投资者转战商业地产

张 芬

在住宅市场持续走低的情况下，与之倒挂已久的商业地产出现暖流。部分投资者从住宅市场溢出，目光转向商业地产项目，这一趋势现在已经非常明显。

近期，“新国10条”重拳打压楼市，受此影响，榕城不少购房者都选择观望。然而，相对于政策不断缩紧的住宅项目，不少投资者纷纷选择“弃宅从商”，把注意力转移到商业地产。未被新政波及的商业地产获得了更大的发展机遇，成为投资者的“新宠”。

商业地产投资逆市升温

5月中旬，短短4天之内，福州土地市场推出10幅地块，其中8幅为纯商业用地，另外2幅商住地块也有1幅以商业为主。新政后，住宅市场整体疲软，在这样的背景下，福州力推商业地产，备受业界关注。

全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，随着城市规模的扩大，新区对商业配套的需求增加，为商业地产未来的升值提供了强劲的动力，近期福州商业地块的密集上市正说明了问题。目前住宅市场利润减少，但商铺的租金却在增长，这促使不少投资者从住宅转向商业地产。

商业地产逆市升温的在上海表现得更明显。记者从21世纪不动产获悉，5月上半月，上海二手房成交量明显下滑，与4月同期相比，降幅达50％～60％。然而，上海泛商业三类物业交易总量约45.49万平方米，环比增长了48％。中原也产上海研究咨询部总监宋会雍告诉记者，从中原门店统计数据看，购房者来咨询商比项目增长了20％～30％。

“楼市新政使房价停涨压力越来越大，部分炒房者为了规避风险开始抛售房产。从目前的投资回报来看，上海市住宅投资回报率为2％～3％，而商业项目的投资回报率为4％，这自然成为投资者的一个‘避风港。”宋会雍说。

商铺或成投资新热点

近几年来，福州商业快速发展，核心商圈从单一的东街口扩展到茶亭、宝龙广场、中亭街，以及金融街万达广场和闽江北岸CBD中央商务区。并且，在商业地产投资里，商铺相对写字楼和商场，有着投资少、回报高的特点，所以倍受中小投资者的青睐。

双安房产总经理郑爱新告诉记者，4月，双安的商铺成交量环比上涨了20％～30％。“福州二手房市场大概有30％的资金是投资性质的，估计其中有一半左右希望介入商业投资。市场发生了比较大的变化，但是商铺的价格并没有上涨多少，同时租金又在上涨。因此，现在投资商铺是非常好的。”他说。

“商铺的贷款首付5成，利率上浮10％，基本和现行二套房政策相同，但不受购买数量限制，加之商铺租金基本每年以8％～1 0％的速度增长，存在很大的升值空间。”麦田商业地产部经理王建华表示，不少投资住宅的客户都感觉现在炒房没赚头，考虑转入商铺投资。

按国际的投资惯例，住宅时间太长久会让价值打折，而商铺时间越长，人气越旺，价值提升更快，比如，中亭街商铺在2006年才3万元／平方米，现在已达到10万元，平方米以上。王建华给记者算了一笔帐：以目前位于福州市中心的茶亭街为例，2层以上商铺平均价格为2.5万／平方米。在该地段买一套面积1∞平方米的住宅也要200～250万，而茶亭面积100平方米的商铺也就250万，价格相当。但是比较收益就看出差别了，市中心住宅的租金一般在3000—4000元／月，一年就是3.6～4％8万。商铺一般都有7％的收益，一年有17.5万，商铺的收益是住宅的4.8倍。

商铺投资风险不可忽视

商铺投资有着较高的投资回报率，但是投资的风险同样不可忽视。在很多投资者心目中，商铺的投资成本较高成为最大的困惑，他们担心蒙受损失。

“首先，商铺不宜太大，店租在5000～6000元／月的店面都比较好出租，也就是面积在30～50平方米，价格大概3万／平方米左右，这样既不用承担较高的费用又能拿到稳定的回报率；其次，商铺的进深不能太大，一般在5～8米最合适。进深太大会降低顾客的购买欲望，影响商铺的人气；再则，商铺的广告位很重要，要能在最短的时间内给人留下深刻印象。”郑爱新建议，除了以上几个关于商铺本身所需要考虑的要素外。选择好地段、看准人流量、了解城市规划也直接关系商铺的投资回报。

福建申发置业公司总经理罗新厄运表达了他的顾虑。他认为，对照“新国10条”，虽然第二套住宅首付和利率大幅提高，但是住宅贷款年限可以达到20年，商业物业最多10年，从期限上看，住宅较为灵活，能够平摊更多风险。另外，住宅封顶就可以发放贷款，而商业物业必须是竣工验收的房屋，但主体竣工和验收可以相差一年时间，这样的时间差，对于投资者而言，就可能面临市场不确定性。

“还值得注意的是，商业物业转让涉及五项税收，远高于二手住宅交易费用。据测算，假定投资者以100万元购买一间商铺，又以200万元转让，需要缴纳的税率大概在50％～62％，也就是说一半的利润都得上交。”罗新说。