个人住房贷款风险及其防范

陆继生,陈 红

(1.中国建设银行泰安分行,山东 泰安 271000;2.龙口市统计局,山东 龙口 265700)

2009年 4月 14日的《每日经济新闻》获得的一份最新研究报告显示,北京、上海、广州和深圳等一线城市,房价收入比最高均超过 10,远远高于世界银行 4至 6倍的一般标准,存在一定程度的泡沫。虽然我国可支配收入的统计中可能存在一定低估,这四个城市也不能代表全国的平均水平,但它至少可以反映居民住房贷款支付能力的下降,风险正在不断积聚。

所谓的“房价收入比”,是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,一般而言,在发达国家,房价收入比超过 6就可视为泡沫区。这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州,这 6个城市的房价收入比偏高,房价应该合理回落。上海易居房地产研究院综合研究部在这份《我国房价收入比研究:房价有所回落,一线城市依然偏高》研究报告中说,“就我国一线城市纯商品住宅的房价收入比看,2007～2008年保持在 15左右的水平,明显高于香港的合理均值,上海甚至高达17.2,接近 2007年香港房价泡沫前的水平。”

国外经验表明,住房贷款的风险暴露期一般为 3至 8年,所以目前我国的个人住房贷款也已开始进入风险暴露期。其风险的滞后性使我们错误地将其视为一种优质资产,但国外的情况表明事实并非如此 (上世纪 70年代西欧大量住房信贷公司的破产和 1995年日本国际金融第一案),商业银行作为直接的风险承担者对此应引起足够重视。

一、我国商业银行个人住房贷款业务的风险

梳理近年来商业银行个人住房贷款业务的风险案例,结合商业银行信贷风险管理理论,导致个人住房抵押贷款风险及商业银行信贷资金损失最主要的风险来源有以下几个方面:

(一)来自开发商的风险。开发商经营不善,或挪用资金,造成项目不能完工,形成“烂尾”,借款人购买并用来抵押的房产形成空中楼阁;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款相关合同难以履行,使借款人和贷款行的权益受到侵害。

(二)来自借款人方面的风险。个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费,如果不按期还钱便产生了风险。

(三)来源于银行方面的风险。对借款人情况审查不严;对于开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系,抵押登记不落实;档案管理不严,丢失重要合同单据,由此造成银行贷款风险。

(四)来自宏观环境的风险。现行法律法规不健全,执法不力,司法不公以及所签合同不合理,将不能有效防范贷款风险;利率及汇率的变动,也会影响信贷资产的安全;各地区政策法规不统一甚至地方政府出台不合理规定,都会使银行风险加大。

(五)其他风险。如二手房贷款风险、贷款结构风险、抵押物风险、第三方道德风险和非银行部门的操作风险等等。

二、商业银行个人住房贷款风险产生的原因

个人住房贷款市场风险是由于房价变动而导致金融机构发生损失的可能性。由于房价变动的因素很多,涉及宏观经济形势、国家经济政策、国际资金流动状况、居民收入分配状况、土地价格、开发商等,造成个人住房贷款市场风险的原因自然也是错综复杂。本文重点从房产市场、住房贷款需求、供给等角度,研究住房贷款市场风险形成的主要原因。

(一)房产市场角度——房地产周期波动

在经济学中,经济周期是指国民收入、就业和生产的波动,是繁荣时期和萧条时期的更迭。房地产行业与经济周期存在高度正相关关系,同宏观经济波动相适应,房屋价格也产生周期性波动,形成房地产周期。房地产周期波动导致房地产价格发生波动,而房地产与金融部门的信贷活动关系紧密,任何一个环节发生变动都会传导到金融部门,影响信贷资产质量。当房地产周期处于衰退阶段,房地产市场降温,房价大幅跳水,房屋空置率上升,市场房屋供过于求,伴随着房地产抵押贷款各方主体情绪和预期的变化,被迫违约风险和恶意违约风险越来越大。同时当房价下跌到一定程度时,理性违约风险也开始增加。这样,在经济衰退过程中借款人风险是处于不断增大状态的,这些不断增大的借款人风险会越来越大的可能成为现实,从而使得发放住房贷款的金融机构因此遭受损失。

(二)贷款需求者角度——贷款人投机心理

呈鲜味氨基酸测定结果表明，在鸡胸肉、腿肉和肝脏部位A2组和B2组分别为0.026 7%和0.085%、0.101%和0.102%、1.22%和1.83%，表明无抗养殖在鸡胸肉和肝脏中呈鲜味的氨基酸总量明显低于有抗养殖。

