论房地产保有税*

□崔岩殷琛

(中南财经政法大学财税学院，湖北 武汉 430074)

面对2010年第一季度住宅房地产价格上涨趋势一度失控的形式，国务院及相关部门连续出台了一系列金融调控措施，并将相机出台税收调控的政策措施。因此，坊间关于即将对住宅房地产保有环节征税的流言非常多。根据中国房地产税制改革的方向和房地产市场发展的需要，对住宅房地产保有环节征税已经是大势所趋。

房地产保有税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房地产保有税，并将居民自有居住用房纳入房地产保有税的征税范围。由于现行房地产保有环节的税收对居民自有住房免税，因此，房地产保有税的开征以后，将会对住宅房地产市场产生何种影响，是理论界研究的重点，也是本文的研究对象。

一 对房地产保有税的一般认识

(一)房地产保有税的征收目的

我国开征房地产保有税的主要目的应该定位于抑制房地产投机，平抑房价。其关键是增加税收支出，降低房地产投机的预期收益率。目前我国房地产的流通环节税费多，税负重。而我国房地产市场是典型的卖方市场，流转税可以轻易转嫁给购买方，因此，现行的房地产税制不仅无法起到抑制房价上涨的目的，反而引起房价的加速上涨。使税收政策的执行结果偏离了政策制定的目标。房地产保有税对房地产的保有环节征税，具有典型的财产税的性质，其税负难以转嫁，可以有效的降低房地产投机的收益率。

(二)房地产保有税的税制要素

科学合理的设计房地产保有税，提高保有环节的税负是实现打击房地产投机的前提。普遍认为，房地产保有税的纳税义务人是拥有房地产的自然人和法人;征税范围是纳税人的商业用房以及居住用房;计税依据是房地产的市场价值或租金;为有效打击投机需求的目的，其税率应该按照房地产的用途以及住宅面积或市场价值科学合理的设计差别比例税率为最佳;纳税期限实行按年计算、分期缴纳的征收方式;纳税地点为房地产所在地。

二 房地产保有税与房价的关系

(一)房地产价格上涨过快的原因分析

1、需求的增加。随着城市化进程的加快和城市规模的不断扩张，一方面，城市居民人口的膨胀产生了大量的住房需求，另一方面，原有城市居民由于收入水平的提高，同样需要改善住房环境、提高住房条件。最后，由于房地产的资产属性和对房地产市场的预期，部分中产以上阶级将房地产作为一种投资工具，由此产生投资性和投机性需求，并不断扩大。

2、心理预期的影响。由于房地产价格的不断刷新，和人们买涨不买跌的心理，使居民的价格预期看涨，产生急于买房的心理，盲目跟风。开发商期望值也不断升高，在高利润的驱使下，不断抬高物价，甚至采用“捂盘”的做法，以期望在将来可以获得更大的利润空间。

3、成本的增加。由于需求的增加和人们对房地产价格只涨不跌的心理预期，开发商有持续的动力增加供给，造成了土地竞标价格的持续上涨，“地王”频现。建筑承包商和建材供应商也想从房地产开发商的高利润中分得一杯羹，从而趁机提价，共同造成房地产开发成本的不断增加。

(二)房地产保有税对房价的影响

传统观点认为，房地产保有税的主要作用是筹集地方财政资金，而房地产价格的决定因素是市场供求关系，房地产保有税作为一种传统意义上的财产税，与房地产价格无必然联系。然而，房地产保有税正是通过影响其供求关系进而影响房地产价格的。

1、打击投机性需求。我国现行的房产税制度对居民自有的居住用房免税，投机者“囤积”房地产的成本很低，加上对房地产价格不断上涨的信心，越来越多的人加入到“炒房大军”中来。造成房地产市场的虚假繁荣。对于投机者多年囤积的住房来说，如果将累积多年的税款转嫁到价格中，其价格会比新房高出很多，难以成交。而且囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。因此，房地产保有税能有效打击投机者对未来收益的信心和预期，加大了“炒房”的风险，可以达到抑制房地产投机的目的，有效减少“投机性需求”。

2、增加存量房地产的供给。目前我国存在大量的闲置房和低利用住房未有效形成供给，房地产保有税的开征，使得这些闲置房不再“零成本闲置”。增加了业主的持有成本，从而刺激这些存量房投入市场，盘活现有的房地产存量，从而增加有效供给。

3、改变消费者的心理预期。房地产保有税的开征，标志着政府对房地产市场宏观调控的加强，即将买房的消费者将产生房价不再坚挺甚至会下降的心理预期，由于对住房的“刚性需求”的特殊性，除急于买房的消费者外，大多数消费者即使有购房自住的需求，在未来房价有可能下跌的预期下，也会选择持币观望。这势必会进一步降低市场需求。

三 房地产保有税对房地产行业的影响

房地产保有税的政策目标是打击投机性需求，以抑制房地产价格的快速上涨。但是，其征收的普遍性不免对投机者以外的购房者产生“误伤”。从而影响真实的购房需求，影响房地产市场的健康发展。

