北京:住宅市场供需双降

2009年1月因随着春节假期的临近，以及传统销售淡季的到来，开发商普遍放缓推盘脚步，市场供应和需求均大幅萎缩，市场持续低迷。为了在低迷市场中提升销售量，各大楼盘进一步下调项目售价，北京各物业指数全面下滑，但下降幅度较小，环比降幅均在1％以内。

价格走势

北京房地产市场持续低迷，各项指数全面下滑

步入2009年新的一年，北京房地产市场持续2008年的低迷状态，随着春节以及传统销售淡季的到来市场更加冷清，楼盘促销活动及优惠政策更加丰厚，但市场热度仍未提升，住宅、写字楼以及商铺指数全面下滑，也促使城市综合指数持续下滑。

供应情况

企业放慢推盘速度，住宅新增上市面积大幅萎缩，且保障性住宅新增供应量为零

2009年1月，北京市住宅市场持续低迷，加上元旦和春节的影响，市场观望气氛明显，开发企业信心不足，纷纷放慢推盘速度，使得住宅新增供应面积大幅萎缩，仅为32.52万平方米，环比下降61.24％，同比下降70.17％；从上市结构来看本月住宅供应全部为商品住宅，没有保障性住房上市。

成交情况

住宅成交量环比减半，保障性住宅占比大幅下降

2009年1月，受传统淡季及春节假期的影响，住宅成交大幅缩水；住宅成交套数和成交面积分别为5941套、57.00万平方米，环比降幅度分别为50.92％和51.19％；与去年同期相比成交面积下降9.99％，而成交套数出现3.65％的上涨，可见本月住宅成交户均面积在下降，主要是因为2009年1月保障性住宅成交比例较2008年1月要高出14.57个百分点；本月保障性住宅成交面积为10.44万平方米，环比下降81.00％，成交占比也从上月的47.05％下降到本月的18.31％。

剥离春节因素的影响，1月北京市住宅成交量环比去年12月下降了40％左右。如果再剔出政策性住房(台经济适用房和限价房)的影响，1月份市场下行态势稍有缓和。

供需对比

一年来单月新增上市面积首次低于销售面积，但累计供给规模仍十分突出

新增上市面积与销售面积比值自2008年9月达到峰值(3.74)以来持续回落，本月为0.70，首次小于1，虽然比值出现回落，但以往累计未销售面积仍达到1880.30万平方米；按照前六个月包括本月月均销售面积计算出清周期，还需要将近23个月才能消化完毕；所以北京住宅市场仍将持续供过于求的状态，销售压力仍旧很大。

新增上市住宅面积萎缩，但出清周期仍保持高位

2007年11月至2008年11月，北京住宅库存持续上升，2009年出现回落，住宅可售套数和可售面积环比分别下降2.50％、1.74％；住宅库存面积与去年同期相比，高出38.51％。2009年库存量之所以回落，主要原因是开发企业推盘速度下降，新增上市量大幅萎缩。

住宅开发投资波动起伏变化，整体呈下滑趋势

2008年，北京市住宅开发投资经历了增长、放缓、下降、回升四阶段。其中，1-6月累计开发投资额达到391.85亿元，同比上涨7.28％，处于增长阶段；第三季度由于奥运原因施工限制的影响，处于放缓和下降阶段，第四季度开发投资额有所回升。

市场总结

受元旦、春节的影响，北京住宅新增供应和成交环比同比均出现下降，从同比来看，住宅新增供面积和成交面积分别有70.17％和9.99％的下降，北京楼市仍处于低迷状态。从成交结构来看，保障性住宅成交环比大幅下降，所占比重从12月的47.05％下降到本月的18.31％，从而使整体住宅成交均价上涨7.22％；从供需对比来看，虽新增供应有所减少，但累计可售面积仍很大，库存压力较大。