浅议房地产企业的财务制度

衡　蓓

摘要：本文首先分析房地产企业财务制度现状，针对存在的问题提出构建并完善财务制度+以此改善财务制度的系统性，可执行性，预见性。

关键词：房地产企业；财务制度；财务制度体系

一、房地产企业财务制度的现状

1在财务制度设计方面，缺乏创新和实际可操作性，往往财务制度根本不基于企业自身状况，甚至是借用其他同行的财务制度。

2在财务制度的形式上，采用条款式规定来代替细则与程序，不容易执行者理解执行。

3财务制度“被动反应型”的现象较突出，一但遇到临时变动，基本没有一套临时的机变预案，严重缺乏灵活性。

4财务制度缺乏系统性。制度与制度之间既缺乏层次，又没有关联。孤立单一的制度大大削弱了制度的管理能力。

5由于长期在授权机制上的集权意识，习惯于用人治代替制度管理，制度往往只是一纸空文，违反制度的情况比比皆是。

二、房地产企业财务制度及其意义

1构建财务制度，应先了解本企业的经营方式，行业情况，人员配备，组织架构等方面，从各个因素出发思考财务工作基础规范和业务流程，用标准统一的格式填制各个因素的现状为制度设计提供依据和基础。

2制度的内容以总则，细则，程序，紧急预案组成。代替条款式规定。细则的制订一定要服从总则的原则，程序的设计上要简单明了，要图文并貌，让人便于理解和执行。有些操作程序还要引入时间概念加强员工操作的效率。

3对于临时变故，制度要另设紧急预案。紧急预案要以反应快速，程序简便为原则。突出及时解决的功能。

4建立有系统性的财务制度。将总则与细则区分，总则指导细则，细则指导执行者行为。细则与细则之间相互关联。一般将有关联的细则名称放在每个细则附录部分，便于查看。财务制度还有与外部其他公司制度在格式上要一致，在内容上要衔接，促进财务制度脱离单一系统，与整个公司的制度吻合，成为行之有效的制度体系。

5改变管理集权思想，制定分层授权原则，平衡各层管理的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，保障财务管理的安全与有效。

三、构建房地产企业财务制度的具体内容

1建立和完善总则管理规范制度

2建立项目管理财务制度

(1)项目管理财务制度。项目财务管理制度不能照搬公司细则。必须另外制定。应与项目实际情况结合，确立管理目标，根据项目的权限与职能制定。将其分别看做成本中心和利润中心进行考量。

(2)设立项目财务上报制度。房地产企业项目管理，需要向管理层及时反馈销售／预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。项目财务上报制度应与总部所需报表格式统一，数据可用，传送方便。在管理层次上必然要低于总部制度，接受总部制度的指导。建立电子数据传输系统，提高财务上报的效率。

3建立全面预算管理制度

(1)全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的总部在对各项目中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次项目中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各项目中心。各项目中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本项目中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个项目中心通过建立项目中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级项目中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

(2)预算的编制程序与执行制度。房地产企业全面预算的编制过程，牵涉企业的所有部门与员工。所以必须首先建立财务预算管理委员会。以财务部门为主，制作预算相关表格，分发到各个项目中心。并清楚解释预算填制的方法。并规定回馈时间。并检查预算原始表格的正确性。财务部门依据上报的预算表格制作预算底稿，再在高层管理会议上讨论通过。最后制定出预算。预算的执行控制工作主体首先是各个项目中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

(3)预算的考核与分析制度。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各项目中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业总部进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各项目中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和项目中心预算目标的分解。