城市商业网点布局规划需明确的几个关键问题

张润子 王文成

（哈尔滨商业大学 管理学院 黑龙江 哈尔滨 150026）

商业是一个城市产业结构中的重要组成部分，关乎该城市的经济发展与社会繁荣。商业网点是城市商业的客观实体也是重要载体。做好城市商业网点规划对城市商业的良性、持续和高效发展，对资源的有效利用和配置，具有重要意义。在城市商业网点布局规划中首先要明确以下关键问题。

一、相关理论基础为商业网点规划提供理论支撑

（一）商业区位论

是以研究商业区域位置环境为主要对象，它是从消费者购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区位论。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创立了一种简化的商品销售模式——六边形单一商品供应区。

（二）商圈理论

商圈主要从市场势力范围这一角度来考察，主要包括点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度的表现，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。从实际工作而言，商圈，是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。商圈理论在零售店的选址、零售店日常经营管理以及商业中心建设等方面都具有重要的理论及实践意义。

（三）集聚经济效益理论

在商业网点规划方面，集聚经济效益具体表现为：商店、人群和客流的集聚能够产生市场规模效应；集聚能够促进商店的专业化分工提高经营效率；集聚能够提供更为广泛的辅助设施和公共服务设施；集聚能够促进人力资本的集聚并产生吸引和辐射效应等。同时，集聚形态和地理位置的不同组合，形成了特定的城市商业布局形态。

（四）居民与城市和谐理论

商业网点布局规划除了从经济方面来分析问题外，更应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市景点、城市历史等方面的内在和谐以及对城市居民生活价值的提升，实现消费需求的多元化和综合化。要求商业规划能够体现多方面的和谐。包括多元化需求与服务功能的和谐、城市商业网络与等级体系的和谐、消费者偏好与企业特色经营的和谐、个性化建筑与地区文化的和谐等。

二、明确规划的原则有助于规划工作的顺利开展

一是商业网点规划要与城市规划有机结合。

商业网点规划应纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划之中；兼顾近期和远期，近期体现可操作性，长期体现宏观性；规划制订要立足于整个城市的发展，结合消费群体分布特点、购买力水平和消费的发展趋势，进行统筹考虑并预留发展空间。

二是商业网点规划要符合地区经济发展水平。

由于地区经济发展差异，各地商业网点规划务须考虑当地经济发展状况以及未来发展趋势，结合本地区消费水平和市场特点，方可确定商业网点数量、规模、档次和业态等，杜绝重复投资、好高骛远，相互攀比，

三是商业网点规划要与优化结构相结合。

商业网点布局应当体现整体具有分散性、局部具有集中性、结构合理、层次清晰的布局结构；应当注重规模上的大中小结合、项目上的新建与改造并存、经营上新型与传统协调等结构的优化。

四是商业网点规划要与城市人居环境的提升相结合。

商业网点的建设必须符合城市人居环境的要求，符合环保与可持续发展要求，在切实维护居民合法权益的同时，充分发挥便民利民和满足不同人群不同需求的功能，为居民开创良好的工作与生活环境，提高居民的生活质量。

五是遵循法律法规，加强监管原则。

商业网点规划通常要遵循和依据相关法律、法规和地方性法律文件。其中包括：《中华人民共和国城市规划法》、商务部《城市商业网点规划编制规范》；国家经贸委《关于城市商业网点规划工作的指导意见》；新国家标准《零售业态分类》（GB/T 18106－2004）；《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商务部建设部商建发〔2004〕18号）；以及其它本地区出台的《城市总体规划》、《商业网点布局规划》等。政府有关部门要加强监管力度，适时发布导向性意见，并通过建立和实施大型商业网点建设听证制度等办法，促进商业网点规划与建设规范有序发展。

三、分析商业网点布局规划的影响因素是保证规划可行性的重要前提

影响因素之一是城市的人均GDP。

目前，国内各地区经济发展水平存在较大的差异，每个城市、每个区域都有各自的市场特点、消费特点、资源特点和经济发展水平，统计结果显示，无论是何种级别和规模的城市，其人均GDP差异都是影响该市商业布局的重要因素之一，自然也会影响到该市的商业网点布局规划。这种影响主要体现在对城市商业规模的影响和对业态构成的影响，前者是通过影响居民人均可支配收入，而人均可支配收入的差异则直接影响到市场的类型、总量和规模；后者则主要是对传统和新型业态构成的影响。

影响因素之二是人口因素。

人口属于商业网点布局规划和建设的基础条件，也是商业网点规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业网点的总量，人口分布主要影响商业网点的布局，人口结构则对商业网点业态结构有较大影响。

影响因素之三是交通状况。

经济的高速发展与城市化进程的加快，使得一个城市的交通状况，要么成为经济发展的促进因素，要么成为限制发展的瓶颈因素。由于城市商业土地利用强度与商业开发规模越来越大，对道路用地不可避免地造成了冲击。一方面要繁荣商业，而商业的繁荣又需要交通基础设施的保障，处理好这对矛盾，是城市商业网点布局规划必须要面对的。城市交通的现状已经成为商业的迅速发展的制约因素。

影响因素之四是历史因素

每个城市都有自己的历史，曾经的老街可以成为一座城市历史的见证，也可以因为其越发严重的破旧而直接影响到商业的经营。在这种情况下，通常基础设施比较落后，配套设施严重不足，而彻底的改造又会动摇建筑的根基，甚至在很多城市的商业中心区也存在着这种历史遗留的状况，不能进行大规模的改造，不能进行现代化的装修，不能承载现代化的商业活动，从而影响到商业的进一步发展。表现出来的现象就是某些老商业街功能的单一，经营的萧条等。如何将保护城市的人文景观和展现现代化城市风貌，繁荣商业流通有机结合，是这类城市商业布局规划中要面对的问题。

此外经济的周期性波动和同类业态之间的竞争环境因素也会影响到商业网点的布局规划。