金融危机期房地产业健康发展问题

2010-03-04吴强

税务与经济 2010年1期

吴强

[摘要]综观我国房地产业的现状，金融危机使房地产业加快进入调整期，但房价依然过高，房地产市场虚火仍旺，房价震荡跌涨是其理性回归过程，预期房地产业真正回升还将有一段时间。建议：改革土地转让收费制度，以大幅度降低住房价格；采用“共有产权”形式解决低收入群体的住房问题。只有广大百姓的安居，才是房地产业健康发展之路。

[关键词]金融危机；房价收入比；产权共有；土地制度改革；发展预期

[中图分类号]F293.35[文献标识码]A[文章编号]1004—9339(2010)01—0013—05

世界性的金融危机，影响着我国的经济发展，使已经过热的房地产业加速进入调整期。然而，房价下跌、房地产开发增速回落仅几个月，房价又烧起上涨的虚火。面对如此状况，国人拭目而待：房地产业现处发展周期的何阶段?今后房价是高还是低，能否理性回归?房地产业如何实现健康发展?笔者就这些问题略述管见。

一、房地产业是否健康发展

房地产业发展是否健康，关系着我国现代化的大业。我国是发展中国家，正在实现工业化和人口城市化，当前的房地产业不仅是在建住房、公共建筑，而且是在建设能够容数亿人口的现代化城市体系，带动GDP的增长，承担着为中国的城市化提供物质基础的历史使命。在当前世界性金融危机期间，我国房地产业能否健康发展至关重要。而如何判断房地产业健康发展的根本指标仍是房价是否合理、是否相对稳定。

1、用房价与家庭收入比来判断房价高低。在中国这样一个土地资源稀缺程度高，而劳动力稀缺程度低的国家，把购买一套满足基本生活需要的60～90平方米普通住房的房价收入比定为5～8年的家庭收入，作为判断有无支付能力的标准是符合实际的。因为家庭的月收入在当地平均商品房价1平方米以上的家庭，为有购房能力的家庭，其基本依据如上所述，即5～8年一个家庭的总收入相当于60～90平方米的一套住房的总价。当前有一种高房价合理的理论认为，在城镇居民中，完全有能力购房的家庭占20％～25％，此比重占到70％以上时，房价才是合理的房价水平。并认为，我国是一个工业化起步时间不长、城市化水平不高、老百姓私人财富累积程度还未达到发达国家水平。由此得出，我国房价的合理水平正处于以“20％～25％家庭”向“70％左右家庭”为标准的过渡阶段。这一过渡的时间，取决于我国城市居民恩格尔系数下降的速度和收入增长速度。这个过程约需20～30年。也就是说，我国房价达到合理水平的时间还要向后推移二三十年。笔者认为，上述结论难经推敲。试问，在这么长的时间70％～80％的家庭无能力购房，老百姓的居住问题难以解决，社会如何实现和谐?房地产业怎么健康发展?

2、我国房价收入比依然偏高。当前的高房价是否正常?不同利益的人有不同的回答。有人将我国的房价同日本东京和美国纽约的房价比较，认为我国的房价不算高，还有不少上涨的空间。笔者认为，我们是发展中国家，老百姓的收入还很低，我国的房价高低应该用我国的房价收入比来衡量。所谓“房价收入比”是指一个地方的一套普通住房的均价与居民家庭年收入的比值。这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的购房能力。

虽然广东省是我国改革开放的前沿，房地产业快速发展，居民收入也居全国前列，但广州的房价收入比依然偏高。据《广东省统计年鉴》数据统计，广州市住宅价格近年快速飙升，上涨幅度快于家庭收入的增长(见下表)。

从表中看出，2003年底广州住房价格每平方米为3888元，到2007年猛增到11574元，4年增长198％，增长将近两倍。2008年底受金融危机影响房价下跌，但到2009年7月，房价又上涨到万元以上。2008年与2003年相比，人均收入只增长68.7％，而房价则增长140.2％。收入的增长大大慢于房价的上涨。一快一慢，差距越拉越大，十分不协调。另有统计数据表明，2008年广州人均GDP已达10000美元，达到发达国家经济发展的初级阶段。以一个3口之家，一套普通住房(毛坯房)按80平方米计算，房价为74.7万元，家庭年收入7.59万元，二者之比为9.3，远高于国际3～6的水平，这还是房价下跌后的住房价收入比。按2007年数据计算，此比例为13.7。深圳是我国的特区，居民收入高，房价也高，2008年每平方米房价超过15000元，当年人均可支配收入33592元。房价与家庭年收入比为11.9，同样高于国际通用的标准。广州和深圳是我国经济发展和个人收入水平高的城市，住房收入比尚且如此之高，其他城市更可想而知。

