我国不动产登记制度的探索

张树军 黄志洁

摘要不动产登记制度在不动产交易中占据着非常重要的地位,本文从我国不动产登记的现状出发,从民法法理对不动产登记进行分析,初步提出构建具有中国特色的不动产登记制度。

关键词不动产登记 登记公示主义 登记机关

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)10-053-02

一、不动产登记制度的法理基础及立法模式

(一)契据登记制

又称为法国登记制或登记公示主义,首创于法国,后被日本、意大利等国所继受。按照这种制度,由国家设立不动产登记机构,并备置不动产登记簿,在不动产因一定原因而发生权利变动时,由交易当事人将与该权利变动有关的契据材料交登记机关登记,以便有利害关系的第三人根据登记簿之状况,了解不动产之权利状况,以维护交易安全。契据登记实质上是对有关不动产交易的状况做出的记载,对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力,登记不是物权变动行为生效的条件,不动产物权依契约变更时,契约如满足“承担义务的当事人的同意、上述当事人的缔约能力、构成义务客体的确定标的、债的原因合法”等条件便可有效成立。由于登记不发生权利变动的效果,因此当事人可以自己决定是否进行登记,法律没有强制性的规定。同时登记只是对当事人的权利变动行为进行证明和表彰,至于权利是否发生或是否存在瑕疵登记机关均在所不问,因此即使办理了登记也不能证明该项权利的存在没有瑕疵,无公信力,在交易安全的保护方面存在一定的局限性。

(二)权利登记制

又称德国制或登记要件主义,首创于德国,后被瑞士以及荷兰等民法所继受。按照这种制度,不动产物权的变动必须进行登记,当事人仅仅只是达成了物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果。不动产物权登记不仅具有物权公示作用,而且还具有决定不动产物权变更的法律行为能否生效的作用,登记成为物权变动行为是否有效的要件,因此这种制度又被称为登记要件主义,强调了国家对交易活动的干预,具有公信力,对交易安全具有极为彻底的保护作用。对大陆法系其他国家产生了重大影响。

(三)托伦斯登记制

又称澳大利亚式登记制或权状交付主义,首创于澳大利亚,菲律宾、泰国以及美国的一些州也实行这种登记制度。这种登记制度根据权利登记制度改良而来,它除了登记之外,还有交付权利证书的要求,产权一经登记便具有不可推翻的效力,登记具有公信力,如果发生登记错误导致当事人利益的重大损害,登记机关负有赔偿责任。

关于我国不动产登记的立法模式,众说纷纭,能取得一致意见的还是混合式。不能将其归人某一立法模式,一方面是因为它有自己的特点,另一方面也有制度不完善的原因。目前中国的不动产登记制度具有以下几个特点:

第一,关于登记公信力问题。尽管中国的不动产登记要求行政机关进行审查,但是中国立法却没有关于登记公信力的明确规定。这与契据登记制相似,但又不完全属于契据登记制。随着我国经济的发展,登记具有公信力已成为共识。但在实践中,由于法律没有明确规定登记具有公信力,对第三人信赖登记不给予保护的情况非常多见,这种状况的形成应该说是我国登记立法尚不完善的一个表现,所以公信原则的采行,必须首先完善登记制度,否则,将严重损害真正权利人的利益。

第二,中国立法对不动产实行强制登记原则,这与权利登记制一致。根据相关法律规定,违反法律法规的规定不进行登记的,不仅无法发生相应的民事法律后果,而且还要受到相应的行政处罚。强制登记是适合我国基本国情的,因为我国实行土地公有制,这为强制登记创造了条件,使其不仅必要,而且有实现的可能,并且符合我国几千年的法律传统,能够促进经济社会的稳定发展。

第三,中国立法规定了登记机关的赔偿责任。《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定,因登记机关工作人员的过失导致登记不当致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。这一点与托伦斯登记制一致。但是立法并没有对赔偿范围、计算方式进行规定,也没有建立赔偿基金或规定赔偿经费的来源,使赔偿制度名存实亡。

