楼市新政:调控之需与转型之难

张 晨

“史上最严厉的房地产调控”拉开大幕，这一次能否突破“空调”的局限?

4月17日，“国十条”出台，拉开了所谓“史上最严厉的房地产调控”的大幕。此后，住建部、国土部、银监会、证监会等调控部门、各地地方政府以及各商业纷纷出台配套方案或分析细则。新政出台以来，各地楼市新房普遍成交惨淡，开发商和购房者同时陷入观望，高温的旁地产市场顷刻间被“急速冷冻”。

此次以“国十条”为代表的楼市新政，其政策思路与以往调控的套路有着根本性的不同，其核心在于，第一次明确了商品住房主要作为一般消费品和房地产市场主要作为消费品市场的根本属性，为我国房地产市场今后的“转型”确定了方向。

房地产市场具有消费品市场和资产品市场双重特征，如果不受限制，住房可能成为投资者或保值增值或取得收益流的投资标的，甚至成为纯粹为了“低买高卖”赚取差价的工具。在我国的人口、土地资源状况以及城市化快速推进的背景下，一个充斥着大量投资、投机性住房需求的房地产市场不仅造成巨大的资源浪费，而且孕育着巨大的不公。

转型：政策之难

此次楼市新政能否真正实现政策目标，让房地产市场“转型”为一个消费品市场，从而根治房地产市场投资投机盛行、房价暴涨的顽疾?

首先，我国房地产极易成为一个投资、投机市场的根本原因是城市住房需求快速膨胀与城市建设用地供应相对不足的矛盾。当前，我国城市化以每年1％左右的速度高速推进，这意味着每年有超过一千万的新增人口进入城市。另外，“生育高峰第二代”普遍进入婚育高峰期以及居民收入增长要求改善居住条件等因素的相互叠加，必将带来巨大而持续的住房需求。而我国对城市建设用地的控制较为严格，城市建设用地的规划相对于住房需求的快速膨胀而言相对不足。

其次，当前地方财政对土地出让收入的依赖，造成了地方政府与房地产的高度关联，使得地方政府很难下决心治理高房价。一方面，在分税制条件下，土地出让收入在很多地方的财政收入中占很高比例，“卖地财政”的问题日益突出；另一方面，土地是撬动地方经济建设的一个重要杠杆。据调查，地方政府供应的土地中仅有15％～20％土地用于商品房建设，而剩余的土地则需要用于市政基础设施、工业以及保障住房建设，实际上是在用这很少一部分土地的出让收入去养另外大部分土地开发的成本。

此外，房地产对经济增长和就业的拉动极强。如果房地产市场产销不旺、投资下降、开工不足，必然对其上下游的众多相关产业造成影响，最终拖累经济增长和就业目标的实现。因此，在“保增长”的政策目标下，房地产业的繁荣意义重大；而在“调结构”的背景下，对房地产粗放式发展的限制和对民生的关注使得房地产调控成为大势所趋。对房地产的政策调整，显示了我国宏观政策在“保增长”与“调结构”之间的两难。

因此，楼市调控政策目标的实现，仅有短期的调控政策还远远不够，而未来在土地供应、财政体制、以及转变经济增长方式等更为长远的制度安排和配套改革则更为根本。

后市：又一个轮回?

短期来看，在新政的“精确打击”下，投资投机者将暂时远离房地产市场，而对于买房自住的群体，则由于政策所带来的房价调整的预期和“买涨不买跌”的投资行为惯性，因此楼市成交量的急剧萎缩成为必然。

就限制投资投机的政策而言，除了通过信贷政策增加“炒房者”信贷成本之外，另一条行之有效的政策选择就是对住房的保有环节征税，即推出“物业税”或“房产税”。当前，对于住房保有税的讨论和“开征”的传闻不绝于耳，这只“利空靴子”迟迟不落地，加剧了楼市的观望情绪。

如果楼市的观望情绪持续蔓延，交易量进一步萎缩，那么开发商面对的选择将必然是降价的“囚徒困境”——谁先降价谁就可能取得先机，不但回笼大量资金扩大市场占有，而且还可能利用充裕的现金在土地市场上有所斩获。因此，开发商的价格战也许将一触即发，而恒大“8.5折”的行动可能正是这场较量的序幕。

从长期来看，由于房地产市场中的一些根本基本制度问题在此次“国十条”中并未涉及，因此，维持房地产市场平稳健康发展的基础仍显得并不那么扎实。多种因素所叠加的庞大需求在价格有所调整之后可能随时入场，而供应相对不足的状况会不会再次催生房价的—轮猛涨?土地财政的压力可能会使地方政府在政策细则上“打折”，在执行上也“留有余地”，这会不会使得这些城市继续成为房地产投资投栅的“乐土”?房地产的深度调整可能会使中央政府感受到保持经济快速增长的压力，这会不会使用地产调控政策有所松动，从而造成房价的报复性反弹?只有在这些根本问题上有所突破，房地产的转型才能够真正成功，才能真正走出“—调就死、一死就放、一放就涨”的楼市轮回。