3、房地产健康发展取决于房价的相对稳定。房价的稳定是个相对的概念，房价没有明显超出当地经济发展水平而大起大落，即在2％之内上下波动，就应视为房地产业稳定发展。金融危机使我国的房地产业深受影响，2008年京、沪、深二手房市场盘点，作为一线城市的深圳跌幅最凶。21世纪不动产数据显示，2008年深圳二手房成交量下跌61.1％，成交价格环比下跌近4％，高于北京、上海，居三大城市之首。国家发展改革委员会和国家统计局数据，2009年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3％。这可谓之房地产业的冬天。为消除金融危机的影响，国家重新调整了对房地产业发展的指导方针，出台了一系列财政和金融政策，地方政府更是不遗余力，甚至给所属部门下达房屋销售任务，有的地方还动用财政经费买房为房产商排忧解难。

曾几何时，信贷政策开始宽松，千亿元贷款投放，大大地缓解了开发商的资金压力，给了开发商提价销售的底气。再加上受通胀预期的影响，房价开始不断上涨，广州、深圳和全国一样，投资性购房重返楼市。住房成交数量快速攀升，房价逐月快速上涨，2009年的年初和年中相比较，房地产市场尤如冰火两重天。.但笔者认为，不能由此判断这就是房地产业的又一个春天。因为需求的突然增大，很大程度上是投机性需求所致，而不是最终需求，保障性住房力度加大，供需结构的变化，房价泡沫必然要被挤压。国内外市场上的价值规律也证明，商品价格的变化，是呈“w”型不断运动的过程，近期的房价下降后又在上涨，但是落的前奏，这是规律也是趋势，更是房地产业探底回升的发展过程。

综上所述，我国的房地产业正处于金融危机后的加速调整期，且是一个反复震荡调整的过程，说其已进入健康发展期还为时过早。

二、房地产业周期性调整预期

房地产业和其他产业一样，都遵照一定规律发展，尤如一年四季有春夏秋冬一样，周而复始；发展中有繁荣必然有萧条，不能跨越。

1、房地产业正面临市场震荡调整的挑战。房地产业是国民经济的一个产业部门，和国民经济的运行曲线基本一样，相辅相成协调发展。然而2008年下半年以来，受金融危机的严重影响，我国GDP发展速度下滑。国外市场缩小，国内需求不足，房价同其他商品价格一起下跌。当时有媒体报道，住宅地价已大幅下跌。全国12城市土地价格调查报告显示，沪、穗、深、津4市2009年1月份的土地成交价格较上年同

期下跌了50％，上海和杭州的地价2008年12月环比下跌20％，创近几年来最大跌幅。全国其他主要城市的土地价格均较上年大幅下跌，土地流拍率高达25％。2009年1～2月份，全国房地产投资仅增长1％，较2008年同期下降35％，其中广东下降17.1％，增速比上年同期回落64.3％。统计数据还显示，历经2003年以来连续5年高速增长，广东的房价已终结快速增长势头，全省商品房新开工面积、开发到位资金、销售回笼资金等多项指标均出现2003年以来的负增长。大多数专家和业界人士认为，房地产业已经进入周期性调整的低谷期。让人难以预期的是，在国民经济其他产业保稳定、保增长刚有回暖的迹象时，房地产业一花独秀，房价开始快速上涨，买地开发一片火热，仿佛房地产业又进入一个繁荣时期。笔者认为，这是表面现象，更深层次的矛盾有的已开始显现，有的还未暴露。

一是，天文数字的银行信贷并未如期真正进入实业部门，而转圈流向已是暴利的房地产业。俗话说，羊多的地方必然草多，因此，那些和房地产开发毫不沾边的纺织企业和家电企业都纷纷加入，此情此景和1993年前后的房地产业虚假“黄金时期”如出一辙。

二是，受通胀预期影响，投资与投机性炒房阶层重回房市。小富者为货币资产保值而买房，大富者为货币资产增值而囤房、炒房。房市的刚性需求降低到40％不到，多数低收入群体无力购房。

三是，受国家土地政策的限制，可转让的土地所剩无几，开发商将买到手的地囤积起来待价而沽，住房的供给人为地减少。这些矛盾的暴露，使本来可以和缓的调整过程，可能在震荡调整中实现。

据报道，商业银行已开始从严审批二套住房的按揭贷款，国家相关部门也将对房地产开发商的过量囤地和哄抬房价的行为出台相应政策。由此，从表面现象看，虽然今年8月份房价没有下降，但销售面积已大幅下降，房价已处在高处不胜寒的位置，房地产业将会面临震荡性调整的严峻挑战。

