房产投资将进入新一轮拐点

　　[摘要]2009年春节以来，房价随着国际金融危机触底，已连续上涨9个月，突破历史新高，而且伴随着巨大的成交量。本文通过租售比、房价收入比等指标分析认为：房价已经处于高风险区域。本文通过分析2009年高房价的成因，提出2010年这些因素将有根本性转变，得出2009年12月是房价新一轮拐点的观点。
　　[关键词]房地产投资；高风险；拐点
　　[中图分类号]F299.233.5
　　[文献标识码]A
　　[文章编号]1005-6432(2009)52-0004-02
　　
　　1　房价处于高位，风险加剧
　　
　　1.1　用重要的房产投资指标“租售比”来分析
　　房屋租售比是指每平方米的月租金与每平方米的房价的比值。国际上公认的合理租售比范围是1:300～1:200。现在北京商品房的租售比达到多少了呢?以北京东三环华威桥附近片区为例，我们找三个小区作为代表。
　　山水文园小区是环境幽雅的高档小区，目前二手房成交价3万元／平方米左右。一套155平方米豪华装修、全家电的3室2厅2卫售价465万元，出租价7500元／月，租售比1:620。如果把房主需要负担的物业费、供暖费扣除，实际租售比1:700，而且仍未扣除装修费、家电折旧费、房屋空置期和中介费的损失。如果全部计算在内，70年的使用权到期之后也无法收回购房成本。
　　嘉多丽园小区是中高档公寓，目前二手房成交价2万元／平方米左右。一套90平方米精装修、全家电的2室2厅1卫售价180万元，租金3800元／月，租售比1:474，扣除房东缴纳的物业费、供暖费后1:535。
　　华威西里小区是1985年建成的老房子，目前成交价在1.6万元／平方米左右。一套60平方米简单装修的两居室售价96万元，租金是2100元／月，租售比1:457。
　　以上数据均为真实的成交数据，笔者与链家地产、我爱我家等房屋中介做过深入的沟通，这些数据具有很大的代表性。从北京的租售比来看，平均为1:600，已经超过国际公认的合理范围2倍以上。目前租房人的收入水平及租房市场供大于求的供求关系决定了租金在很长一段时间内无法大幅增长。根据租售比可以得出房价具有超过1倍以上的泡沫。
　　
　　1.2　分析房价收入比
　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际公认的合理范围是3～6倍。2008年北京市平均工资为44715元，这个数据并没有统计在私营企业工作的职工收入。按照国家统计局的数据，2008年我国私营企业的职工的平均工资仅相当于现在统计的平均工资的58.4％。由此，我们假设北京市实际平均工资为36000元(可能有一定范围的误差，但不影响结论)。
　　对于普通的北京市民来说，平均的购房需求为每个家庭60平方米的一居室或者二居室，总价120万元。对于一个普通的双职工家庭来说，房价收入比为16.67倍，超过国际公认的合理范围3倍左右。
　　
　　2　2009年年底高房价产生的原因
　　
　　2.1　中国人的购房观念
　　目前中国人对住房有一个非常普遍的观念就是一定要住在拥有自己产权的房子里。租的房子再好也不是自己的，不能长住。由此延伸出结婚必须有自己的房子，即所谓的“丈母娘需求”。这就促使房价不管多么不合理，老百姓都要省吃俭用买房子。这一点成为支撑房价的刚性需求。
　　
　　2.2　供求关系
　　由于2008年国际金融危机的影响，大多数买房人处于观望状态。2008年新房和二手房的成交量均大量萎缩，到2009年春节处于低量、低价，大量的购房需求被推迟下来。而房地产开发商面对金融危机也非常谨慎，在2008年放慢了拿地、开工的面积，使2009年房屋供给相对较少。随着2009年经济开始复苏，需求大于供给的局面加上当时相对较低的房价，促使房价快速上升。
　　
　　2.3　政府出台的一系列促进房地产的政策
　　2.3.1　宽松的货币政策
　　连续降息使贷款利率处于历史最低水平，公积金贷款利率3.87％，商业贷款实行7折优惠后利率为4.158％，减少购房人利息支出。5月27日，房地产项目自有资金比例从35％下调至20％，减轻开发商资金压力。全年新增贷款将达到10万亿元左右，很多资金流入楼市、股市。
　　2.3.2　税收减免
　　营业税优惠，由原来的5年以内商品房出售缴纳成交金额5.5％的营业税变成2～5年的商品房出售免征营业税，契税、印花税减免。这些税收减免政策使商品房交易成本大大降低，促进了投机购房者的加入。
　　
　　2.4　开发商捂盘惜售、制造恐慌气氛，炒房者拉抬房价
　　开发商经常把房源分批拿出来卖，利用排队、摇号、交意向金等手段制造恐慌气氛。土地拍卖价格持续上涨，地王频现，刺激周边楼盘价格上涨。炒房者开盘大量买人，然后拉抬价格。
