风险与机遇：金融视角下的中小城市房地产行业

张志荣

近年来，伴随着房地产市场的快速发展，房地产贷款业务发展迅速；次贷危机发生后，隐藏在房地产行业贷款中的风险隐患逐渐暴露。为加强对房地产行业贷款的管理，进一步规范房地产行业贷款，促进房地产金融健康发展，中国银监会制定了《关于进一步加强房地产授信风险管理的通知》等文件，并一再重申对首次购房、二手房贷、首付款比例等的规定不变。为深入了解潍坊市房地产信贷现状，笔者选取了辖区代表性强、有贷款余额的房地产开发企业39家，贷款余额13.07亿元，其中贷款正常的35家，贷款余额10.6亿元，出现不良的4家，贷款余额2.47亿元；资产在2亿元以上的10家，占比29％；资产在1亿元到2亿元之间的6家，占比17％；资产在1亿元以下19家，占比54％。

潍坊市房地产行业贷款的特点

房地产金融业务快速发展。顺应房地产行业发展的规律，潍坊市银行业在房地产行业贷款上表现出先积极介入、再大力推广到日益理性、审慎经营的发展趋势，至2009年3月末，辖内房地产行业贷款余额达220.77亿元，占各项贷款总余额的12.36％，比年初增加21.11亿元，占全部贷款增量的7.74％。其中房地产开发贷款余额89.13亿元，个人住房贷款余额131.64亿元，分别占全部贷款余额的5％和7.4％。

贷款平稳增长，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，辖内房地产行业季均贷款增长12.61％；2008年6月至2008年12月，季均贷款增长仅1.6％；而2009年一季度贷款增长10.57％。增长表现出两头快中间慢的态势。自2008年下半年开始房地产开发贷款呈现出持续下降的趋势，第三四季度减少9400万元；受宽松货币政策和楼市回暖的双重影响，2009年一季度开发贷款净增11.39亿元。从个人住房按揭贷款情况看，为稳定楼市，促进房地产市场健康发展，潍坊市政府制定出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》、《潍坊市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见》等系列优惠政策，以拉动居民住房消费贷款，其中一些地方政府为鼓励居民购房，明确规定对购房者将给予1万元政府现金补贴，在政府优惠政策和利率下降的双重拉动下，个人住房消费贷款始终保持了稳定增长的发展态势，2008年实现增幅30％，2009年一季度增幅8％(见图1、图2)。

贷款质量总体较好，但波动较大。潍坊地区房地产贷款总体不良率较低，2009年3月末，房地产行业贷款不良率仅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。从趋势上来看，个人住房消费贷款不良率比较平稳，而房地产开发贷款由于四家房地产企业不良贷款的集中暴露，波动相对较大。

潍坊市房地产行业面临的问题

房地产销售疲软，成交量较小，导致资金回笼较慢。受当前国际、国内经济金融形势影响，房地产市场回归理性，部分大中城市房价出现较大幅度下降，影响了潍坊地区购房者的消费预期，观望气氛浓厚，导致房地产行业景气度迅速下降有价无市现象明显。据统计，潍坊地区2008年下半年开盘的楼房销售下滑迹象明显，销售率在20％～30％之间，与以往的一开盘就销售50％以上相比，销售率大幅回落，9月份潍坊城区的房屋销售仅成交40余套。从各县市区情况看，受旧城改造的影响，城中村建设导致房地产开发面积快速增长，房地产市场局部出现供过于求的现象。如寿光市2007年建成开盘销售的住房2292套，实际销售1120套，闲置率为51％；2008年建成开盘销售的住房1622套，实际销售481套，闲置率为70％。青州市2007年建成开盘销售的住房2961套，实际销售2820套，闲置率为5％；2008年建成开盘销售的住房3222套，实际销售2739套，闲置率为15％。

房地产开发成本较高、销售价格回落，导致利润空间收窄，还款压力增大。目前，房地产建造成本大致包括三个方面：一是建安费用，占总成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以来建筑类原材料价格出现先持续上涨后持续回落的状况，但由于房地产建造周期长，在行业景气时期建成的在售楼盘成本早已确认，但受新建楼盘封顶出售等因素影响，潍坊市房地产价格也出现小幅回落，但降价幅度不大，在中心城区的房地产价格始终保持在3000元以上。二是地价，占总成本的一半。近年来，全国各地房价的攀升主要的原因是地价的飙升，招、拍、挂的土地出让政策与开发商对房价心理预期的提高，导致地价一路暴涨。潍坊近两、三年来地价翻了一番，2009年推出的楼盘，大部分是近两、三年购买的土地，一亩地少则50万～60万，多则100多万。三是税费及管理费用，占总成本的15％左右。在房屋销售量萎缩及成本上升双重压力的影响，房地产企业的利润出现缩水，从与被调查企业的座谈中了解到，房地产毛利润率由年初的28.95％下降到当前的22.91％，下降了6个百分点；2008年底净利润仅为20588万元，比2007年减少7300万元，降幅达到21％，资产利润率仅为4.06％，较2007年下降3.52个百分点。