(一)房地产保有税对“刚性需求”的误伤

一般来说，房地产保有税对居民的第一套住房免税，对第一套住房以外的其他住房征税，这一观点已经在理论界达成共识。但是，这一减免税政策仍然没有将居民的改善性购房行为考虑在内。一般的，对于新房从购买到装修再到入住会经历一个“闲置”的过程，这个过程一般为1～2年。按照对房地产保有税的理解，在新房的闲置过程中，应该按照新房的市场价值，以一定的税率计征房地产保有税。同样的，对于有多套房需求的群体(比如因工作需要、家庭原因在一地或异地有多套以居住为目的的自有住房)来说，房地产保有税的开征也会增加其经济负担。因此，房地产保有税无可避免影响居民对住房的真实需求。

(二)房地产保有税对房地产业的误伤

房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，是我国宏观经济的晴雨表。对我国房地产销售额及GDP运行指数回归分析表明:我国GDP每增加1个百分点，房地产销售额就会增加1．65个百分点。房地产业对经济增长的贡献率连年保持在2个百分点以上，剔除泡沫的因素，房地产业对我国经济发展的贡献依然是巨大的。房地产行业一直是国家促进、鼓励发展的行业。房地产保有税的出台，不仅有效打击了“炒房”行为，压制了投机性的购房需求，同时也对改善性和多套房需求的正常购房需求造成“误伤”。从而显著降低了对房地产开发产品的有效需求，对房地产业的发展产生不利影响。

四 对房地产保有税税制设计的几点建议

以上分析表明，房地产保有税是一把“双刃剑”。因此，税制设计应该使其充分发挥市场调节作用，有效抑制投机性购房需求;同时，又能保护房地产市场的真实需求，保证国内消费总量，使我国以国内需求拉动经济增长的发展目标得以实现。

(一)房地产保有税按年征收改为转让环节一次征收

对房地产按照购置年限在转让环节一次课征，不转让的不征税。对于炒房者来说，购房的主要目的是销售，以赚取购销时市场价格的差价。在转让环节一次征收房地产保有税，不会减少其持有期间应纳税额。又因为转让时是以当时新房价格决定的市场价格为准，不会造成税负的转嫁(旧房的价格不可能高于同期新房的价格)。而对于有多套房需求的购房者来说，购房的目的仅仅是自住，未来没有转让的意图，而只要不发生转让，就没有纳税义务。这样，既打击了投机性购房需求，又不会对正常的购买多套房的需求产生影响。具体做法为:对于转让个人或家庭名下第二套房(或多套房)的行为，按照被转让的房产当时的市场价值和已购置年限计算该套房产在保有环节应负担的房地产保有税，在转让环节一次性课征，计算公式为:

房地产保有税应纳税额=转让时的市场价值×(1-扣除率)×适用税率×已购置年限

值得注意的是，计算房地产保有税的已购置年限应该以不动产购销合同上注明的时间为准。没有购销合同或购销合同丢失的，应该以该建筑物建成投放市场的时间为准，从而保证政府的税收收入，防止纳税人以此为由减少应纳税款。

(二)对购置改善性住房实行税收优惠

对购置改善性住房的，可以限定一定的转让原有住房的税收优惠年限，比如，对购置改善性住房的，自购买合同签订之日起两年内转让原有住房的，免征房地产保有税;满两年不满五年的，按照新购置房产的市场价值及购置年限，减半征收房地产保有税;满五年的，按照新购置房产的市场价值及购置年限全额征收房地产保有税。这不仅避免了增加居民改善住房条件的负担，保护了改善性需求，也能促使存量房产尽快投放市场，以增加有效供给。

(三)房地产保有税的开征需要一定的缓冲期

一般来说，政策的出台从公布到正式实施都有一定的时间过程，对于房地产保有税来说，这个过程不宜太短。因为当前房地产市场上闲置的存量房数量巨大，如果房地产保有税从出台到开始实施的缓冲期太短，将不可避免的使短期内大量存量房投入市场，造成供给的突然性、大幅度的增加，进而引起房地产价格的大幅度波动，影响房地产市场甚至整个国民经济的稳定、有序和健康发展。因此，房地产保有税的开征应该避急就缓，留给市场以充分的时间，以释放闲置的住房供给，维持房地产市场的稳定。

(四)对开发商待售的房产不宜征收房地产保有税

针对房地产开发商的“捂盘惜售”行为，以及房地产保有税征收的普遍性，开发商开发完成尚未销售的房产似乎也应该纳入房地产保有税的征收范围之内，特别是开发完成一定年限之后仍未销售、出租或自用的房产。从而限制开发商变相“囤积”房地产的行为。但是，由于我国房地产市场是典型的卖方市场，其定价权主要掌握在开发商手中，如果对其尚未销售的房地产征收保有税，开发商仍然能够在将来出售时将保有环节的税负转嫁到购房者身上，这样，房地产的市场价格中必然包含了房地产保有税，这不仅无法抑制房价，反而使得“炒房者”再次看到了税负向购房者转嫁的可能性，引起新一轮的房价上涨和“炒房大军”的再次涌入。从而使房地产保有税不仅起不到调控房价的作用，反而成为房价进一步上涨的推动力。因此，对于房地产开发商的“捂盘惜售”行为，不宜采用税收政策，而应该更多的采用行政手段进行限制。

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［5］熊剑锋．两部委人士同天表态住房保有税风声再起［EB/OL］．http://business．sohu．com/s2010/4102/s271416828/．