物业管理成本控制的有效途径研究

刘 晓

改革开放以来，我国物业管理行业有了快速、系统的发展，随着近几年房地产行业的火热，也促使物业管理行业全面发展。随着外资企业渗入到我同物业管理行业，使得物业管理行业之间的竞争显得日益激烈。如何在日益激烈的行业竞争中立于不败之地，提高投资收益，有效控制物业管理成本的研究显得日益迫切和重要。

一、物业管理成本概述

物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护、确保社区内环境卫生、维护社区内社会秩序等社区服务。物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于社区的物业类型、社区大小、新旧程度、客户需求、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。

二、物业管理成本的现状分析

1.物业企业组织成本较高

组织成本是企业成本的重要组成部分。物业管理企业的组织成本主要包含静态组织成本和动态组织成本两个方面。物业企业静态组织成本是由企业自身组织结构决定的，动态组织成本是指组织在运行中消耗的成本。静态组织成本主要表现在企业组织结构不完善，组织存在多头领导、管理层次过多等。动态组织成本主要体现在组织中的人员素质参差不齐，组织决策难以有效贯彻实施等。随着物业管理企业的不断发展，企业组织不断壮大，组织成本有居高不下趋势，增加物业企业负担。

2.物业企业管理方式简单

我围大多数物业管理企业提供的是一种简单的粗放式的服务。管理服务手段智能化水平低下，科技含量低，手工操作形式比较多，这必然需要大量的物力和人力。随着劳动力成本不断上升，而且客户对物业企业的要求也日益增高，造成物业管理企业成本不断增多。

3.社区配套设施不完备，管理难度大

改革开放以来.我国的房地产事业不断快速发展，并且社区的配套设施也不断完善。但是部分社区在早期的规划时，忽略了日后的物业管理，社区中的部分基础设施不完善，难以满足顾客需求的多样化。例如，在早期建筑规划中，存在机动车位比较少，甚至没有，绿化面积少等问题，造成对其进行物业管理的难度增大，直接增加物业企业的管理服务成本。

4.物业企业经营方式单一

在我国，部分物业管理企业是由政府房管部门转变而来的，经营方式比较单一，与现代企业制度差距还比较大。其经营范围主要围绕着社区内部的设备日常运行、维修及保养、清洁卫生、保安等基本服务。由于顾客需求的多样化趋势加强，简单的社区服务已经无法满足顾客的需求，造成部分资源的浪费，增加了企业成本。

三、控制物业管理成本的有效途径

物业企业管理成本的高低对物业企业的发展起到重要的作用，加强对物业企业管理成本研究，降低物业管理成本，将促使物业企业改革并以灵活的方式开展专业经营，积极参与社会竞争，提高投资收益。

1.降低组织成本

组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业易在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。因此，降低组织成本，要从两方面入手：

首先，要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。一个物业管理处（项目中心）内部组织机构如何设置，对物业管理成本的发生影响很大。现阶段各物业管理公司下属物业管理处（项目中心）内部的组织机构基本趋同，多少年来也没有发生多大变化。要想降低物业管理成本，首先要降低组织成本。物业管理企业在接到一个物业管理项目后，要对项目的特点、业主的需求进行仔细分析，然后有针对性地进行组织设计，做到力求合理。尽力杜绝组织结构上的先天不足。同时，也要根据市场的变化、业主需求的变化不断调整组织结构。

其次，要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。一个物业管理处（项目）内部组织机构设置后，管理处按照什么样的程序和流程进行运作才能达到效率最高，从而降低运行成本，这也是物业管理企业要认真研究的。如：要完善决策机制、和业主的沟通机制、日常服务机制、员工的激励机制、员工的进出机制等等。此外，还要完善现有会计制度的成本科目设置和归集工作制度，实现会计核算、全面预算、成本控制的有效结合。

2.营造良好的组织文化

企业文化的营造是物业企业发展之源和动力之本，从本质上讲企业文化是企业内部成员在长期实践活动中所形成的并且被组织成员所普遍认可和遵循的具有组织特色的价值观念和行为规范。组织文化能从根本上改变员工原有的价值观念，建立起新的价值观念，促使员工适应组织正常的实践活动需要。组织文化作为团体共同价值观，具有自我调控功能，使组织的目标自动转化为个体成员的自觉行动。组织文化在组织成本控制中有着巨大作用。物业企业在注重企业形象的同时，要不断地完善组织的文化，促进物业企业健康、快速发展。

3.促进物业企业多元化经营

物业管理企业除了提供基本的社区服务外，可以利用自身有利条件，在社区内开展多元化经营，这样既能发现和培育新的效益增长点，又能满足不同客户的个性化需求，同时达到降低服务成本、提高投资收益的效果。物业管理企业在实行多元化经营过程中，既不会增加管理成本，也不会增加业主的负担，而且还会给物业企业创造收益，因此多元化的经营策略成为物业企业控制企业成本的有效途径。

4.提升科技含量

首先，应提升物业管理服务手段的科技含量，包括配备高科技的设施设备，以提升管理服务效率，降低服务成本。其次，要运用先进的管理方法，对管理和服务过程的组织运用系统工程、运筹学、目标管理、全面质量管理、价值工程等现代化管理方法，以降低管理和服务成本。第三，提升物业管理企业成本管理本身的科技含量，包括运用信息化技术，逐步解决成本管理中成本预测、成本分析、成本评估等工作。第四，提高人员素质，建立精通管理会计、擅长成本控制的员工队伍。人员素质的高低是决定成本控制工作成败的一个关键因素。因此，物业管理企业一方面要注重引进高素质、高知识层次的人才，另一方面要立足现有的员工队伍，通过培训等手段大力提高员工的业务素质。

总之，物业企业是以服务为宗旨，以经营为手段的综合型经营组织。物业管理成本的高低直接决定了物业企业的可持续发展。因此加强对控制物业管理成本的研究，从而降低管理服务成本，实现投资效益最大化成为物业企业的当务之急。