房地产企业融资困难，资金链趋紧，导致违约风险增加。在宏观经济形势波动、销售市场疲软、生产成本上升等综合因素的影响下，房地产企业的资金链趋紧。被调查的贷款正常的35家企业2008年末银行借款10.6亿元，较2007年增加2.5亿元，占企业总负债的45％，较2007年增加6个百分点。房地产企业2009年84％的新增资金来源于银行借款。目前，各房地产企业普遍存在资金缺口，仅被调查的贷款正常的35家企业，就有2亿元的资金缺口。部分建设项目由于前期搬迁清理过程中遇到障碍和困难，影响施工进度，致使工期延长，在赔偿业主违约损失的同时，也出现了资金链紧张的状况。

部分项目贷款存在管理不严等问题，潜在风险不容忽视。从四家发生不良的企业贷款情况看，存在以下几个问题：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别银行业金融机构贷后管理较混乱，缺少相关的风险预警措施。根据对四家不良贷款企业的核查发现，均存在部分住房销售资金被挪用的问题。如农行青州支行…家企业开发的楼盘，销售收入的40％，未纳入项目资金专户实行专户管理，而是被借款人用于其他建设项目。

相关措施与建议

合力加大对房地产行业的支持力度。其一，加强对房地产行业的引导。建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。保持合理的房地产开发投资规模，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售；通过产业政策推

动，引导房地产业优化结构、创新产品、提升品质、强化物业管理，促进房地产业转型升级；加强对房地产市场的监管，规范从业行为，促进企业依法运作、诚信经营。其二，制定实施有针对性的支持措施。国务院常务会议出台了减免税费、融资支持、加大“保障”三大措施稳定房地产市场，国务院办公厅又出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，地方政府应制定切实可行的政策，从提高行政审批效率、规范房地产开发市场秩序、加大行政性收费优惠及财税、金融支持力度、加强舆论引导和行业自律等方面加强对房地产业的引导。应根据宏观形势的变化进一步加大对房地产政策的先导性研究，以增强对房地产行业的支持力度。

切实加强房地产金融服务。首先，加大对优质房地产项目和企业的支持力度。目前建设部公布将在三年内投入9000亿元用于保障性住房建设，人民银行、银监会公布联合制定的《廉租住房建设贷款管理办法》，各银行业机构应采取积极有效措施加大对保障性住房建设的支持力度。要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。其次，统一对二套房的认定标准。当前辖内各银行业金融机构对二套房是按照银监会和人民银行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”来认定，但通过日常监管发现，仍存在口径不一致等问题，如对结婚后购买第一套住房离婚后房屋判给对方所有的购房者是否享受利率优惠，对首套购房未申请贷款而二套房申请贷款的是否享受利率优惠等。口径的不统一，容易引起银行与房贷者的法律纠纷，引起声誉风险。应细化对二套房的认定标准，防止出现因标准界定不清而引致的银行声誉风险。

严格房地产信贷管理,严防各类风险。督促各银行业金融机构按照相关房地产法律法规，进一步加强对房地产开发贷款的信贷管理工作，加强对售房资金的跟踪监测，做到售房资金专户管理，防止售房资金被挤占挪用，保证贷款按时收回。一是完善房地产开发商及个人房贷业务流程管理，引入营销、审批、贷后管理分离制度，及时发现和有效遏制内外勾结、虚假按揭套取信贷资金行为。二是要坚决遏制为争夺客户资源而采取的降低贷款准入门槛等不良经营行为，时常掌握房地产商现金流及贷款个人偿贷能力的变化情况。三是应安排足够时间和人力对房地产商贷款及个人房贷进行贷前调查、贷时审查、贷后检查全面稽核，发现问题一查到底，并建立和完善内审人员履职问责制。四是应严格责任追究，对因管理不规范出现风险的，及时采取有效补救措施，并厘清有关人员责任严肃追究。

(作者单位：潍坊银监分局)