城市建筑工程规划竣工测量探讨

魏福银

(福州市勘测院，福建福州 350003)

城市建筑工程规划竣工测量探讨

魏福银∗

(福州市勘测院，福建福州 350003)

结合福州市规划竣工测量的实际情况，阐述了城市建筑工程规划竣工测量的作业内容和实施要求。

竣工测量；建筑面积；占地面积；容积率；建筑密度；绿地率

1 概 述

城市建筑规划竣工测量工作是对已竣工建筑的整个项目进行的竣工测量(包括地面工程建设和地下工程建设)，以检验各项工程施工的现状、做出记录，并根据规划审批的各项要求、施工规范等技术标准，为工程验收和评定工程质量提供依据。它是落实规划意图、合理利用土地、项目建设的真实记录，此外，竣工测量资料还是城市规划、土地管理执法监察的重要工作依据。

福州市根据城市规划管理技术规定和有关规划竣工测量的技术要求实施规划竣工测量，根据城市规划管理部门批准的规划建筑红线图、总平面图、规划用地红线图，对已竣工建设项目尺寸、高度、层数、间距、退让以及平面位置进行实地测量并测算总体指标。福州市规划竣工测量随着城市建设发展出现的新状况不断完善和提高，在原竣工测量基础上将房屋分层测量、获取现场照片等纳入到竣工测量工作范畴，确保城市规划管理部门获取可靠的规划竣工验收资料，作为福州市规划竣工测量作业与检查验收的依据。

2 作业内容

城市建筑规划竣工测量可分为外业数据采集与内业资料整理两大工序，前者主要进行相关资料的收集、数据采集与竣工地形图绘制，后者则是在前者基础上进行资料整理以形成规划竣工资料。随着城市建设的发展，福州市的建筑规划竣工测量技术不断更新完善，测量内容已涵盖了全野外1∶500数字地形图测绘、建筑高度量测、建筑面积量测、建筑占地面积量测、绿地面积量测、机动车泊位测算、外业拍照、编写报告等。主要作业内容如下:

(1)全野外1∶500数字地形图测绘，主要包括图根控制点布测，含地面及地下室；地形要素采集；内业编绘成图；外业巡视自检等步骤。

(2)建筑高度量测:建筑底层高度量测；建筑主体高度量测；屋面女儿墙高度量测；屋面梯间，水塔等附属设施高度量测；屋面斜屋面高度量测；技术层高度量测；半地下室，负层高度量测；内业编绘成图。

(3)建筑面积量测:外业测量建筑边长，不一样的每层都要实量；屋面、地下室均要实量；内业编绘图表并计算容积率。

(4)建筑占地面积量测，经外业检核无误，内业提取建筑基底面积并计算建筑密度。

(5)绿地面积量测，经外业检核无误，内业提取绿地面积并计算绿地率。

(6)机动车泊位测算，外业清点地面，建筑底层，地下室机动车泊位。

(7)有成效外业拍照，立面材质，颜色配套等。

(8)地上下管线探测及地下管线建库。

(9)福州市规划建筑竣工测量报告编制。

3 实施要求

3.1 资料收集

收集已有的测绘资料及相关图件，如规划建筑红线图、城乡规划用地红线图、土地使用证、规划总平面图、竣工建筑底层平面图(若有地下室，还应附有地下室平面图)、建筑放线资料、建筑区周变地形图、控制资料、建筑立面图等；周边已有管网图、各管线的设计图、施工图、竣工图、技术说明资料、相关地形图、测区控制点资料等。

3.2 竣工地形测量实施要求

(1)竣工控制测量

规划竣工测量起算控制点应为城市Ⅰ级导线以上等级的平面控制点，利用支导线引测控制点时，应加测后视方向或与后视点距离进行校核，支导线发展次数不得大于3次；必须进行原有地物点坐标检核测量；角度测量可采用盘左、盘右单测回观测，距离测量采用往返观测或单程双测回观测。对于某些大型的竣工工程(如大型住宅小区)以及支导线发展3次仍无法测定的复杂工程，应布设导线。

