科学发展观理念下的城市规划与房地产开发和谐发展辨析

沈 萍

城市规划是城市开发和建设的法定依据,对房地产开发起指导和调控作用。房地产开发接受城市规划的管理和控制,依规运作,在土地批租、税费等方面获取合法的便利和优惠,能够更好地实现开发目标。同时,房地产开发是在依法取得国土使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为,对城市规划也产生积极作用和影响。城市规划与房地产开发是城市中彼此衔接的重要阶段和环节,它们之间是相辅相成的关系。只有巩固和发展二者携手并进的客观基础,做到相互促进、相互协调、和谐发展,才能充分发挥它们的作用和功能。

一、城市规划与房地产开发的冲突和矛盾

因为价值观念的不同,思考问题的侧重点不同,单位性质不同带来的活动目标不同,导致城市规划和房地产开发存在着明显的冲突和矛盾:

片面追求利润,脱离城市的总体规划。房地产企业在经济利益目标的驱动下,忽视了开发项目的环境效益,甚至脱离了城市规划控制,使得一些地块过度开发,建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压,开发行为的随意性较大,难以使规划控制作用真正落到实处。开发商往往从自身利益出发,注重企业的经济利益和微观效益,忽视了全局利益和地块的综合利用价值。

新区旧城的开发改造失衡。近年来,我国城市房地产开发出现过两种情况:一方面是新区开发规模过大,商品房开工面积过大,造成供求失衡;另一方面是旧城更新改造零零散散,举步艰难。以上严重情况的出现,除了与某些政策失控、开发商投机行为以及新区开发成本低和旧城区拆迁安置难、投资成本高等原因有关外,也与未能强化城市规划的宏观调控和综合指导作用有着直接关系。

公共设施开发明显不足。我国的房地产开发多为中小企业,在资金实力较为薄弱的情况下,开发商为了实现资金的滚动循环大多选择短平快的开发模式,迎合市场需求以写字楼和住宅为主要开发对象,而以市政设施、绿化、公共文娱活动为主的公共空间由于开发经济效益低下,甚至难以产生经济收入,导致开发投入不足。各住宅小区虽然配套建设了部分公共设施项目,但都被列入经营性资产而难以满足广大民众的有效需求。

各自为战,大搞“圈地运动”。在城市化快速发展的新背景下,“圈地运动”悄然抬头。常见的形式有:建设新城、新区,扩大城市用地规模,建设大学城、科技园区。现在每个大中城市都利用教育、科技事业的发展,大做土地文章,每个大学城、科技园区占地少则几千亩,多则达到数万亩。以生态农业为名,大搞旅游度假设施。近年来,旅游度假和高档房地产的开发用地受到严格控制,开发商又借生态建设之名,暗渡陈仓,圈占了不少郊区的农业用地。

房地产开发缺乏总体规划,影响了城市景观。不少城市近年来通过大规模房地产开发,原有的城市面貌焕然一新,呈现出一派现代化的城市景观特色。但是不能否认,由于缺乏城市规划,加上房地产开发商受自身利益驱动的弱点,也给城市景观带来了负面效果,产生了诸如在建筑高度和体量上不协调、色彩不搭配、原有一些具有传统文化特色的城市风貌被破坏等问题。这严重影响了城市的面貌,为城市良性发展带来负面因素。

二、城市规划和房地产和谐发展的举措

运用科学发展观指导城市规划和房地产开发的协调。一方面,要“坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的原则”,编制好城市规划,正确引导和带动房地产开发;另一方面,房地产开发要按照城市规划的要求,进行合理开发、科学开发。前者要兼顾后者,后者要服从前者。既不宜过分强调长远利益,失去经济发展的机会,又不可过分强调短期效益,损害城市公众利益,影响城市未来发展,尽量在环境效益、社会效益、经济效益上达成一致。

完善法律法规保障城市规划对房地产开发的引导。目前,我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主,难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式,在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以,我国需要以《城市规划法》为基本依据,建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规,增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性,提高城市规划的服务意识,调节房地产开发与城市规划的互动关系,以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性,以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展,保障规划实施中的持续效应。

发挥政府职能协调城市规划和房地产开发的矛盾。城市规划要加强对房地产开发经济的研究,注重土地经济性带来的开发动向,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。而房地产开发项目也应该建立严格的审批制度,通过项目规划立项审批和土地供应规划对土地供应量的调控,协调房地产市场经济利益目标与公共配套设施建设间的供需。

建设预警监测体系促进城市规划和房地产开发的呼应。建立房地产市场监测系统,形成统一的房地产信息库,可以为城市规划提供其所必需的信息。因此,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析。城市规划和房地产开发都是为改善城市环境和提高人们生活的质量服务。由于行为方式、实施主体、实现周期和实现方法等方面的不同,城市规划和房地产开发之间存在一定的矛盾,因此,有关部门应当正确认识这两者的关系,根据具体情况,采取不同措施,使之协调互动,以实现城市开发建设的良性循环。

(沈萍,1975年生,江苏张家港人,沙洲职业工学院经济管理系讲师。研究方向:国际贸易、企业管理)