2、房地产业调整期预期。经济发展的各个阶段都有一个过程，不可能人为地大量缩短，一半年后就又进入一个上升期。长远看，由于土地资源刚性供应，住房需求不断增加，房价上涨是总的趋势。在这一过程中，房价也不是一直下跌或上涨，而是有升有跌、有起有落。在近期，由于多种因素凝合房价被震荡拉升至高位，这是金融危机期间房地产市场的独特现象。房地产业调整期到底多长?虽然众说纷纭，但又有相同之处。国家发展改革委员会专家在分析金融危机的影响时认为，房地产业和国民经济的运行曲线基本一样，调整期会有3～5年。

美国一项对世界房地产市场在金融危机中发展情况的研究结果显示，房地产市场一旦出现周期性的调整，大概会持续5～6年，其价格下跌大约35.5％。中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场的调整，主要在于价格的全面调整，中国的房地产市场仍需深入调整。世界经济研究所副所长、研究员李向阳指出，经验推测行业危机至少持续两年之久，房屋价格下跌35％。笔者认为，上述观点虽有不同，但都认为房地产业的调整还未到位，调整期是个较长的过程，这是正确的。虽然在宏观利好政策的综合作用下，敏感的房价在较短的下滑期后，快速地呈“V”型攀升，但房地产业的调整主要是房价的调整，什么时期房价能调整到位，房市的真正需求才会释放出来，而这样的调整期会快于CDP半年提前到位。由此预期，房地产业的复苏将还要一年左右。

左证：新华网调查显示，有82.3％的网友认为，现在的楼市不是真实回暖；中国指数研究院院长陈晟预计，在短期内由于一些非理性需求的支撑，房价仍然会上涨，但之后又会进入调整期，并将一直调整到2010年底。

三、金融危机期房地产业路在何方

金融危机严重影响了我国国民经济的发展，唯独房地产鹤立鸡群，房价下降几个月后又感冒高烧不退。如何使过高的房价降下来，有三个方面的对策。

1、改革现行的土地转让收费制度。房价过高有种种原因，但地价过高并不断上涨是主要原因。据国土资源部公布，中国的地价占房价的平均比例为23.2％，对此数据房地产业界有很大异议。2009年7月24日，该部将全国被调查的620个房地产项目的数据予以发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的51.36％。全国地价占房价的最高比例为58.6％，该项目在河北石家庄市。地价占房价低的比例为5.3％。但全国工商联房地产商会2008年就全国9个城市房地产开发成本的调查，土地成本占开发成本比例高达58.2％。两个机构公布的地价占房价的比例，高低相差太远。

对于国土资源部有关地价占房价比例的数据，开发商大声喊冤。以任志强为代表的开发商公开反驳，认为“如果政府用不同部门分别收取的和土地相关费用又各算各的账，各自只公布自己收取的那一部分钱，就认为是土地的成本在房价中的比例不高，是欺骗群众。”地价占房价的比例到底已高到多少，难以准确知道，但比例高应是事实。而地方政府对此并不烦心，因楼市高温带动地市火热，进而增加了地方财政的收入。有数据显示，截至2009年7月底，上海市政府已有217亿元土地出让金收入，值得注意的是2008年全年这项收入也只有154亿元。从而看出，地方政府的这一供地潮，名义上是平抑房价，实际上是为地方财政做抓手，向土地要收成、要收益，自然地价越高越好。

过高的房价如何降下来?要在土地的转让制度上做文章，在土地制度的改革和完善中寻出路。应当改革当前土地50～70年出让期一次收取转让金的体制，以每年缴纳房产税代替一次收取土地转让费。这样的好处在于，一次性的土地成本分摊到今后几十年的土地使用过程中，房价由此会下降30％多。政府对出让土地的财政收入也会持续不断，从而杜绝一次性吃子孙饭的短期行为。使大多数城镇居民，包括农村转移到城市的农民工也买得起房，在城市安居乐业，进而加快城市化步伐。当然，不论何种具体的土地转让形式，必需采取严厉的措施，严防开发商囤地，否则再好的土地转让制度也会流于形式。

2、推行“产权共有”，解决低收入群体安居问题。在城市居民中有相当部分人，由于经济收入窘迫，买不起商品住房，三代同居一室的家庭不是少数。不仅西部如此，就连东部的珠三角地区也有同样现象。为此，中央专拨经费，并要求地方政府配套经费，以解决低收入群体的住房问题。各地各级政府的办法不少，但效果不好。一是地方财政困难，无财力配套；二是即便为这部分弱势群体盖了经济适用房或限价房，但仍有人买不起。并非这部分低收入者不愿以自己的能力解决住房问题，而是心有余而力不足，他们的家庭收入只能购买一套房的部分产权。如何破解这个难题，可推行“共有产权”解决资金问题。如西部的甘肃省，解决低收入群体的住房共需资金156亿元，其中国家补助41.6亿元，要求地方财政配套114.4亿元，而全省2008年地方财政收入仅为264.9亿元，如此大的配套资金数额显然超出了地方财政的承受能力。资金困难，但事还要办。他们试行一套住房两种产权制度，国有产权由国家投资和省财政补助的保障性住

