房地产业资金来源及投融资现状与发展探析

程　杰

摘要：本文从房地产业资金来源入手，对当前房地产市场投融资环境做出分析。在综合探究基础上，试着为房地产企业找到新的投融资方式，以解决当前房地产业的发展瓶颈，帮助其走出资金短缺的困境。

关键词：房地产业资金授融资现状与发展

自2006年末，国家从计划、规划、土地、建设等诸多环节上实施了一系列宏观调控政策，在很大程度上加强了对房地产市场的调控力度。日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境。回款压力逐渐加大、货币从紧政策文件推行更加剧了外界对房地产公司资金链条的无比担忧。为了应对前所未有的投融资困局，国内房地产市场从之前的疯狂转为观望，整个房地产业开始了对多元化投融资渠道的探求之路，而房地产投融资也已成为业内外最受关注议题之一。

一、房地产业资金的主要来源

据我国现行统计制度和相关统计结果显示。目前我国房地产资金来源的主要渠道为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金及其他资金。

国家预算内资金又称为国家和地方财政拨款，随着我国投融资体制的改革，房地产业逐步建立起以银行信贷为中心的多样化融资渠道，政府也改变了以往计划体制下向国有企业增加财政投入作为企业资本金的做法，而主要以建设经济适用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在住宅市场上的投入；国内贷款指的是面向开发商的贷款。土地储备贷款和房地产开发贷款是房地产业银行贷款的直接表现，其包括主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需的流动资金贷款、主要用于向具体的房地产开发项目提供生产性资金的开发项目贷款，以及房地产抵押贷款等；债券主要指企业债权，自2000年后我国房地产企业债券已不再发行，原有少量债券也已兑付。

外资在我国房地产市场中参与至开发、中介和销售、物业经营等多个环节，主要是境外房地产投资基金、风险投资基金、大量个人资金，以直接购买土地、房产、参殷房地产公司、进行项目合作等方式。向房地产行业集中投资，对外资的利用有直接与间接之分，直接利用外资主要指通过独资、合资或合作经营的股权投资，间接利用外资主要指包含外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款等多种贷款；自筹资金主要指自有资金，其分为企业内部资金、其他企业资金、职工和民间资金以及发行股票，企业内部资金指含有公积金、未分配利润等在内的企业暂时未利用或未充分利用的资金，其他企业资金指企业间联营、人股、债券及各种商业信用，职工和民间资金指本企业职工和城乡居民手中暂时或较长时期内现值的资金；其他资金则主要由定金和预付款、个人按揭贷款等构成，不少房地产企业通过向保险公司、证券公司、信托公司、财务公司等非银行金融机构融通资金。

二、当前房地产市场投融资环境特征

金融紧缩政策明显削弱了房地产企业对银行信贷的依赖，并客观上带动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展，而产业自身的升级和分化又无形中使房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响。为当前房地产投融资市场带来如下环境：

1，投融资格局较为单一

房地产开发资金主要来自银行信贷、自筹基金、定金、预收款以及其他资金。在以银行信贷为主导的单一融资格局中，由于受到宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度直线下滑，自筹资金、定金及预收款增幅相应加快，但因预收款中大部分是银行向购房者发放的个人住房贷款，则房地产开发资金中多数仍来自银行系统，即投融资格局较为单一，投融资渠道上对商业银行过分依赖。这就是说，银行信贷被收紧后，缺乏相应的投融资渠道进行有效的资金补充，即房地产市场资金并不匮乏，真正缺乏的是资金注入房地产业的高效渠道。

2，投融资渠道日益多元化

其他资金来源在房地产开发资金总量中所占份额不大，但其作用及其对房地产投融资市场的影响却非同一般。近年来，资金信托计划一跃成为最为活跃的地产投融资工具，其融资额在整个房地产投融资总量中甚微，但其自身的创造性、灵活性、适应能力等为疲弱的房地产投融资市场灌注了新的活力和希望。据银监会于2004年公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，相关规定促使资金信托计划逐渐转变为真正意义上的房地产信托。同时，争相国内上市融资、纷纷寻求海外上市融资，从企业长远发展战略规划角度看。此类做法有助于改善国内房地产企业直接投融资难度较大的困境。

