普通商品住宅项目开发成本控制的措施

裘欧特

商品住宅开发具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场影响大等特点，被公认为高风险、高回报行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，原先以廉价获取资源进行开发获利时代已经成为过去。土地政策的变化和房地产行业信贷门槛的提高，使得房地产项目开发由原先粗放型经营向集约效益型转变。目前普通商品住宅开发项目中策划失误、设计不当、施工顺序不合理、相关人员素质不高、财务统计混乱的局面还普遍存在，因而如何对项目开发成本进行有效的管理和控制，是实现开发项目的经济效益和提升竞争力的关键。

一、完善财务控制程序

1.根据预算成本确定计划成本。在按预算成本确定计划成本前，一定要先计算税金、利润、大概预算定编费和定额测定费是否够足额缴纳。最主要的是剔除不可控费用，各成本项目的预算成本须严格按照各成本项目的计划成本折算。在按预算成本确定了初步的计划成本后，还须按预算工程量、材料用量、机械设备需用量和实际人工单价、材料采购价、机械油及电费等，根据使用台数、有关资料及经验测算；使用租赁机械须根据需要租赁台数及租赁单价分类计算。

2.成本核算要严格遵守成本开支范围，划清成本费用支出与非成本费用支出的界限，划清工程项目成本和期间费用的界限。实际成本中耗用材料的数量，必须以计算期内工程施工中实际耗用量为准。已领未耗用的材料，应及时办理退料手续；需留下期继续使用的，应办理假退料手续。实际成本中按预算价、计划价核算耗用材料的价格时，其材料成本差异应按月随同实际耗用材料计入工程成本中，不得在季末一次计算分配。

二、加强作业控制

1.招标阶段

提高报价数据的正确性和合理性。投标报价数据计算的正确性包括报价的范围和内容是否有遗漏和修改；报价中每一单项价格计算是否正确等。报价构成的合理性包括建筑材料价格是否与市场实际吻合；分部分项工程量清单计价表中的综合单价及各项日综合单价的构成是否合理；措施项目清单计价表中每一项措施费用是否以其技术标中的施工方案或施工组织设计为依据报价，措施项目费分析表中的构成是否合理；其他项目清单计价表中的总包服务费是否合理；零星工作项目计价表中的综合单价是否合理等。

2.设计阶段

采用招投标的方式选择设计单位，择优选择设计方案。设计费报价只能作为是选择设计单位的因素之一。重点考察加投标的各设计院的资质水平、设计业绩、信誉等因素，在综合权衡方案技术先进性、经济合理性的基础上确定最优的设计方案。

主动参与设计全过程，完善设计监理制度。开发商在设计阶段要与设计人员密切配合，督促设计单位推行限额设计。从中选出技术先进、经济合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。对方案设计、结构选择、材料的选用、设备的选型、建设标准的选择等影响投资的重要因素的决策时，设计人员必须进行定性与定量的分析评价，征求开发者的意见和认可。开发商在实施设计监理过程中对工程量、设备、材质的控制，审查设计图的错、漏、缺和设计不合理处，严格控制设计变更。

采用限额设计，设计人员应掌握和熟练运用价值工程“价值=功能/造价”的公式进行设计。在设计过程中按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，在进行项目可行性研究中编制投资估算时要科学合理、实事求是。

推广标准设计、通用设计以缩短设计周期，首要选用标准构件，可以在预制厂采用定型工艺，组织成批生产。这样既提高劳动生产率，有利于降低生产成本，又加快施工速度，缩短建设周期。

大力推行技术监理，监理工作的重点应放在施工图设计阶段，主要目的在于最大限度避免或减少施工过程中发生图纸变更。通过监理检查施工图是否根据已批准的初步设计进行优化和深化，认真研究建筑物各部分功能分区是否合理；设施是否完备；保证工程各项设计符合相关的规定、规范及标准；保证设备选型、复核设备相关数据合理；审查设计采用的新材料、新技术、新工艺是否符合规范要求，评估其安全性、可靠性、经济性。综合协调各相关专业，

3.加强施工阶段管理

（1）实施公开招标，择优选择承包商，对签约合同进行严格控制。承包商作为项目建造的实施者，其素质决定工程质量和施工进度。招标时应靠信息系统收集详细资料和数据，综合考虑各投标方的报价、资质等级、管理水平、技术水平、施工设备装配、施工业绩、社会信誉等因素，通过综合考评后确定中标单位。推选工程量清单式招标，发挥造价咨询单位在施工过程中成本控制作用。工程承包合同条款格式必须规范，文字严谨，精练。避免施工过程中职责不清，产生纠纷。合同计价方式选择上，开发商首先考虑采用固定总价合同，其次再考虑调值总价合同或其他合同形式。在招标文件中，将开办费包干、优惠条件等列入报价范围，善于将施工期间可能预见损失转嫁至中标方。

（2）加强工程变更管理，控制现场签证费用。由于主、客观多方面因素的影响，在项目施工过程中实际工程量、施工进度会发生变化，导致实际施工发生的费用偏离计划控制目标，一般开发商通过现场经济签证的方式加以认可。所以加强工程变更管理，控制现场签证费用是开发商控制工程成本的重要环节。开发商在审查确认签证时，必须仔细加以分析研究，凡合同中已明确的内容和费用，或定额中均已包含费用、或图纸中能够反映的内容，一律不予认可。一般而言，技术措施费、安全文明施工费等在合同中已注明包干，其费用的变更开发商应不予确认。同时要通过奖惩制度提高现场工程管理人员成本控制意识，对因投资控制不力，造成工程成本失控的人员给予经济处罚。

4.加强筹资过程管理

依靠完善的信息系统和科学的现金流预测加强资金管理。管理资金应按照开发项目最低必要资金需要量进行筹集，掌握合理界限，即按照高效益投资项目必不可少的资金需用量和保证开发项目运行正常、高效的最低需用量进行。

同时优化筹资结构，降低筹资风险和成本。由于房地产开发项目可以采取的融资渠道和方式的多样性，资金成本、财务风险也各不相同。因此，综合考察各种融资渠道和融资方式，以求获得最优的融资组合，提高筹资渠道的利用效率。

在保证资金投放需求的同时，要按照资金的投放使用时间和用量优化衔接筹资用资时间，避免因取得资金时间过早而造成投放的闲置，或取得资金滞后而延误资金投入的有利时间。

保持合理的资本结构和适当的偿债能力。资本结构由自有资本和借入资本构成，各种资金来源组成的比例关系，称之为资本结构。资本结构既是决定公司整体资本成本的主要因素，又是反映公司财务风险程度的主要尺度。负债的多少要与自有资本和偿债能力的需求相适应，提高自有资本的收益水平。