房资金形成，私有产权由符合保障性住房条件的家庭，通过自愿购买保障性住房(廉租房、经济适用房、限价房)的部分产权取得。交清白有产权的房款后，办理房产证，注明共有产权的比例，视同该户一次性享受了国家住房保障优惠政策，解决了住房困难。共有产权的保障性住房可上市交易，国有产权的购房收入作为保障性住房的建设经费，专款专用。出售保障性住房的家庭不得再申请政策性优惠住房。

从实际效果看，“共有产权”方式是当前缓解保障性住房建设资金不足的好办法，起到一石三鸟的作用。一是解决了保障性住房的资金问题，且有可持续性；二是基本上解决了低收入家庭的住房问题，用市场房价的30％左右经费购买即有了自己的产权(部分)房；三是可按市场规律运作自由出售，有经济能力时可全部购买房屋产权。这种共有房产权的形式是保障性住房建设的创新之举，也是房地产业健康发展的重要保障。

3、房地产业震荡调整的方向。在金融危机期间，我国房地产业由冷到热，房价由降到涨，房地产业再次站在十字路口，何去何从?

(1)国家政策将变脸。面对房地产业再次燃烧起的房价虚火，宏观政策不得不开始变脸，房地产政策的蜜月期也将结束。银监会再次重申严格执行二套房贷政策，北京、上海、深圳、广州和南京等一线城市，二套房贷政策相继收紧，各家商业银行已开始执行“首付四成+利率1.1倍”的新政策，之前的8.5折利率优惠相继取消。

面对2009年7月后土地市场的过热现象，高溢价导致地价房价比过早进入危险地带，对开发商国地的强烈意愿和行为，国土资源部表示，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。过高的房价和开发商的暴利，引起国家税务总局的高度重视，2009年8月5日表示，近日要把房地产业的税收作为监管重点。财政部表示，防范信贷资金进入股市、楼市，助长泡沫和引发金融危机。很明显，楼市的虚火、过高的房价，已引起监管层的高度重视，我国的房地产业进入了一个敏感时期。

(2)价涨量跌，博弈加剧。2009年第3季度开始，深圳、广州、北京、上海等大城市房价与成交量齐升的走势正在发生变化，价涨量跌正成为主题词。8月份环比住房成交量大幅下滑。如深圳市，在国内具有楼市风向标的作用，8月份一手住房成交4114套，比7月成交的5501套减少25％。全国楼市销售面积同样出现同步下滑现象，据中国指数研究院8月份的数据监测显示，监测的30个城市中，仅有8个城市住房成交量上升，22个城市成交量环比下降11.2％。另据9月3日的全国秋季房展数据，首日成交面积较春季房展会下降47.6％。从而看出，在房价居高不下的现状下，房市已进入博弈状态，持币观望再次出现。

(3)房地产业态势。当前房地产开发企业资金状况良好，2009年9月和10月房价受涨价惯性影响还可能上涨，但绝不会太持久，种种迹象显示，房市的拐点将在近期再现。原因如下：

一是房市从金融危机后由冷到热，房价已连续5个月暴涨，是特殊情况下的非正常需求引起的。房价如此暴涨，不利于国民经济的复苏，严重地挤压了其他需求，影响了内需正常扩大。吹大了的房价泡沫应逐渐破灭，否则将会给我国金融业造成毁灭性的打击。这次由美国次贷危机引发的国际性金融危机，不啻为一记当头棒喝，不能伤口未好就忘了痛。

二是市场规律显示，价格始终围绕价值上下波动，有商品交换，物价就有升有降，否则就不是市场规律。2009年的房价，由降低到高涨，再到下降迹象的出现，正是房价震荡调整合理回归的过程；是房地产业周期性发展，由波谷走向波峰，实现健康发展的过程。

三是不断攀升的房价使刚性需求难以实现，投资性需求也将看淡投资升值，购房人群会进一步减少，需求会进一步萎缩，市场住房成交量将进一步下降，房价面临向下调整的压力，拐点将再现。

四、结语

住房问题能否较好解决?房地产业能否健康发展?回答是肯定的。据《经济参考报》2009年9月11日报道，重庆市政府郑重公布了调控房价的目标：“一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房。”此言点燃了重庆市民购房的希望，也给了其他城市市民解决住房问题的信心。

各级人民政府有责任采取措施，想方设法解决中低收入者的住房难题。既要让老百姓分享改革发展的成果，实现安居乐业、住有所居的希望，也要让房地产开发商充满信心，有一定利润可赚。只有这样，才是房地产业健康发展之路。

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