第四,中国实行权利证书制度。我国除进行不动产登记之外还颁发权属证书,采取所谓的“登记发证制度”。不动产物权变动的当事人除进行登记注销原所有权人的权利,将新权利人登记为所有权人之外,新权利人还要获得国家机关统一制作的权属证书。

二、我国不动产登记制度的构建

(一)不动产登记制度的完善

不动产登记制度的完善,需要建立统一的不动产登记制度,首先要统一法律依据。我国的不动产登记领域之所以混乱,一个主要原因就是没有统二的不动产登记法,各职能部门自己制定的规则零乱而且相互冲突,法律效力不高,不能满足市场经济条件下对交易安全保护的要求。世界上大多数国家和地区都是由国家最高立法机关制定不动产登记法的,在我国制定(下转第58页)(上接第53页)物权法之际,也应该考虑由国家立法机关制定一部效力较高的不动产登记法,以统一法律依据。

(二)建立完整的不动产登记体系,扩大登记范围

随着经济的发展和对资源利用效率的提高,在一物之上需要设立越来越多的物权,所有权权能的分离越来越复杂,对财产占有和支配的主体也越来越多元化;由于物权的发展,登记的事项逐步增多,登记的范围也应逐步扩大,目前一些权利(如空间利用权)本来应当成为物权,但由于在法律上没有规定相应的登记程序,登记机关常常以法律无名文规定为由而不予承认,影响了对物的有效利用。这些物权状态虽然比较复杂,但实际上大多数都是在土地之上形成的,并围绕土地的利用而展开,所以应建立以土地登记为核心的不动产登记制度,凡是法律所确认的物权,都需要通过登记产生,其移转也要通过公示,建立起一套完整的不动产物权登记体系。

(三)建立实质审查制度,明确登记公信力

纵观各国的不动产登记制度,登记是否具有公信力与登记时是否进行实质性审查是一致的。一般来讲,采用实质性审查的,登记具有公信力。采用形式要件主义的,登记不具有公信力。从我国目前情况看,建立实质审查制度是适合我国国情的,原因如下:第一,我国的改革开放使人们的思想观念发生了重大变化,但是对国家和政府的信誉还是信赖的。我国正处于市场经济发展初期,各项制度还不健全。同时整个社会又面临着从计划经济向市场经济的转型期,诚实信用的理念还没有形成交易活动中的最高原则。在这种状况下,登记机关对登记事项进行实质性审查对保护交易安全是十分必要的。第二,不动产交易涉及的金额往往是非常巨大的,如果登记时不进行实质性审查,一旦登记错误,便会给当事人造成巨大的损害,甚至事后难以补救,不利于保护交易当事人的合法权益。第三,强化登记的公示和公信功能。由于登记经过了实质审查,因此对于登记所表彰的权利状况,法律推定其正确。一方面,每个人都应当信赖登记的正确性;另一方面,即便登记的权利状况与权利的真实状况不符,但为保护第三人的利益,也视登记薄的记载为正确,即第三人对于登记的善意信赖受法律保护。对于交易安全具有极为彻底的保护作用。

(四)建立登记机关的责任制度

登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的,如果登记机关对登记审查不严,不仅会使真正的权利人蒙受损失,而且还会因为登记发生错误,使善意相对人与登记权利人发生交易,以后因登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。所以,登记的内容正确与否,不仅影响到交易当事人的利益,而且还影响到交易的安全和秩序。建立登记机关的责任制度,对于加强登记机关的责任感,完善登记制度,保障登记的真实公正具有非常重要的意义。

参考文献:

[1]孙宪忠.论物权法.北京:法律出版社.2001.

[2]梁慧星.中国物权法草案建议稿.北京:中国社会科学文献出版社.2000.

[3]周林彬.物权法新论——一种经济分析.北京:北京大学出版社.2002.