(2)地形图的实测和修测

全野外数字采集的数据包括地物、地貌等要素。地形要素点一般应实测坐标，少量隐蔽建筑物无法实测拐点时，可采用交会法或勘丈法补充，但应注意勘丈数据的几何相关强度，并有多余观测，以加强校核。为充分兼顾地形内容表示，又考虑到图面载荷量的适度。

地形图修测要先检查原图的质量，精度符合要求后才进行修测。修测工作应利用原有的邻近控制点和测有坐标的固定地物点设站进行。个别局部地区地物变动不大时，可利用经过检核、位置准确的地物点，进行装测或设站修测。当地物变动面积较大且周围地物关系控制不足，或补测新建的住宅楼群或独立的高层建筑物，或修测丘陵地、山地及高山地的地貌，应先布设图根控制点再进行修测。民房修测可根据要求利用经过检核、相关位置准确的地物点，进行装测或设站修测，并注意图面合理性处理。

(3)建筑工程地形测量的范围

①测量范围除包含规划用地许可证核定的范围外，还需测量与四至位置相关的地形。竣工建筑物与周边建筑无间距要求的且周边建有围墙的，可测绘至建筑物周边围墙结束为止。未建有围墙的，无论竣工建筑物与周边建筑有无间距要求，都应测至竣工建筑物主要朝向25 m内第一排永久性建筑物结束为止，次要朝向应测至15 m内永久性建筑结束为止。

②竣工建筑与周边建筑有间距要求或退让关系的，应测绘至相关周边建筑结束为止。

③竣工建筑周边已建道路，应将本次竣工地形测绘所涉及的图幅范围内道路测绘完整。

(4)建设工程地形测量的内容

按1∶500地形测量要求外，应特别注重以下测量内容:

①每座竣工建筑至少采集一条长轴线坐标，坐标采集所依据控制点精度不得低于图根控制点精度。

②小区内交通组织要标示清楚(地上停车场范围、地下停车场范围及其出入口、完整的内部道路边线)；

③地下建筑边界线范围要测出并表示。

(5)建筑物单体尺寸测量

竣工建筑物单体尺寸一般应使用钢尺或全站仪测量，量取的数据包括建筑物的长宽数据。量测不规则建筑长宽数据时可根据实际情况适当取舍，但应给出建筑总长度和总宽度，丈量边长一次读数，读记至厘米，房屋总长与分段边长之和的较差应小于±10 cm。

房屋外柱表示:房屋外柱凸出墙面≥20 cm的，应实测表示。房屋外柱凸出墙面＜20 cm的，若柱在屋角上，应以柱外角为房屋边界线实测表示；若柱在中间实测房屋角表示。

3.3 建筑物周边关系测量

竣工建筑物是独立的，其周边关系是指该建筑外围与邻近建筑物的平面位置关系(一般为与竣工建筑物临近距离为25 m的范围内相关地形)；竣工建筑是小区建筑，则是竣工建筑物外围与邻近建筑物的平面位置关系，以及竣工建筑物与用地红线、道路规划红线、绿地规划绿线、河道规划兰线、电力规划黑线、文物保护紫线等规划控制线的退让关系。

建筑物周边关系测量应遵循下列原则:

(1)按规划部门批准的规划建筑红线图(规划总平面图作为参考辅助件)外控尺寸部位测量，建筑红线图上的标注都要进行重点测量，核实体现。

(2)建筑四至退让及间距按建筑红线图标注处测量。

(3)规划控制线调整时的退距表示:按建筑红线图标注的退距要求标注建筑与调整前后规划控制线的退距。

(4)房屋外柱表示问题:高层建筑柱体凸出墙面≥20 cm时，建筑四至退让柱体与墙体的退距均需标注，不足处均用红色表示。

(5)违章加盖的建筑:明显为统一加盖的建筑，按常规竣工测量各要素并按常规表示；属于非统一加盖的建筑，应给予区分表示，并在备注栏给予说明。对于总平面图上没有审批，建设单位自行新增整幢建筑除按常规竣工测量外，建筑及退距均用红色标注。

