三亚产权式酒店的发展现状

海南大学三亚学院旅游分院 王健华

三亚产权式酒店的发展现状

海南大学三亚学院旅游分院 王健华

随着人们消费水平的提高，旅游业已经成为拉动经济增长的重要一环，而作为旅游结构之一的酒店住宿是必备的。产权式酒店能够有效结合海滨资源，具有投资小等优势，而三亚作为海南岛的旅游城市，在发展产权式酒店上有着很好的区位优势，但是也会出现一系列问题。因此，研究三亚产权式酒店的发展现状，进而为其提出意见和建议，对于三亚产权式酒店的下一步发展将提供良好的借鉴意义。

三亚 产权式酒店 现状

1 产权式酒店概述

所谓产权式酒店，是指酒店模式的一种新类型，它指：“将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权拥有全部产权，投资者可自主选择使用方式”。从中我们可以看出，产权式酒店具有两个主要的特点：第一，产权式酒店的消费者一般都是长期居住，与其他酒店短住不同，它是一般长期旅游的主要接待方式。第二，产权式酒店的投资者一般会把经营权全部委托出去，自己投资但是并不管理酒店，通过与管理者签订合同协议，然后让其全部经营，自己可以享受免费的住宿权，而且每年其酒店管理者都会给予投资者一定数额的回报。通常，这两个特点是混合在一起的。应该说这种产权式酒店是随着旅游业的发展而逐步建立起来的。

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。产权式酒店早在上个世纪70年代已经在西方国家发展开来，自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月,产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。可以说，产权式酒店的实质是这样的：开发商把酒店开发后，把每间独立的出售给投资者，但是投资者是不进行经营的，他还会再一次转让给管理者，并从中获得差价和回报。

2 三亚产权式酒店发展的优势

海南省地处我国最南端，海南岛独特的自然风光给了当地发展旅游业很大的优势，而三亚作为海南旅游业的重镇，必将是游客的必去之地，所以其产权式酒店也有着巨大的优势。综合分析来看，三亚产权式酒店主要有以下三个角度的优势：社会发展角度、开发商角度、消费投资角度。

第一，社会发展角度。从地理位置来说，三亚有着地理区位优势，它地处海边，而且日照丰富、环境优美，靠近海滩，这种具有极佳投资优势的地方在旅游业上潜力较大。而且从社会角度来看，人民更注重休养生息，紧凑的城市生活，使人们想去舒适的环境旅游度假。而海南人少风景美的特点极大的吸引着全国各地的人。关键是这种旅游不是短暂的，它属于度假性的。而这就需要消费者的长期入住。同时，发展三亚产权式酒店能够有利于三亚和整个海南岛旅游的发展。而且能够促进当地旅游房地产业的发展，也会带来旅游度假产品的开发。目前我国的观光旅游要远远大于度假旅游，旅游景点建设要远远大于旅游产品和相关文化的建设。发展产权式酒店必定会带来相关产业和文化的发展。

第二，开发商角度。这回涉及到两个问题：一是为什么开发商会选择三亚进行开发？二是为什么开发商会在三亚选择投资产权式酒店？对于第一个问题，其原因就是三亚独特的价值优势。要想建立酒店就必须具有以下四个基本条件：阳光、沙滩、大海、海鲜。这种独特的资源结合的最佳之地就是海南三亚。因为中国北方的大海很少有充足的阳光，而三亚正好有这个优势，吸引着大批的投资开发商。对于第二个问题，其原因就是产权式酒店的回报时间快。产权式酒店的经营是将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将部分产权出售，回笼资金，速度很快。

第三，消费投资角度。如果从消费投资者角度来看，在海南三亚进行产权式酒店的建设，绝对有利可图。因为，纵观整个酒店业的发展，我们会发现两种基本的投资酒店的方式：一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，每年都给予业主固定百分比的回报率，盈余部分为物业公司所有，包租年限有5年、10年不等；另一种是委托物业公司出租经营收益法，收益与经营状况挂钩，需要指出的是，这种方式有高回报，但也有一定的风险。所有为了获取更多的回报，都会投资这种产权式酒店。而且，消费投资者也会看到三亚的这种地位升值的优势。随着环境保护的加重，海南当地政府已经规定，凡是800米海岸线以内是不会再审批房地产建设，这使得以前的投资变得更加值钱。