当前相当部分购房者属于投机购房,是冲着物业在短期内的资本收益,其行为特征是购房者短期内多次大量吸纳和抛售所购房产或购房权利证明,赚取低吸高抛的差价,类似于炒股,所以也称为炒房。投机买房者的判断能力和行为模式是欠成熟的,体现为对市场的判断不够理性,盲目跟风炒作,追涨杀跌,普遍有“捞一把就走”的心态,更有甚者,为了摄取暴利,不惜铤而走险,玩“空手道”的把戏,故意造假骗取银行的信贷资金去冒险。危险在于,投机者的行动是建立在一个假设基础上,即未来房价一定会涨,显然,这是不合理的,房市与股市一样也有高低潮,当房价达到峰值,随之而来的就是加速下滑和长期低迷的形势,而投机者的资金周转是需要不断有下家接盘才能实现的,接最后一棒的炒房者的资金会因遇上房产市场衰退而被套牢,炒房者也就丧失了偿还的能力。银行的风险就在这样的非理性行动中不知不觉倍增,待投机者炒作失利,违约的概率就会窜升。投机行为的盛行会扰乱房产市场的秩序,加剧房价乃至房地产周期的波动,是形成房地产泡沫的主因,提高了房地产整体行业风险,同时,它变相掠夺社会财富,引起社会分配不公,严重侵犯到本已对负担房价感觉吃力的中低收入群体的权益,致使他们不堪重负,风险进而经由银行跟借款人之间的资金链传递到金融系统,侵蚀金融资产。

(三)贷款供给者角度——住房消费对银行的依赖以及银行的非理性行为

银行面临个人住房贷款的市场风险,这不仅仅是在于房地产市场和购房者等外在因素,实际上银行自身对于市场风险的蕴藏和发生也有着不可推卸的责任。房地产周期可以在没有银行危机的条件下发生,银行业的危机也可以在没有房地产周期的条件下发生。但无论是发达国家,还是发展中国家,这两种现象在各种不同的制度安排下,都有着显著的关联性。其影响的结果取决于一国经济体系对银行体系的依赖程度。从国内发展情况来看,个人住房消费对银行依赖程度极高,一方面表现在由于房价因素,很多消费者特别是中低收入者采用大额按揭贷款的方式购房,另一方面表现在个人住房贷款目前仅通过单一银行渠道。这样一来,房地产消费资金的风险大大转移于银行系统之上,一旦住房价格有大的波动,势必传染到银行的住房贷款业务,使之遭受巨大损失。

竞争更是助长了银行的这种非理性和脆弱性。假设有两类互为竞争对手的银行:前者没有“危机短视症”,它在进行交易定价时假定严重的外部冲击事件有一定的可能性;后者有“危机短视症”,它在进行交易定价时假定严重的外部冲击时间不会发生。在一个竞争性的市场上,前者的市场份额势必会被抢占。因此,即使银行对预期收入有所怀疑,也会因为其他银行的行为而打消这种怀疑。因此,银行的非理性行为主观上助长了房地产泡沫的产生、加速和膨胀,房地产泡沫一旦迸裂再反过来进一步造成银行贷款的风险爆发,这是一个相互作用的过程。银行自身对其贷款的市场风险的形成也起着重要的作用。

三、个人住房贷款业务的风险防范控制措施

为更好地开展个人住房贷款业务,针对上述业务发展中存在的风险及原因分析,重新认识个人住房贷款业务内部控制管理的重要性,必须从严规范各个环节的工作,应从以下几个方面对个人住房抵押贷款中的风险进行管理、控制。