3.4 建筑物高度测量

建筑物高度测量可利用钢尺直接丈量或手持测距仪直接丈量或利用电子全站仪以悬高测量方式测定，同一建筑有不同高度的应分别测量，每栋建筑高度由本栋建筑主入口地坪为基准起算。建筑物高度的计算规定:

(1)《建筑高度计算图示》中的示意图应与实地吻合。

(2)主入口室内外高差△h应体现，△h小于等于20 cm的表示为△h≤0.2 m，△h大于20 cm的应实测表示为△h＝∗∗∗m。

(3)底层高度超出规划审批高度被要求整改的，整改后的测量报告均应体现室内外高差。

(4)每座建筑均要测绘地坪高程。必须体现含负层建筑的不同地坪标高。

各类建筑的建筑高度计算模式示意图如图1所示。

图1 各类建筑高度计算示意图

3.5 建筑层数计算

建筑的层数一般是指建筑的自然层数，建筑层数计算规定如下:

(1)(半)地下室的表示:(半)地下室均不计层数，半地下室或地下室在竣工详图及地形图上用地下室边界线表示并加注文字区分。

(2)负层的表示:地形图和竣工详图及报告上注记应为总自然层数N，N＝主入口以上自然层数m＋负层层数K标注，格式为“砼N(含负K层)”。

(3)永久性结构的单层建筑物，不论其高度多少均算1层。

(4)建筑物天面上未经规划局审批的属永久性建筑且高度在2.5 m以上(不含2.5 m)的计为自然层数(同一层中有不同层高的取其主要部分)。

(5)依坡地建筑的建筑物，利用吊脚做架空层，有围护结构的，高度在 2.5 m以上(不含2.5 m)的应计算自然层数。

(6)底层高度在2.5 m以下(含2.5 m)按0.5层计算，2.5 m以上为1层。

(7)夹层高度＞2.2 m应计为1层。

(8)同一建筑有不同层次的应予区分，并分别标注层数。

(9)坡屋面不计层数。

3.6 分层面积测量

房屋建筑面积指房屋外墙(含外凸柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑。房屋建筑面积采用直接测量法和间接测量法量测，测算时应根据有关规定，区分计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围以及不计算建筑面积的范围。计算采用几何公式或计算机解析法计算，面积以m2为单位，取至0.01 m2；面积测算必须独立测算两次，取中数作为最后结果，两次测算较差应小于0.005 S。

3.7 占地面积计算

建筑占地面积根据有关规定应区分是否计入建筑占地面积，如无顶盖的花架等建筑小品、亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、构筑物、城市公共通道、骑楼等是不计入建筑占地面积的。需计入建筑占地面积的内容如下:

(1)单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。

(2)有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算。

(3)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。

(4)单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算。

(5)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算，2层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算。

(6)穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算。

(7)两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其水平投影面积的一半计算。

(8)有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算，突出墙外的门斗按围护结构外围投影面积计算。

3.8 绿地面积计算

总绿地面积包括绿地、水系、绿地内小品、绿地内硬地及绿地内小路的面积，对其中水系、绿地内小品、绿地内硬地面积要单独说明。其中各类绿地面积计算起止界如下:

(1)宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为:绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边，当小区路设有人行便道时计算至便道边；沿居住区路、城市道路则计算至红线；距房屋墙角 1.5 m，对其他围墙、院墙计算至墙角。

(2)道路绿地面积计算:以道路红线内规划的绿地为准进行计算。

(3)院落式组团绿地面积计算起止界为:绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1 m，当小区路设有人行便道时计算至便道边；沿居住区路、城市道路则计算至红线；距房屋墙角1.5 m，对其他围墙、院墙计算至墙角。

(4)块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地，沿居住区级路、城市道路的公共绿地计算至红线。

