对房地产税制的几点看法

曹利俊

[摘要]随着我国近几年来房地产市场的飞速发展,其税收中存在的问题越来越明显地暴露出来,房地产税种也是层出不穷,于是现行的房地产税制已不适应市场经济的发展,存在着重流转,轻持有,税制不统一,立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等问题。

[关键词]房地产 税制

在市场经济条件下,房地产税制不仅是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆,而且也是公平竞争,保障各市场主体取得合理收益,保证整个市场有序运行的重要条件。在2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出了分步实施税收制度改革。本文就其谈以下几点看法:

一、我国现行房地产税制存在的七大弊端

(一)征税范围窄,免税范围太广,财政功能不强

1.随着我国事业管理体制的改革,不属于提供社会公共产品的事业单位将被逐步市场化和企业化。对于分化出来的原事业单位,由于其性质已属于企业,因此它必须承担纳税义务

2.转轨时期伴随着工业化的进程,农村城市化程度不断提高,一些地区已具备了城市的功能,其人口管理也采取了城市的形式,而土地仍属于农村集体所有,对此种情况如何处理是现行税制没有考虑到的

3.我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革,使得居民住房的商品化程度有了很大提高,个人购房者逐渐成为房地产市场的主要参与者。购置房地产已经成为高收入者储存财富的重要手段。同时,高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房,因而享受了更多的社会公共服务。

(二) 税费繁杂,税、费不清,费高于税

1.税费繁杂、重复征税很大程度上加重了消费者负担

2.费大于税限制了房地产业规模正常扩展

3.费大于税直接限制了税收与房地产业发展的协调作用

(三)两套税制不统一

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(四)中央管理严,地方权限小,不适合房地产税制的正常发展

我国的税收立法权高度集中于中央政府,地方政府没有立法权,地方税收体系的建设缺乏依据和规范,使地方税制改革严重滞后,影响了地方政府的积极性,制约了地方税收制度的完善,而且不利于因地制宜的发展地方经济。在这样一种局面下,房地产税收作为地方的主体税种,将不可能得到正常的发展,不可能为地方财政带来很高的财政收入。

(五)重流转,轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局发布的数据,截止2007年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。

(六)税收立法层次低,征税依据不太充分

按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规,级次较低。

(七)配套制度不健全,税收征管难度大

考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、我国现行房地产税制改革的五大战略

(一)建立财产的登记制度充分注意房地产税税制改革与其它税种税制之间关系的协调完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合。

(二)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税

1.扩大征收范围,确定征免界限。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。

4.全国税率应有弹性。

(三)提高立法层次,下放管理权限

中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(四)开征不动产闲置税

目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。

(五)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。

采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

参考文献:

[1]赵晋琳.当前我国房地产税制中存在的主要问题.税务与经济,2004,(4).

[2]李明会.房地产税改的难点、步骤及深层次问题综述[J].重庆工商大学学报(西部论坛),2007,(1).

[3]周祖德.构建和谐税制[J].重庆工商大学学报(西部论坛),2005,(6).