芜湖市长江大桥综合经济开发区内整体规划设计，分步开发建设，总投资70亿元，占地面积3.3km2，其中旅游用地1.66km2（湖面面积72万m2，占旅游用地面积的43.46%）。该项目以“方特欢乐世界”高科技特色主题公园为核心，以主题公园旅游为主，综合休闲旅游与新城市概念，集商贸、酒店、娱乐、餐饮、人居、教育等多项功能。

芜湖华强旅游城项目以文化、旅游房产为支撑，以商贸、三产为增长点，集旅游观光、会务博览、娱乐休闲、生态人居为一体，力求打造成中国中部地区高科技、多功能、高标准的大型旅游文化产业基地。已经建成的华强旅游城主题公园将成为“立足皖东南、辐射‘长三角’，影响全中国”的区域性的旅游目的地，从而打响“自然黄山、徽商故里，人文芜湖，魅力华强”的旅游文化新格局。

芜湖华强旅游城项目由高科技主题公园及服务设施，业态齐全的城北商业圈，配套完善的生态型人居社区三个板块有机组成（即“旅游+地产+商业”模式），其中主题公园的接待能力设计为300万人次／年以上。旅游城以高科技特色主题公园为核心支撑，将休闲型旅游及新城市概念融合为一体，将成为我国未来城市旅游发展的一个样板（即旅游城市化）。

二、模式板块

模式以“旅游+地产+商业”模式为核心，以“旅游主体房地产”和“成片综合开发运营”为两大开发特色，两大核心竞争力。模式引入成片综合开发运营理念，形成了健全的产业链，促进房地产与旅游、文化艺术、休闲等产业的互动发展和良性循环。

（一）旅游

旅游项目有方特高科技主体公园、方特童话王国、方特欢乐水世界、方特度假城中城、大桥生态区、滨江公园、景观大道、高架观光轨道。

方特欢乐世界是中国目前规模最大的第四代主题公园，总面积约125万m2，其中陆地面积约53万m2，水面面积约72万m2，属于芜湖华强旅游城的一部分。方特欢乐世界采用当今最先进的理念和技术精心打造，堪称“国际一流”。芜湖方特欢乐世界由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。其中，阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头是全开放式区域，游客可以免费自由参观。方特欢乐世界中的主题项目、游乐项目、休闲及景观项目共计300多个，其中包括许多国际一流的大型项目，大部分项目老少皆宜。这里有国际一流的高空飞翔仿真体验项目“飞越极限”、大型动感太空飞行体验项目“星际航班”、亚洲首座大型多水幕立体交互历险项目“所罗门封印”、中国首创的大型火山穿行历险项目“维苏威火山”、国内最大的玛雅主题大型历险项目“神秘河谷”，亚洲规模最大的恐龙灾难体验项目“恐龙危机”等［2］

（二）商业

华强城市广场是芜湖华强旅游城项目三大重要组成部分之一，其商业建筑面积共约12万m2，是华东地区首个以主题公园为最大主力店，齐集旅游、餐饮、娱乐、休闲、购物的超大型商业综合体。项目包括阳光广场区、CITYWALK区、渔人码头区、品味天地区和天天MARKET区5个主题街区。

阳光广场区业态分布休闲餐饮、品牌连锁快餐、世界及中华美食广场、大型酒楼、KTV及婚纱摄影、健康水会、主题商城等，营业面积约2万m2。CITYWALK区业态分布咖啡店、冷饮店、玩具店、时尚精品店、礼品店、便利店、书店、健身中心、电玩城和时尚客栈等，营业面积约2万m2。渔人码头为酒吧风情街，以酒吧主力店、慢摇吧、清吧、西餐吧、交友吧为主，营业面积约5000m2，将成为全城最有情调的地方，如同San Francisco的Fisherman's Wharf。主要呈现水岸风情。天天MARKET区以大型超市卖场为主，营业面积约2.5万m2，以购欢乐、购时尚为特点。品味天地区以各种规模餐饮为主，营业面积约5万m2，是有品有味的食尚天地。

项目以华强旅游城的超大规模为依托，兼享亚洲最大在建主题公园“方特欢乐世界”的超旺人气，其辐射商圈广阔。近可覆盖芜湖、马鞍山、铜陵，远可影响长三角甚至全中国。建成后的华强城市广场，不仅必然成为芜湖最时尚的商业中心、鼎旺之地，更会是皖江、皖南区域的旅游、消费中心和商务活动聚集地。