(5)架空层绿化、屋顶绿化及植草格式绿化不计。

3.9 照片拍摄

对建成的现状的建筑物及相关设施进行拍照，为竣工测量留下现场真实的证据，拍摄内容主要有建筑立面及城市景观，指立面材质、色彩、夜间泛光照明、广告、沿街阳台封闭、室外工程(包括广场、道路及休闲设施、无障碍设施)等；配套的公共设施如活动室、卫生站、物业室、幼托、公厕、门卫、收发室、垃圾间转运站等；市政公共设施如配电、电信、电视、煤气调压、安防、围墙。照片拍摄后进行编号，并附拍摄位置示意图，如图2所示。

图2 竣工测量现场照片与拍摄示意图

3.10 管线竣工测量

管线竣工测量分开盖调查、仪器探查、管线测绘3个步骤，对9大类23小类管线(包括给水、排水、燃气、热力、供电、通讯、工业、综合管沟、不明管线等)实施竣工测量:

(1)开盖调查是对明显管线点或附属物(包括人孔井、手孔井、阀门、水表、排水井、电力井等)直接开井调查，查清管线的性质、材质、埋深、埋设方式、埋设规格(管径、管块大小、管孔根数、管沟规格、盖板尺寸等)、流向(或走向)、支管情况、建设时间等。

(2)仪器探查采用管线探测仪对金属管线(如给水、煤气、温泉等)、加载示踪线的非金属管线以及电缆类管线进行探查，应准确查出地下管线的中心地面投影位置及埋深。

(3)管线测绘利用全站仪或RTK，充分利用测区已有控制成果，完成各地下管线点的连测以及测量成果的整理。一般采用全站仪测记的模式完成管线点的测量、数据记录。

4 成果编制

编写《建设工程规划竣工测量报告》应包括:总平面布置及总体指标；配套停车及交通组织；建筑单体；配套公共设施；市政公共设施；建筑立面及城市景观；其他补充规定；分层面积计算表及建筑分层图、地形图以及建筑竣工测量详图等几部分内容，各部分内容除有文字表格等描述外，还应附实地拍摄照片示意图。

编绘建筑竣工测量详图(建筑高度、层数、间距、退让以及单体尺寸实测数据图)依据外业测量获取的数据进行编绘，内容应包括建筑平面位置以及相关地形地物、规划控制线、竣工建筑与规划控制线退让关系、建筑间距、单体尺寸、高度、层数、幢号以及实测的建筑轴线坐标点位置与编号等，如图3所示。

图3 某建筑竣工测量详图(局部)

5 总 结

目前国内各城市都在实施规划竣工测量，在城市建设过程中为城市规划管理部门提供可靠的规划竣工验收资料。但全国还没有统一的技术规定来规范城市规划竣工测量，随着社会发展各类新事物新技术不断出现，我们测绘工作者应结合测绘技术作动态的创新与完善，如条件允许进一步进行三维规划竣工测量，则更为直观，也为城市信息化应用拓展更宽的市场。

[1]陈文通.建筑工程规划竣工测量技术与方法探讨[J].福建建筑，2004(4)

[2]张勇.浅谈东莞市规划验收竣工测量[J].城市勘测，2004(2)

[3]刘家祥.浅谈规划竣工测量成果的应用[J].安徽建筑，2006(1)

[4]王利平.城市规划管理中的建筑物竣工测量探讨[J].山西建筑，2009(1)

[5]CJJ 8—99.城市测量规范[S].

The Discussion of Planning Final Survey of Urban Construction

Wei FuYin
(FuZhou investigation and Surveying Institute，Fuzhou 350003，Fujian)

Combining with the actual situation of Fuzhou city planning final construction survey，describes the operate contents and the implementation requirements of the planning final survey of urban construction.

Final construction survey；city planning；floor area

1672－8262(2010)04－126－04

P258

B

2010—01—15

魏福银(1977—)，男，工程师，主要从事城市基础测绘与技术管理工作。