西安商业地产的牛与熊

◎ 文/记者 周励 图/王非

2010年以来，西安住宅地产经历调整后，商业地产却似乎正在牛起来。同时，各种数据也显示西安商业地产迎来了良好的发展契机，不过也面临着挑战。那么，西安商业地产如何才能健康、快速发展？记者为此进行了调查。

“熊房产”进入新时期

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall（超级购物中心）、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等建筑。

据西安房地产管理局相关资料，1998年是西安商业地产开始发展的一年，而检测整个西安商业地产市场具体的数据是始于2000年，开发状况基本上是不温不火，算是熊市。从2000年到2009年，西安商业地产的发展经历了三个波折，第一个是从2000年到2003年的探寻阶段；第二个是从2003年到2005年的第一个高峰，西安商业地产市场主动仿效北京、上海的写字楼；第三个是从2005年到2007年，尤其是2006年因为政策的影响，这3年供应量不是很大，就集中释放在了2007年、2008年和2009年，与住宅地产市场发展一样，西安商业地产进入了一个加速发展时期，虽然从各方面的数据看，在全国是排名靠后的，但未来发展机会很大。

西安房地产85%到90%都是住宅地产，商业地产体量比较小，从总的体量来看只占到北京、上海总体量的九分之一、十分之一；从租金的水平来说，西安的甲A写字楼屈指可数，像中大国际、长安国际等的租金水平和一线城市比较，占到它们的五分之一。就目前来说，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前商业地产聚集的地方，约占西安80%以上的商业项目。

回首2008年以来，受世界经济危机影响，西安住宅市场低迷，许多开发商及投资者转移目标，看好商业地产，试图寻求新的发展契机。目前投资资金从汇市、股市、高档住宅、写字楼市场纷纷转向商业地产，加之各国零售业巨头纷纷进入西安带来的市场效应，使商业地产项目竞争愈演愈烈，融多种功能于一体的城市商业综合体已经成为当前西安商业地产发展的新地标。

西安古城墙内，从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际城市传说等。城墙外，向南小寨的领袖城等，跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归，引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。北郊经济开发区，随着西安政府的北迁，北文化中心位置的确立，商业圈也将奠定；向东的康复路、轻工商业圈，向西的西门外、土门商业圈等基本形成。

随着大唐西市、西安万达民乐园广场和曲江新乐汇等商业地产项目的运营推进，备受关注的珠江地产也与世纪金花购物中心正式签约，这一系列的举动，意味着西安商业地产步入了新的发展阶段。

面临大好发展机遇

随着西安商业地产发展格局的变化，发展机遇在招手。这主要基于几点判断，首先国家正在进入城市化发展的高峰期，城市化率全国仍然只有40%多，跟发达国家70%、80%相比还有很长的进程要走；我国人口基数大，以每年一个点的比例增长，会增长很多商业需求，消费习惯和层次都会发生变化，很多新增的住宅小区逐步远离城市，传统的购物中心会增加一些新的商业需求。

另外，正像西安市副市长韩松在今年5月8日“首届中国商业地产合作大会”上所讲，经过几年的实践，西安政府已经体会到了商业地产是依赖市场规模的扩大而形成，城市化进程的加速又以商业地产的蓬勃发展为试点，城市不断通过商业地产的发展促进自身功能的完善和升级，商业地产的发展水平已经成为中心城市现代化发展程度的重要标志。

西安政府也正在实施商业地产的发展战略，决心要充分发挥国家物流节点示范作用，推动物流示范园区建设，打造以西安国际港务区为中心，以各节点辐射周边的区域物流网络，积极完善商业网点发展规划，着力提升包括中国商圈等中国城市中心核心商务区，加快改造小寨、土门、解放路等商圈。加速西高新等新型商圈，打造地产商业带，促进传统商贸服务业转型升级。

数据显示，2009年西安的社会消费品零售总额达到1382亿，增长20.3%，增速名列全国15个副省级城市的首位。绝对值占西北五省区省会（首府）城市总额的一半，也就是西安的社会消费品零售总额在西北五省区中遥遥领先。以商贸业为主的第三产业增加值占全市GDP的50.2%，已经成为西安经济发展的主导产业。

还有，西安作为关中-天水经济区的核心城市，被赋予国际化大都市的战略定位。西安未来的发展目标，到2020年基本建成国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。市区人口发展到1000万以上，主城区面积达到800平方公里，实现国际化大都市的雏形架构。这一发展愿景和奋斗目标昭示着西安商业地产未来巨大的发展潜力和无限的市场空间。

也正是基于以上原因，吸引了国内众多著名的房地产开发企业纷纷选择进军西安。目前来陕的外埠房地产商按地域来讲，大致可分为六大派系，他们在房地产开发上各有特点、各领风骚。

一是来自上海的海派，企业有上海绿地、大华集团、东航置业、中登实业、上海复地、上海中远等，代表楼盘有绿地世纪城、阳光曼哈顿、公园天下、文景时代、上海城等。这些房地产作品精雕细作、引领时尚，讲究用细节说话，具有明显的理性审视、稳步开发的海派风格。

二是来自广东的粤系。企业有金地集团、广州富力、珠江地产、广州恒鑫、深圳鸿基、广州恒大、广州颐和等。粤系房地产商普遍财大气粗，依靠其雄厚的资本在西安打造了一批很有气势的楼盘，代表楼盘有金地曲江尚林苑、西安富力城、鸿基新城、珠江新城、华鑫学府、颐和宫等。

三是来自北京的京系。代表企业有同景集团、北京国世通等。虽然地产商数量不多，但品位非常独到。如北京国世通打造的东尚项目，借助西安长乐公园的环境优势，打造出了西安首家水源热泵中央空调节能社区，曾创造了西安东城房价的新标准。