3，投融资市场体系不甚健全

目前，监管当局在重点做好房地产金融风险防范工作时，忽略了另外一个重要问题，即构建一套适合中国国情、符合房地产业发展需求的健全的房地产金融市场体系。房地产投融资市场体系的不完善，直接或间接导致金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等多个问题。而市场中资金供求失衡的严重现象。将造成房地产投融资成本升高，多数企业也会因资金链断裂而被迫出让项目，甚至有些企业冒险借助地下金融或盲目资金“寻租”。在房地产投融资渠道多元化发展形势下，房地产业所提供的产品仍难以满足市场需求，这又进～步反映出投融资市场体系存在着缺陷。

三、房地产业投融资市场的发展之路

据国家相关法律规定，房地产开发资本金于1996年时要求在20％以上，但2003年统计局反馈的数据是“开发企业的自筹资金”仅为18％左右，至2007年时要求在35％以上，但此时统计数据为25％左右，这说明房地产企业自筹资金是远远未能达到其投融资要求的。寻求新的投融资方式是房地产业进一步发展的必须途径。

1，推进资产证券化

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，高额的房地产资产一经证券化则实现了分割交易，使资产流动性增强。加之住房抵押贷款信用风险较小、资产质量较高，证券化的住房抵押贷款日益成为流通市场的主流品种。在房地产抵押贷款的证券化过程中，抵押债券者、政府担保机构、债券发行人、投资者及中介机构等各方均参与其中。

2，创新金融产品

房地产市场中不断变化的投融资需求推动着金融创新，而层出不穷的金融产品也将推进房地产业的日渐发展。未来房地产投融资市场中的金融创新要考虑两点，一则如何满足企业逐渐多样化的头融资需求，二则如何帮助企业规避投融资风险。新的金融产品将客观上降低房地产企业融资成本、提高企业投融资市场效率，并进一步完善投融资市场体系。

3，使用委托贷款业务

在楼市成交不景气、货币政策收紧的背景下。委托贷款业务在房地产企业中日益兴盛起来。有专业人士认为，委托贷款广泛应用于现金池与第三方委托贷款中，主要集中于一家大型企业集团内部资金借贷的现金池业务产生风险可能性较小，但运用于第三方委托贷款的委托贷款业务则面临较大借贷风险。但如某些房地产业分析师所言，为得到贷款而承受高利率，这属房地产企业得不到银行贷款而做出的无奈之举，同时在当前货币政策从紧、各家银行对开发贷款审批尤为严格的情形下，上市后的房地产企业更加需要使用上相对灵活的委托贷款。

4，发行公司债

银行贷款、委托贷款是房地产企业普遍运用的融资方式，与之相比，实力较为雄厚的上市房地产企业更愿意采取发行公司债这一新的投融资手段。短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，且要涉及推演、公司信用评级等问题，但长远来看，公司债周期长、利率锁定的特性使之在通胀持续时仍保持成本低、使用灵活性强的有点。对于资金需求强烈的房地产上市企业而言，在面临股权融资有阻力的局面时，发行公司债便是一个很好的实现投融资的选择。

但使用此种方法融资时还须注意相应的条件，首先公司债试点发行只针对上市公司，再者据《公司债券发行试点办法》，申请发行公司债的公司，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40％。

四、结语

房地产业是典型的资本密集型产业。它对金融市场有着高度依赖型，但与其他行业不同，房地产业资金在使用与供求上一直存在特殊性矛盾。其一，投入巨大而投资者自有资金有限。房地产项目资金投入动辄几百万、几千万甚至上亿元，一般投资者的自有资金难以支撑如此高的投资；其二投入集中而资金来源分散，房地产业资金投入尤为集中，一般开发者所需利用资金却常常是自有资金、银行资金及其他资金，其来源相当分散：其三房地产投资资金具有固定性、长期性而资金流动性极强，房地产业不可移动，资金一旦进入该产业，其流动性和变现性即被受限。虽然上述矛盾看似无法调和，但由于房地产业为社会提供着住房这一必需品，且其需求量甚大，因而加快房地产投融资市场发展已是房地产业面临的迫切课题，建立起顺畅的房地产投融资渠道更显得非常重要。