城市建设应多为普通人盖房子

刘 戈

前两天，我在新浪微博上发了这样一条信息，“在美国的亲戚打来电话。刚买了房子，芝加哥郊区，两厅一厨、三个卧室、三个卫生间、独栋带院带地下室，总价18万美金。首付6000美金”。这条消息一下子引来数百条评论，几乎全是在表达对国内高房价的牢骚和愤怒。

美国房价相对便宜，根源于土地供应的充足和土地的私有化，也是国民总体富裕的必然结果。中国现阶段没办法学，也不能以此为参照。不过，这些年国内在房地产和住房问题上的思路必须反思。目前大城市房价过高的原因就是政府一度放弃了住房问题上的责任，把房地产业和居民住房当成了一个问题，希望通过房地产业的发展自然而然地解决住房问题。实践证明，这是个既不公平也缺乏效率的歧途。

现在，在大城市中，重庆终于开了一个好头，把住房问题和房地产业彻底脱钩。重庆市主城区从今年开始到2020年，将建设2000万平方米公共租赁房，今后3年建1000万平方米，后7年建1000万平方米。这些公共租赁房主要布局在一环线和二环线之间，规划建设20个大型聚居区，每套住房面积在40—80平方米之间。北京市23日也出台新的楼市调控政策，２０１０年各类政策性住房用地占全市住房供地的５０％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数５０％以上。可以说，政府终于担当起了应该承担的责任。

其实，房地产业和住房问题是两个完全不同的领域。让居民能买到或租到自己可以承担得起的住房是政府的基本责任。而现在，很多地方在城市规划和建设中却以应付态度对待，即使建设保障性住宅也往往安排在远郊，居民在那里既不能方便生活也难以找到工作。

笔者曾聘请一位安徽农村的大姐做小时工。她来北京已经十多年，却在受雇于我家一年多内三次搬家，一次比一次远，最终因为离家太远而放弃了这份工作。搬家是因为城中村改造，以他们的收入，只能负担每月500元的房租，而这样的房子在北京越来越少。

然而，在被拆掉的城中村盖起来的几乎都是低容积率的高档商品房。我曾经参观过二环外一栋豪宅，一个楼层只有三户，每户400-500平方米，只有一家两三个人居住，甚至还有一半以上平时没有人住。据估算，这样一栋20层的高楼，常住居民不会超过一百人，而原来这里至少可以容纳数百个家庭。旧城改造在推倒大量平房和低层住宅后，替代的高层建筑不但没有增加反而减少了容纳人口，未能增加有效的住宅供应，宝贵的土地资源被少数富人挥霍性占有。

不夸张地说，现在北京的主城区已经很难找到供应普通居民的新住宅。这样下去北京完全演变成一个奇怪的城市：以市中心为圆心，住房价格与到市中心距离成反比。而世界各大城市几乎都是低密度高档住房与高密度普通住房交错分布，价格差别很大，以此形成正常的城市功能。与之相比，在中国土地资源严重紧缺的国情下，政府却鼓励低容积率高档住房建设，在土地拍卖前就制定了严格的容积率。去年，北京市的众多“地王”中，规划容积率从1到3不等，出现了楼面价高于周边房价的现象。

可以说，比起世界其他大城市，中国城市的住宅占地显得过于奢侈。一位日本学生来我家，就坚持认为我是富人，因为在日本只有富人才能住得起容积率这么低的房子。在东京的中心区，普通住宅容积率大多在5到10 之间，香港容积率在10以上的小区也随处可见。由于土地的私有性质，市中心会产生大量高容积率住房，低容积率房子只能建到郊区。对于普通居民，住在拥挤一些的市中心，以住房采光等条件差一些为代价，却大大节省了交通成本和时间的浪费，增加了工作机会。

因此，笔者认为，城市建设不应再把促进房地产发展作为工作重点，要承担起建设普通住房的责任。当务之急就是在城市主城区建设大量高容积率的普通住房，增加城市主城区人口容量，别把低收入市民都撵到工作和生活都不方便的远郊。这样既能继续保证房地产对经济的拉动作用，又能解决居民的居住问题。比起打击囤地等雕虫小技，这才是解决城市高房价问题的有效路径。▲（作者是中央电视台经济频道《今日观察》评论员。）