“冷析”我国住房市场的“二元相悖”趋向及对策

一、我国房产市场的现状分析

(一)住房市场出现的“二元相悖”趋向

我国住房市场的“二元相悖”倾向日趋明显:一方面中国人均耕地面积少,人口基数庞大,所谓“人稠地窄”,住房难;另一方面,政府鼓励,市场激励,人人追逐豪华的大户型住房。一方面,少数人的住房越来越大、越高档;另一方面,中下收入阶层的“买房”渐渐成为一个无法实现的梦想,中上收入的工薪阶层无奈走向了“房奴”的行列。

从长远来看,作为可居面积稀缺,人口密度大的中国来讲,提高房价是必然的,也是必要的。然而这种短期内不规则过速增长则是极为有害的。

(二)亢奋的经济功能及其后果

房地产业作为国民经济增长点,为中国经济的快速增长发挥了推波助澜的作用。以2003年为例:据有关部门的统计,2003年中国房地产业直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.6—1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中,供销两旺,表现出供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,价格走势平稳的良好势头。

正因为这种巨大的经济利益,造成了一时房地产开发的失控和无序发展,导致土地资源的浪费和国有资产的流失。1992—1993年出现“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个,规划占地1.5万平方公里,相当于全国当时的城市建成区总面积,而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。

(三)监控失灵与房地产业的不规则运行

表现之一:短期内的巨大的超额利润,扭曲了正常的房市价格

2007年7月1日深港大桥通车。我们直观地比较一下深港两地的房价,即可明白:桥对面香港元朗地区,其二手房价折算下来是1.6万多元/平方米,桥这边是深圳南山后海地区,二手房价是1.6—1.9万元/平方米。2006年深圳职工年平均收入是32476元人民币,香港平均收入约合203440元人民币,是深圳的6倍左右,香港房价之高是公认的,以香港的高收入水平,普通港人都很难承受香港的高房价,更不用说,以深圳的收入水平来承担高过香港的房价了。

表现之二:没有很好规范的“招拍挂”方式,激发了举国上下的“圈地运动”

2004年3月国土资源部和监察部联合发出通知即71号文,要求从当年8月31日起“所有经营用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易(简称“招拍挂”方式),以前盛行的协议出让方式被叫停,这就是业内所称的“8.3l”大限。应当说,土地从协议转让(甚至从领导批条转让)变成统一的“招拍挂”,规范了交易行为,实现了市场化和公开化,提高了转让交易的透明度,最大限度地堵住了暗箱操作可能产生的腐败,其方向无疑是正确的。但同时也带来了地价不断攀升的问题。这样政府每拍卖一块土地,就对整个城市的地价起到了“杠杆”作用,带动整个城市乃至周边城市的地价上涨。

表现之三:缺少前瞻性的科学规划和管理,住房被投资者赋予了过多的投资属性

住房作为一种商品具有消费品和投资品的两重属性,由此房屋需求分为消费需求和投资需求两种。而不同的需求结构直接影响到房产市场的价格。我国目前的住房需求偏向于投资需求。

国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右,中国的空置商品房仍然继续上升,现已接近20%。

二、不规则房地产市场的根源分析

中国房地产的这种不规则的运行:即一“活”便“热”,一热便“暴”,一暴便“乱”,一乱便“冷”,一冷便“死”。其原因为:

(一)国内外剩余资本的大量涌入,形成了巨大的房产“资本流”

人口迁移,国内外剩余资本在高额利润吸引下,不断趋向“名城”或“发达地区”,由此形成了国际性的“资本流”:一是港台澳地区居民的剩余资本的涌入;二是外来居民在我国定居,以致带来大量的资金;三是我国贫困或落后地区的有钱人,投资于名城或大城市;四是国内外滚动性的剩余资本投机性的介入等,形成房地产业的“波动”效应,使“炒作”有了重要的意义。

(二)政策和地域优势,形成了事实上的“国家垄断”

现行的产权制度使地方政府成为土地的实际供给者,形成卖方市场,政府以国有化的名义把土地拍卖给开发商,开发商再以房产的形式把土地零售给居民户。甚至“官”商联合,进行层层转手,使国有财富发生流失性转移。

(三)城市扩张,人口的激增,“官”商乘势进行“热卖热买”

从中央到地方的各级政府,一味地鼓动或无条件地支持房地产的开发和发展,并且把之作为拉动内需,促进本地GDP增长的重要内容之一。分析个中缘由,不难发现其深层次的原因:从公的方面说,房地产可以带动一方的经济迅速增长,使许多无房者实现有房的梦想,可谓“利国利民”。从更深层面讲,许多人热衷于房地产:一是见效快,领导的政绩很快显现出来;二是很显眼,它会使一个地方很快“旧貌换新颜”;三是“旧房拆迁”,拆迁费难以确切,利用多多;四是“地皮开发”名堂多多,获利空间大。

三、优化住房制度的途径和建议

(一)各级政府应尽快改变作为具体商务操作人身份,以加强其管理的权威性和有效性

1、坚决遏制存在于房地产业中的暴利或过分的商业化行为,实现政府有效监管。

2、加快制度创新和科技创新,优化税收结构。

3、健全房地产相关的法律法规。

(二)坚持利国利民,可持续发展的原则

合理利用土地资源,避免浪费。一是要避免房地产开发中的短期行为,对生态环境造成破坏;二是遏制开发商片面追求经济效益的行为,重视环保,维护生态平衡。

(三)加强政府监管的科学性和有效性

我国的房产应该分为三个层次:其一,地产房产政府掌控,进行有范围的商业化经营,责权利优化对等,只租不卖;其二,政府出租地产,私人投资房产,依法划定各自的责任和利润空间,可租可卖;其三,政府出卖土地,进行政策的规定和方向性的限定,私人依法购买土地,进行有效的经营,只卖不租。

(四)培育正确的住房观念,提高政府的管理水平

第一,提倡和培育正确健康的住房观念。从中央到地方的各级各类的党政军官员,应该积极带头“住小房”。

第二,培育健康的房地产市场:(1)大力推进村镇的住房商品化改革;(2)合理“招拍挂”形式;(3)改变现行的城市商品房的计价方法;(4)规范商品房市场的交易秩序,完善预售制度,以遏止商品房买卖中开发商和售房中介的投机和诈骗行为坑害购房人。

第三,健全和完善由政府承担义务建设的,具有社会保障性质的廉租房和经济适用房制度:一是住房保障应以廉租房为核心;二是进一步完善经济适用房的住房制度。

(李中原,1960年生,南华工商学院讲师。研究方向:经济管理、企业文化、教育管理文化及研究)