广州地王VS港地遇冷

陈宜飚

陈直飚一香港理工大学金融学博士，独立撰稿人，资深财经记者及评论员；2004年进人香港，对香港资本市场，企业管治，社会经济与发展等话题有深刻见解，致力于为两地投资者提供专业及富有深度的报道与分析，常年为中外多

对大多数中国人来说，在2009年开始流行的“蜗居”将继续是2010年的热门词汇。而继续关注“蜗居”的朋友，相信电会和本人一样，对于2009年12月底一则关于中国内地和香港地方政府土地拍卖的新闻感到惊讶。

2009年12月22日，广州亚运城以天价人民币255亿元创下中国土地拍卖有史以来的最高价。同一天，仅一江之隔的香港地政总署的官员向中国某财经日报披露，港府2009年有40幅可供勾出的地皮(香港长期以来实行勾地制度与定期拍卖土地并存，勾地制度本质是通过市场询价和成交的土地供应制度)，却还剩下37幅没有勾出。

更出人意料的是，在2009年创出全球最高售楼价格纪录的香港，政府于同年12月28日拍卖两黄金地块却遇到冷场。这是香港近两年来首次大型住宅地皮拍卖会，两幅位于新界的地王级临海地皮，最终分别以51.5亿港元和52.5亿港元成交。特区政府拍卖两幅地皮成交总额为104亿元，仅为市场预测100亿元～130亿元因区的一下限。

说是出人意料是因为香港的拍卖会此前被不少媒体看好，大家认为在广州、上海地王纷纷破纪录的势头下，接受了全球近7000亿港元热钱的香港，每平方米楼面成交地价有望达到8.6万元，成为香港新地王。遗憾的是，香港的房地产商并不像媒体那么乐观，在现场的拍卖官虽然多次动用激将法，甚至表示如果达不到心理最低价位就会停止拍卖，但是仍然是应者廖廖。

为什么一江之隔，会有这么不同的卖地结果?本人认为，大体上可以从两个方面来理解。一是从拿地的开发商来看，两地的开发商受到的资金约束是完全不同的；二是从房地产市场的买卖来看，两地的市场成熟程度也不可同日而语。开发商的“瓶颈”不同

在去年频频创造世界楼价纪录的香港，为何到了年末房地产价格仍在上涨的时候，地产商对黄金地段的拿地热情却远逊于内地开发商?港府30多幅的地皮无人问津，背后是何原因?这其实与香港地产商的融资渠道及香港政府对应地政策的打击有关。

在香港，勾地机制下的地皮供应与内地政府卖地机制最为接近。但香港很不同的是，开发商在拍到土地后。要在28日内缴清全部地款，港府不会提供分期付款方式。但在内地，一些地方政府甚至允许开发商建楼卖了再还款，这与港府“急着要钱”的心态是鲜明的对比!

在需要尽快交地款的香港，房地产开发商需要详细测算自己的融资成本，以及土地项目的盈利情况，因此不会在拍卖会上过度进取。内地地方政府对于囤地的某种默许状态，更是为内地房地产开发商大大降低了高价买地的成本。北京地产商潘石屹曾语出惊人，称中国有1／3的开发商只是囤地做“倒爷”，从来不盖房子。

去年央视披露的一个例子是李泽楷旋下盈大地产涉嫌囤地，仅两三年时间，转手便获利2，35亿港元。虽然媒体的焦点在于房地产开发商，但这个消息电从侧面反映出，内地地方政府在打击囤地方面的建树并不高，效率低下。事实上，迄今为止，地方政府主动去调查、并处罚房地产开发商的例子很早见诸报端。

在香港，早在卖地时，便已经杜绝了囤积土地的可能性。港府在每一份的“勾地表”上会列出可供申请售卖土地的详情，其中就包括了土地项目最终建成的时间表，而政府会不断跟进这个时间表。香港地政总署官员私下用“海鲜价”来形容香港的土地价格变化，可见他们对于处理囤地现象的认识程度。

有了最终期限，房地产开发商在拿地时，便需要考虑项目完成时房地产市场情况。从2009年12月底的两幅土地拍卖会情况来看，香港地产商对于未来几年市场价格并不抱过高希望。因此不仅参与热情有所下降，连出价也不是太过进取。

市场成熟程度不同

对于内地同胞来说，同样会感到意外的是，香港房地产开发商在2009年的楼市看涨行情中，并不敢大幅加价卖楼。他们只是在涨价的不同阶段对新楼盘的价格进行调整，但是幅度有限，用地产分析师的评论说，“完全是随行就市。

很多人会奇怪，香港的楼价不是去年频频创出全球新高吗?香港不是有7000亿的热钱流入吗?香港不是经常有房价飚升至1997年水平的报道吗?为什么地产商不利用这个时机大赚一笔?这与内地情况大不相同。

北京、上海与深圳等大城市的情况就不用多说了，去年连福州这样的二线城市也传出了开发商短期内频频对新盘提价的新闻。据搜房网的报道，去年福州商品住宅均价已经升至9420元／m²，楼市纪录再被刷新，楼市均价或将全面进入“万元时代”。最新一些福州新盘的价格已经高达13000～18000元／m²，接近或是超越了深圳某些楼盘的水平。

福州的生活水平近几年有了显著提升是有目共睹，而海峡西岸经济区的前景也颇令人看好，但这两者似乎都不足以支持上述的楼价。笔者关注的是，在福州这类二线城市里，究竟有多少市场成交是真正数据——大量的报道显示，一些“成交”纯属开发商行为。不过遗憾的是，正如国内囤积土地的大多数城市一样，购房者面临巨大的信息不对称性，虽然他们可能对开发商或是房屋中介披露的数据与价格将信将疑，但他们没有更多的渠道了解这个市场，因此要么被迫接受较高的价格(从而抬高了下笔交易起点)，要么他们只能选择继续观望。

这种信息不对称现状其实也不利于开发商，特别是对那些急于回笼资金的开发商来说，获取真正的市场需求信息是相当重要的。在香港，情况要好得多。每天房地产市场上的成交记录都被输入电脑，购房者可以从中介那儿获得最真实的信息，包括他想购买的楼盘的面积大小、该楼盘历史上的所有成交记录以及房东姓名等，一目了然。中介如果向购房者提供了虚假的信息，将承担所有的经济后果。另一方面，这些信息也成为开发商销售价的重要参考。

由于缺乏福州居民的实际收入数据，本人无法准确地说福州“万元时代”究竟是否符合经济增长潜力。不过很明显的是，在2009年，世界发达国家人民担心经济复苏与就业问题的时候，中国人更多的是在担心通胀问题，担心“蜗居”问题，这一点从各大财经媒体对地产的关注就可以看出。

2010年会是什么情况呢?经济疲弱的美国仍在维系它的宽松货币政策，国家主席胡锦涛则称也将“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。不过笔者留意到，胡主席也提出，要“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，中国政府在今年会否继续对房地产推出针对性与灵活性的政策?值得观察。

不管怎么说，港府去年12月卖地遇冷对我们是一个信号，显示进入2010年，香江两岸的房地产市场已经开始出现分歧。这种分歧又意味着什么?大家还是见仁见智罢了。