(一)对开发商风险的控制手段

(二)提高针对借款客户的信用风险状况的预警能力

为了分析其偿债意愿要调查借款申请人的品德,住房贷款人品格的了解是住房消费贷款信用分析的重要一环。住房贷款借款人的经济偿还能力主要反映在借款申请人的职业与收入、财产状况、债务状况三方面。要认真核对借款申请人的基本情况,提高信贷员的鉴别能力,防止受骗上当。检查买卖双方交易是否真实、合法,防范开发商利用关系户搞虚假按揭交易,欺骗银行,套取个人住房消费贷款。对借款人目前家庭情况、居住地址、工作单位和通讯方式资料进行核实。考察借款人及配偶 (或财产共有人)是否按要求签署了同意抵押登记、参加保险、公正并承担相关费用的文件。另外,我国尚未建立一套完整的个人信息管理系统,也未建立个人财产申报制度,金融机构就很难确定个人收入的真实性,无法明确借款人的还款能力。另外,目前已有的信息机构还不成熟,无法防止超收入超能力的多笔贷款,无法核实外地的借款人信息。随着银行业务的扩展和消费信贷业务的拓展,在个人信用难以确定的情况下,银行的信用风险也有所增加,因此无论银行是谨慎还是敷衍,对借款人的收入和信用状况其实无法了解,这就给不道德的借款人骗贷款以可乘之机。

(三)担保风险的控制措施

住房抵押贷款的担保方式,应优选所购房产抵押或以有价证券进行足额质押,确保抵 (质)押行为的合法性和安全性。针对缺乏个人信用征信体系的问题,通过保险产品转嫁借款人信用风险也是一种很好的担保方式,但操作中要注意保险公司赔付的条件和信用保险文件的法律效力。专门为银行住房贷款提供信用保证的置业担保公司是一种新的担保机构,银行在操作中要审查置业担保公司的资信情况和财务状况,尤其要重视担保公司担保余额与其注册资本的比例关系、担保公司的营业期限和担保收入的运用等问题。还要严格执行贷款抵押的估价制度,合理评估抵押物价值,根据风险度确定抵押率。对房地产价格上涨过快地区和高档房地产项目以及投资性购房,在发放个人住房贷款时适当降低贷款成数。

(四)内部操作风险的控制措施

银行要根据实际操作中存在的问题,不断完善规章制度、细化各项业务操作流程,统一规范合同文本。按资产负债管理要求,在充分考虑偿还能力的前提下,合理确定贷款期限,力争缩短贷款期限,增强资金的流动性,把风险降到合理限度。银行要合理设置机构,选调懂业务、会管理、具有信贷工作经验和开拓精神的骨干,保证一定数量的高素质信贷人员,构建一支适应国际化竞争的个人信贷队伍,加强业务培训,实行个人信贷人员上岗资格考试制度,促进个人信贷从业人员素质的不断提高。按照“统一授信、审贷分离、分级审批、责权分明”的原则完善个人授信管理体制。为防范多头贷款风险,需要对客户家庭进行统一授信。银行利用自己掌握的信息开展客户家庭成员收入状况、财产和负债的完全核查,确定一个自然人家庭的总的授信额度,对自然人家庭消费贷款实行授信余额控制。要以科技为依托,把个人信用评分模型导入贷款评审实际工作中,建立一整套符合业务发展要求、与国际化大银行标准接轨的风险管理体系。推广重点项目主办信贷员制度,积极探索建立个人授信客户经理制。加强对经济环境、地区状况、房地产行业的发展、市场走向的分析研究,指导个人住房贷款工作,防范市场风险、周期性风险。

(五)加强贷后管理

目前住房贷款抵押物主要为期楼,为避免楼盘烂尾风险,确保售楼款专款专用,要对开发商项目进行跟踪,监控信贷资金的使用。贷款发放后,根据要求完善档案,健全档案管理制度,档案的填写、查询、借阅、结清等都应严格按照银行信贷档案管理办法执行;贷款管理部门应定期或不定期对借款人执行借款合同情况、资信情况、收入情况、抵(质)押物现状及担保人情况进行跟踪调查和检查,防止贷款风险的发生;对不良贷款,要加强催收和管理,必要时候通过法律手段减少损失,还可暂停其开办资产状况差的业务品种,直至将不良率降到合理的水平为止。商业银行必须密切监督企业尽快办理抵押物的登记手续,并以此作为判断开发企业诚信和贷款安全性的重要因素。依靠法律中介组织的服务,加强对文本 (购房合同和收入、身份)及贷款文本的制作和审查,以消除今后万一需要诉讼操作时的隐患。一般商业银行会邀请律师事务所进行相关的前期调查工作,针对这种情况委托银行有必要建立律师事务所的准入和淘汰机制,优胜劣汰,采取对律师事务所必要的监控手段,对有风险迹象的借款人和重点客户应采取定期和不定期的拜访制度,并对有风险迹象的借款人重点防范,当面询问,定期走访,牢牢控制住主要的风险点。

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