华强城市广场的商业房地产项目按照“只租不售、统一产权、统一管理”的原则运营。其优势体现为：（1）协调业态及最佳比例，网罗各端消费群，为商家保证充足客源；（2）营造良好商业氛围，为商家减免投资风险；（3）统一管理，利于创造整体品牌，提高行业竞争力；（4）规范化管理，为商家提供系统的店铺维护、物业增值服务等；（5）彰显开发商资金实力，集聚商家信心，促进商业迅速兴旺。（6）专业商业经营，专业物业管理。统一产权管理的同时，华强城市广场还将对商业的日常营运、物业维护、商业推广、物业出租、品牌控制与调整等实行专业化的统一管理。与绝大多数商业物业不同，华强城市广场不仅会搞好招商，更会注重后期的管理，如调控经营品种、营造舒适的购物环境、提升整体商业形象等，以保障经营者的利益，使整个项目能长久保持市场竞争力。

（三）地产

旅游地产项目包括别墅小区、多层住宅小区、小高层住宅小区、高科技产业园、物流中心等。这里的地产是一种狭义的房地产，主要指住宅区。

醇美华城是芜湖华强旅游城项目三大重要组成部分之一，占地约1.64km2，东临银湖北路，与主题公园融为一体，西至浩瀚长江，南接天门山路，北侧毗邻生态公园，与长江大桥遥遥相望。醇美华城作为一个大型的国际化的人文社区，将提供全方位的优质生活环境。景观型住宅区是形成旅游地人气的前提，是旅游地持续改善旅游环境的动力，同时可带动旅游景区级差地租的升级，提高旅游景区层次，提升旅游景区的品位，以此吸引更多投资，促进旅游地进一步开发［1］。

三、“旅游+地产+商业”模式的特点

（一）“旅游+地产+商业”模式是一种新的地产开发模式，它将旅游、生活休闲、购物消费、会展等一系列元素结合在一起，倡导一种新的生活理念和方式，引领新的生活时尚。它不囿于一时一地的开发，而是着眼整体，进行组团式、城区连片开发，区内各项生活配套设施（交通、医疗、教育等）齐全，超出了单纯意义的地产开发。它是城市化进程的又一有效手段和措施。在政府投入有限的情况下，围绕提高城市化这一目标，以政府的市政发展规划为基础，企业投入为关键，进行该模式的复制，是促进城市发展，扩大城区规模（尤其是中等规模的欠发达城市）的有效途径。

（二）形成“旅游主体房地产”和“成片综合开发运营”两大开发特色，两大核心竞争力，二者相辅相成，不可分割。它们不是旅游与地产的简单捆绑和叠加，而是具有丰富的内涵和外延：以具有吸引人们观赏的公共景观和有游客进入为主要特征，以旅游主题的策划和注入为特点，以依托旅游城的丰富资源为核心，以旅游、住宅、商业、酒店、办公、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的互动为发展动力，以不断创想和自主创新为进步源泉，通过“差异化”的大型综合社区的开发和运营，满足人们对现代优质生活的多元需求。

四、“旅游+地产+商业”模式实施要求

一是总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产。项目建设要高标准、有创意，要聘请顶级的景观设计公司进行精心规划和设计，并做到规划一步到位，然后分步实施。项目建设要坚持先做旅游，后做房地产。旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品，以人气带动区域价值提升，为房地产项目（商业+地产）的后续开发奠定基础。

二是综合开发，全面收益。芜湖华强旅游城项目的功能组合极其丰富，配套齐全，子项目众多，因此，在项目开发规划和实施过程中，一定要达到旅游项目、地产项目、商业项目和配套项目相互支撑、降低风险的目的。

三是环境优先，永续利用。在旅游房地产项目中，自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础。芜湖华强旅游城项目建设应坚持“统一规划，近期、远期兼顾”的原则，它是以主题公园为核心，需要正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设。

四是做好项目规划的合理衔接。在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，要进一步协调好关系，使各个子项目具有相对的独立性，同时又共同组成一个有机的整体，合理分担整个项目不同功能的诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，在尊重历史、科学保护的前提下，进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵［4］。

五是建筑为形，文化为魂。芜湖华强旅游城项目的高端产品特性，决定了项目建设一定要走“精品化”道路，要着力强调项目的个性、质量和创新，导入相关权威的国际体系认证体系。使其得到全新的定位、延续和提炼。

[1]胡浩，汪宇明．中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学校学报，2004（4）.

[2]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[J].城市问题，2006（9）.

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F293.3

A

1673-1999（2010）15-0079-03

张明新（1978-），男，硕士，马鞍山师范高等专科学校（安徽马鞍山243041）教师；王虹（1969-），女，马鞍山师范高等专科学校副教授。

2010-04-10

马鞍山师范高等专科学校科研项目（2009xjkyxm15）。