投资性房地产的有效财务风险控制

2010-08-02沙晓燕

中国乡镇企业会计 2010年12期

沙晓燕

一、风险控制前奏：投资前的准备工作

1.了解市场，做好分析

知己知彼方能百战百胜，所以做好市场分析是投资前要做的必要准备之一。包括以下几个环节：

（1）明确定位，方有对策。投资性房地产的市场定位，简单说就是面向承租人的水平层次。只有明确了顾客的层次，才能制定不同的经营策略，其承担的风险也是不一样的。以投资写字楼为例，承租人的长期盈利能力及其公司的信誉是考虑的重点。对于经营稳定的高端企业，定位当然就在甲级写字楼，而一些收入不稳定的小型企业，适合乙级写字楼，回报自然相对不稳定，存在一定的风险。

（2）慎重选择投资房产的类型。通常投资性房地产包括四大类：住宅/公寓、写字楼、工业房地产、商业房地产。不同类型的房地产对应的市场、风险都不同，因此，投资者要权衡市场分析和个人情况，选择适合的物业类型。拿写字楼与住宅相比，写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里。这样不但不会产生利润反而会消耗资金。在按揭方面，除边缘地区的项目或项目本身档次一般外，纯写字楼项目大多单价都很高，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。

（3）选址是房地产投资的关键。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内。对于以租赁为主要经营项目的投资性房产来说，应以选择已成熟商圈为主。具体考察这几方面的因素：第一，地段繁华。只有繁华的地段才能吸引充足的客流量。第二，交通状况。衣食住行是每个人的基本生存条件，对于依附于人的产业来说，交通也是决定性作用之一。

2.利用当地的市场经济状况，判断投资时机

我国的市场经济要遵循价值规律，具有周期性，同样对于市场空间的需求也呈周期性波动的特点。只有顺应这个周期性循环的趋势，才能顺势而上，而不是逆流而上。具体分析来说，多数项目在开盘时会用较低的价格吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。

二、微观经济论：加强持有期间的财务风险控制

对于投资者来说，关注微观的情况变化对日常的经营来说，显得尤为重要。留意财务预警指标系统，找出房地产市场风险产生的原因，以求找到相应的解决方案。投资性房地产的财务预警指标测度系统包括应收账款、租金营业净收入比等，利用投资者可依据其指明的方向采取相对应的财务风险控制措施。其中租金和营业费用是最敏感的指标。

1.租金是经营风险的控制先导

当警情指向租金时，企业应该从租金这方面寻找解决方法。租金是投资性房地产的主营业务收入，因此要慎重选择相应的措施，可从以下几个方面采取措施：

（1）调整租约的灵活性，防范经营风险的产生。第一，通过合同租金与预先指定的指数相挂钩，一般同居民消费价格指数有联系。消费者物价指数是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。第二，超额租约，当承租人的营业额收入超过某一规定数额时，由承租人支付给业主超过基本租金的部分租金。最后，按照租期的长短，缴纳的金额按日期改变。一般的做法是租期越长，租金依次递减，以此来吸引租客长期租用，获得长期、稳定的租金收入。

（2）适当降低长期租住和信誉好的租户的租金，来增强租户的稳定性。只有长期租住的租户才能在时间上保证租金的稳定性，同时也只有信誉好的租户才能保证你按时拿到租金。从长远利益来说，这两类人群带来的利益投资性房地产商营业收入的主要部分。因此为了留住这两类人群，可以适当降低他们的租金。