四是来自香港的港系。主要企业有中新集团、和记黄埔、中海地产。其西安代表作有中海华庭、中新浐灞半岛、西安逸翠园等，特点是资本运作良好、具有品牌优势、产品大气。

五是来自福建的闽系。企业有厦门大唐、城景置业、福建融侨、福建榕青等。代表项目有融侨紫薇馨苑、大唐世家、新西蓝、骡马市商业步行街等，作品基调沉稳，具有南派特点，自成一体。

六是来自江苏、浙江的江浙系。企业有浙江中天、浙江广厦、江苏伟业、浙江东阳等，他们开发经验都十分丰富，开发的房地产项目显露了其建设经验带来的品质。

发展中的瓶颈

西安建筑科技大学副校长、投资与房地产经济研究所所长刘晓君教授认为，西安商业地产在机遇面前，特别需要考虑到四大缺位因素：

首先是开发理念问题，这种看似繁荣的表面现象背后，隐藏着对商业地产的投资、开发与抢购的盲目性，商业地产是考验投资商实力与经营理念的项目，是不能梦想暴利的项目，有耐性的开发商才可以做。

他分析说，当前国内部分商业地产开发商都有住宅开发的背景，因此他们在项目运作过程中，不可避免地会将住宅开发过程中的观念和思维方式用于商业开发中，认为商业地产跟住宅一样，只要做好了就会有人买，卖出去了就可以马上变现。正因如此，不少中小企业不顾自身实力有限，盲目跟风。由于缺乏对商业地产的了解，导致前期考虑不足，大量重复建设、网点布局结构性、地域性不合理的案例屡见不鲜，加之后期销售过程中，许多开发商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者；还有些开发商采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的目标、明确的客户、明确的业态组合的情况下就开始破土动工，然后再考虑如何招商的问题，不仅招商效果不好，而且增大了后期经营困难。

第二方面，商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。一般住宅的开发周期为3到4年左右，大部分项目则更短，而一个完整的商业地产开发项目则需要5到7年，回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。

其次是政府相关部门缺乏经验，宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争，影响了城市商业功能的整体布局。由于商业服务于广大消费者，同时也是城市服务功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划中特别是在项目立项、审批上缺乏合理规划及有力的监控，产生大量盲目建设、重复建设，同时在市政配套上难以与商业项目进行合理配套。

还有一点就是开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。在西安，发展商对商业地产的开发难度普遍估计不足，缺乏对销售后的经营经验，即便销售成功也难保经营顺利。商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；销售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意兴隆，才算大功告成。在投资买家的追捧下，西安很多城市商铺都已从开发商名下转入小业主囊中，但承诺负责招商的发展商，却发现商铺招商的压力比销售的压力还大。而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力。所以，大家虽然看到了商业地产开发利润丰厚但成功的道路是曲折的。

作为古都，有其独特的文化底蕴和历史痕迹，如何有效地利用这些因素，有时候是项目成败的关键。

如何牛起来

西安商业地产如何才能又快又健康地发展，牛气冲天？中国商业地产联盟秘书长王永平在接受本刊采访时说，未来商业地产的发展是大公司的机遇，商业地产将从单体向综合方向发展，从百货公司向综合中心发展，而西安商业地产要快速发展，需要注重产品的创新和品牌的建设。

近些年，西安商业地产有不少商业项目陷入发展困境，众所周知的北大街家乐福败走麦城的案例，2005年投入巨资改造的东大街骡马市步行街，原本“改良”的愿景到最后兴正元终于支撑不住的时候，被事实证明成了一个“改凉”的商业败笔。

王永平认为，“更多的责任还是在品牌本身，不完全是物业的错，总体策划、运作管理还是不够专业。我觉得每个城市有不同的文化，这个一定要予以尊重，重要的还是品牌本身在产品组合方面缺乏足够的新鲜感，有的项目往往跟本地的文化有差异，但为什么不可以把差异化作为卖点呢。”

“西安商业有集中度，但应该发展一些新兴的、成长型的商圈，可以适度多元化。我觉得目前西安值得引起全国关注的商业地产太少了，几乎没有，现在业态都是以百货为主。”他说，商业地产竞争关键要走特色之路，特色是生命线，特色就是竞争力。而本土文化则是一个关键元素，从这个角度讲，这也是对开发商的考验。西安作为古都，有其独特的文化底蕴和历史痕迹，如何在现代社会的商业地产开发中发掘并有效地利用这些因素，有时候是项目成败的关键。

西安地铁明后年就陆续建成通车，也势必会形成地铁商业线。但西安地铁线跟商业项目有很大的差距，甚至把地铁旁边最好的位置给了办公楼、住宅，这是非常可惜的，一个城市里面的交通资源要支持商业资源。“我见到西安钟楼旁边有邮电局，如果地铁给了邮电局就是一种浪费，北京西单地铁更靠近书店，书店的受众还是比较少的，应该给商业，大家就会更便利。”王永平坦言。

商业地产发展的驱动因素很多，在目前的经济大环境下，商业地产已经提升到了一个高度化的商业形态，并与城市规划、城市对商业功能的重视程度有着不可分割的关联性。总的说来，快速发展的经济和城市人口又迫切需求更多商业场所的出现，对商业地产的发展提出了更高的要求。商业地产的发展有压力也有动力，一方面需要政府部门的正确引导，给予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求开发商提高企业的开发能力和风险控制能力，尽快建立一套完善可行的商业地产的开发管理模式，使西安市商业地产市场尽快成熟起来。