　　
　　2.5　恐慌性购房需求入市
　　前面的几点重要原因，使2009年房价持续上涨，到10月左右，大部分二手房楼盘的成交价已经突破2008年金融危机之前的最高价。这使大量准备近期购房但还没有出手的购房者处于恐慌之中，担心如果不赶快购房，房价继续上涨就更无法承担了。
　　
　　3　12月将成房价新一轮拐点
　　
　　3.1　供求关系的转变
　　从2010年开始，商品房的需求量将大大下降，原因在于2009年的巨额成交量不但补回了在2008观望的潜在购房者，而且透支了2010年的购房需求。很多近一两年想购房的人都赶在2009年底购房。另外在历史天价面前，投资和投机购房者不敢轻易人市。供给方面，由于政策的鼓励和开发商对经济复苏的乐观判断，2009年土地成交量非常大，2010年将有大量新盘入市。2009年炒房者获利丰厚，高位获利的动力很大，也会增加二手房的供给。商品房供求关系已经从2009年的供小于求转变为2010年的供大于求。
　　
　　3.2　政策的转变
　　3.2.1　货币政策
　　2009年11月的CPI同比增长0.6％，年内首次转正，通货膨胀预期抬头，多家机构预期2010年央行将加息一两次，放贷总量也会小于2009年。货币政策慢慢收紧，购房利息支出增加，会使处于高位的房价继续向上的动力不足。贷款利率七折优惠是扶植房地产的短期性政策，不可能长期持续，一旦取消优惠，将对房地产行业产生重大影响。
　　3.2.2　二手房营业税优惠政策终止
　　2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，会议指出：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。5.5％的营业税是二手房交易最大的一块成本，炒房者购买一套商品房，如果5年以内出售，房价涨幅低于10％，将面临亏损，这还不包括贷款购房的利息支出。这项政策对抑制投机购房作用很大。
　　11月底、12月初连续出现多个标志性事件成为房价下跌的导火索。
　　11月26日，迪拜债务危机。据国外媒体11月26日报道，当日全球股市大幅下跌，原因是投资者对政府投资机构迪拜世界集团(Dubai World)债务问题感到担心，市场尤其担心该债务违约风险对银行业和新兴市场造成不良影响。迪拜房地产泡沫的破灭，给世界各国炒房者带来信心上的打击，不得不重新评估所面临的风险。更重要是的，这次危机会不会像美国次贷危机一样影响慢慢扩大还不确定。目前美国经济并不稳固，虽然多个经济指标都越来越好，但是失业率一直居高不下，保持在10％以上。高失业率是美国经济，也是世界经济发展的隐患，在2010年各国经济刺激政策慢慢退出后，有可能带来世界经济二次探底。
　　12月9日，二手房营业税优惠政策终止。2009年10月，二手房营业税优惠政策终止的传言已经刺激了很多刚性需求突击购房，投机购房者抓紧时间高位套现。可见市场对此政策很敏感，12月优惠政策终止消息的发布可能导致2010年1月1日开始二手房成交量大幅萎缩，没有成交量的支持，房价会很快调整。
　　11月28日、29日，温家宝考察上海时要求抑制投机购房。温总理的表态意味着国家对于抑制投机购房会有一系列的政策出台，二手房优惠政策终止只是打响的第一枪。
　　
　　3.3　中国人的购房观念长期来看也会转变
　　房价的调整会不会出现类似于曾经发生在日本，中国台湾、香港、海南等地的楼市崩盘，房价跌幅超过50％甚至达到80％?短期来看，这种可能性较小。因为中国人的购房观念短期之内很难改变，这就使得购房需求一直保持较高水平，从而支持房价很难有太深的跌幅。但是，中国人的购房观念并不是一成不变的。1998年房改初期，老百姓并不接受自己购房的观念，觉得长期住公房交很少的租金比花高价买商品房合算得多，向银行贷款购房更成为新鲜事物。十年之后的今天，必须购房、不怕大额贷款购房已经成为根深蒂固的观念。再过若干年，购房、租房、政府福利性住房很可能各占一定比例，老百姓同时接受多种观念。这也是一些发达国家的现状。从总量上讲，现在中国的大城市并不缺房子，北京的房屋空置率很高。只是因为分配不均，所有人又都希望有自己的住房，才导致了现在的购房矛盾。
　　目前商品房的价格已经远远超出老百姓的接受能力，就算再有购买欲望也很难全部转化为购房需求。现在我们国家正在向福利性社会发展，国家在努力控制贫富差距扩大，物业税、遗产税在未来也可能出台。这些都有助于人们观念的转变，房地产市场会慢慢变成一个合理的市场。
　　
　　参考文献：
　　[1]李延喜.次贷危机与房地产泡沫[M].北京：中国经济出版社，2008.
　　[2]叶檀.中国房地产战争[M].太原：山西人民出版社，200