福州写字楼凸显商机

张 芬

福州商品房经过多番炒作，投资价值已被提前透支，写字楼价格与普通住宅价格出现倒挂的情况。不少投资者纷纷嗅到了其中的投资机会。

“没有一个永远热销的市场或永远冷淡的市场。”刘波说。

近几年，福州的住它、商铺被炒得火热，价格已经翻了好几番，但写字楼市场却无人问津。许多业内人士认为，福州的写字楼活跃度较低，跟不上市场的需求，发展空间有限。然而，2009年以来，福州写字楼的需求量激增，是什么原因带旺写字楼市场?福州写字楼未来的商机在哪里?

市场供不应求

根据福州市鼓楼区楼宇办官方数据显示，2009年1～10月，福州市仅鼓楼区新曾楼宇企业149晾(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业，不含人驻软件园的企业)，实现楼宇对接面积22.7万平方米。“2009年以来，福州写字楼的成交量明显增加，租金也全面上上张，现在越来越多的人开始关注写字楼投资。”麦田房产总经理黄少华说。

记者了解到，福州中银大厦、置地广场等写字楼每月租金在80元／平方米左右，而投入使用不久的东煌大厦每月租金高达90元／平方米，金源广场、环球广场等年代较久的写字楼，出租率也在95％以上，租金标准也基本在每月50～70元／平方米。某中介公司的一名工作人员告诉记者，五四路商务中中心的中高档写字楼出租率接近100％，只要发出招租信息马上就有公司联系。

“福州写字楼市场火爆的关键在于海西经济区的发展。”九歌万派地产机构董事长刘波表示，随着海峡西岸经济区战略的提出，一批福建本土企业逐渐做大做强，同时，也吸引了越来越多的外资企业到福州设立分公司，这都为福州的写字楼市场注入活力。加之福州现有的中高档写字楼已基本饱和，而市场回暖导致需求量增加，供不应求的局面助燃了写字楼市场。

此外，2009年最高人民法院明文规定：“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主的一致同意，不得未经许可在住宅小区内从事经营性活动。“限制办公场所进小区导致很多公司只好转移到写字楼，客观上也增加了对写字楼的需求。”刘波分析。

优势突出

早前福州的写字楼由于开发较早，缺少前瞻性，造成有的配套过于豪华而有的却过于老旧，入住情况很不理想。但是，不少写字楼的地段还是比较好的，被选择的机会多，随着中介的介入和物业公司配套管理的加强，写字楼被重新定位、调整，设备设施、办公条件得到改善。“福州写字楼市场就是需要一些专业的策划机构，我们相信，没有一个永远热销的市场或永远冷淡的市场。”刘波说。

福州的写字楼原先一直没有明确的市场定位，也没有针对自己的目标客户群做出自己的特色。如今，福州写字楼突出重围，做到先定位后开发，先清楚将呈现出什么样的办公场所，再精确计算办公成本、适合的公司规模等。比如，宜发大厦走的是高端路线，在沉寂三年之后，终于迎来自己的目标客户群；新开业的颐高数码广场以专营为特色，全部服务于电子产品公司。“同一栋楼里，同级别的公司越多，互补性比较强的合作伙伴就越多，方便进行商务往来，节约成本。”双安房产总经理郑爱新认为。

福州写字楼的开发模式也发生很大的改变。在过去的写字楼开发模式中，开发商抱着一种盖写字楼的心态，盖完就算，卖多少算多少，卖到最后就“清仓甩卖”，几乎没有什么营销观念。“写字楼是经营型的物业，它的软件建设比住宅更重要，应该上升到资产管理的高度来认识。”郑爱新表示，写字楼作为一个大宗的不动产，怎么去经营它，是一个全新的课题。福州的写字楼市场正在转变营销模式，打破“有钱的人不知道到哪里买写字楼、有写字楼的人不知道卖给谁”的局面，解决产品和消费者的断裂问题。

未来前景广阔

“仅从租金上涨幅度来看，投资写字楼比投资住宅获益更多。”有业内人士表示，写字楼租金一直保持稳步上升态势，2009年的涨幅特别大，尤其是2000年以后建好的高档写字楼。麦田房产总经理黄少华说，很多中小企业还是愿意去租一些档次适中的写字楼来办公，因为任何企业对身份感和门面的追求都是必要的，关键就是写字楼租金是否在他们的承受范围之内。

九歌万派地产机构董事长刘渡给记者算了一笔帐：假设一家处于创业初期的小公司面临两个选择，一个是50平方米、规划不错、功能齐全、门面也不错的写字楼，另外一个是80平方米的住宅小区，你会选哪一个?“写字楼的优势是明显的，它既有利于提高公司的实力形象，又能形成规范的办公氛围，激励员工的士气，这决定了一个企业在商业发展中的效率和效益，是写字楼带来的无形资产。”他说。

“由于福州现有的写字楼供应量不足，规划中的闽江北岸中央商务区和在建的万达金融街已经吸引了不少投资者的目光。”刘波预计，将来万达的写字楼平均售价在1.5万元／平方米，若以300万计算，投资住宅市场也买不至特别优质的别墅，但却能买到黄金地段的200平方米写字楼，其中的收益孰高孰低就显而易见了。

对此，福州大学房地产研究所王阿忠表示，一方面，福州商品房经过多番炒作，价格已经处于相当高位，旁产投资价值已被提前透支，出现写字楼价格与普通住宅，价格倒挂的情况并不令人感到意外；男一方面，目前福州实际经济状况远落后于规划中的城市发展目标，福州经济发展还有很大提升空间，特别是越来越多的世界500强企业人驻福州，这些企业对写字楼要求十分高。

据业内人士介绍，相较于商铺投资风险较高、收益较高，写字楼的投资相对来说风险较低、收益较高，但写字楼投资所需资金量大，投资人必须对写字楼的价值有很清晰的判断，在投资过程中，地段、交通、配套、地区规划等因素都需考虑。