3 三亚产权式酒店发展的问题

虽然在三亚发展产权式酒店具有很大的优势，但是纵观目前来看，其发展的程度并不尽人意。通过对于三亚产权式酒店的观察和分析，我们总结出其发展过程中存在的三个主要问题，以下做具体分析。

第一，三亚产权式酒店的定位失衡。目前国内产权酒店标准间一般标价区间为20万元到40万元。以国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币5万多元左右。可以说，这种高昂的费用是一般人对这种产权式酒店望而却步，很多人打算去进行度假旅游的人也会改成观光旅游。对于开发商来说，应该知道要想形成规模化的效应和取得良好的收益，光靠那些少数的上层消费者是不可能的，只有，定位在广大民众身上，其酒店发展才有生机。但是，为什么酒店的价格昂贵呢？除了建设成本以外，政府在地权上有着很大的获利空间，所以应该规范政府的行为，让其不仅政策上支持产权式酒店的发展，更多的是限制政府干预经济的手法，使其合理干预。

第二，三亚产权式酒店的规模和管理缺失。目前来说，三亚产权式酒店还是很少，没有形成规模。要知道，要想发展旅游产品，必须具有较大的规模效应，这样才能获益。我们知道，规模效应的发挥在于其边际成本的递减，越是多就越有相对优势，单靠零散的酒店经营无疑不能支撑起良好发展。同时，在管理上，三亚产权式酒店业存在缺失。这又表现在两个方面，一方面是管理观念的缺失，没有根本改变服务理念，还是存在许多不尽如意的漏洞。另一方面是管理人才的缺失，由于我国的产权式酒店起步较晚，没有相应的专门管理人才，这也在一定程度上制约了其快速的发展。

第三，三亚制度环境建设的滞后。这种制度建设，主要表现为法律制度建设。由于我国产权式酒店的发展尚处于萌芽状态，产权式酒店相对于普通房地产来说具有其特殊性，尚无产权式酒店行业专门法规，开发商与业主的法律关系仍不确定，也无具体政策可依。建设部在《商品房销售办法》中明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，而有些地方出台的规范性措施文件明确禁止宾馆、旅馆的分割出售，这使得投资产权式酒店有相当的法律权益很难受到保障。这会导致许多合法经营的开发商和投资商也踌躇不前，对投资开发这一产品缺乏信心和保障，也使得中国产权式酒店发展举步维艰。

4 优化三亚产权式酒店发展的意见

三亚产权式发展虽然有着极为有利的资源和地理条件，但是其内部运用和外部制度还是存在着一定的问题，所以要想使其持续的、良好的、健康的发展，只能根据具体问题具体分析。上边我们已经分析了其酒店发展遇到的主要问题，通过总结分析，我们得出，要想使三亚产权式酒店发展，主要通过以下内部和外部来两个大方面来着手建设：

首先，优化三亚产权式酒店发展的内部建设。这主要包括：明确产权式酒店的定位，进行集团化经营、管理制度与人力资本建设等。我们一定要建立服务大众的理念，将其酒店定位在中低层受众，因为他们才是持久的维持走下去的关键。同时，还有进行集团化经营，要注意与其他同行的联系和沟通，必要时可以联合经营合作。同时，软环境的建设尤为必要，不断完善其内部管理制度，对于员工进行培训，大力培养专门的酒店管理人才。

其次，优化三亚产权式酒店发展的外部建设。外部建设主要包括：不断的扩大市场，进行国外市场的建设；不断完善我国相关的法律法规。在这里特别要注意的是，一定要处理好和当地政府的关系，归根到底，政府在酒店地权方面有着极为重要的作用，而这又是投资开发成本的重要组成部分。

[1] 陈泳杏.产权式酒店:旅游地产投资的有效途径[J].资源与人居环境,2010,(02).

[2] 产权式酒店收益风险析.httP://blog.sina.com.cn/s/b109-4e4agdbzo10oelna.html.

[3] 我国产权式酒店的发展现状、问题及其对策.中国酒店招聘网.

[4] 海南产权式酒店现状及存在的问题.搜房网.

F272

A

1005-5800(2010)08(c)-211-02