商业银行个人住房按揭贷款风险防范

淡寿全

提要2008年由美国次贷危机所引发的全球金融危机,今年第一季度楼市迎来小阳春之后与之如影随形的退房现象,以及全国各地出现的“假按揭”案例,使我们不得不认真审视我国高速增长的个人住房按揭贷款存在的风险。本文对个人住房按揭贷款风险及成因进行分析,并提出相应的防范措施。

关键词:商业银行;个人住房按揭贷款

中图分类号:F830.572文献标识码:A

一、商业银行个人住房按揭贷款风险概述

个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。该贷款的申请必须有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人,其本质属于抵押贷款。个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。其特征有:

主观性:既体现在借款人的个人收入、素质、信誉度,又体现在银行内部人员的职业道德操守等,使按揭贷款风险具有主观能动性。

市场性:受市场利率变化,房地产价格下跌、通货膨胀率高等影响,可能造成借款人无力还贷或者主动放弃房屋所有权并停止偿还债务的现象发生。

分散性:个人住房按揭贷款的对象分散、贷款金额小、阶段还款流小、与银行合作的机会少等,这些原因造成了按揭贷款风险的分散性特征。

区域性:各地区政策不统一,地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。

滞后性:个人住房按揭贷款的期限一般是10～30年,风险是中长期的。按照国际惯例,个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年,这也意味着国内银行个人住房贷款将步入违约高风险期。

多样性:影响个人住房贷款的因素有很多,有借款人的原因、银行自身的原因、开发商的原因等,还会受到宏观经济形势影响。

二、商业银行个人住房按揭贷款风险成因

(一)借款人的原因

1、商业银行与贷款人的信息不对称。银行对贷款人的审查主要靠客户提供的资料或单位证明。有的购房者故意伪造虚假收入证明、资产证明以获取银行按揭贷款;有的购房者在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款;有的购房者信用观念淡薄,在有还款能力的情况下恶性违约等等。这些都一定程度上导致了银行按揭贷款风险的增加。

2、不可抗拒作用。借款人因疾病、意外伤害丧失劳动力;因失业、投资失误等原因造成家庭经济条件恶化而无力还贷等,都会造成借款人无法按期偿还贷款的风险。

3、市场变化。当借款人买房的动机是炒作房产时,如果房地产价格下跌导致所购买的房子已资不抵债,借款人就有可能主动放弃房屋所有权并停止偿还债务,造成银行按揭贷款风险的增加。

(二)开发商的原因。开发商的原因主要是指开发商的恶意欺诈行为,用“假按揭”的方式套用银行信用而造成的风险,是对商业银行造成危害最大、形成不良贷款最集中的风险源。“假按揭”从本质上看就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料,骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。表现在开发商与个人串通(或组织其内部职工、亲友等),以虚假购房交易合同向银行申请住房按揭贷款,开发商获取贷款后,通常他们会采取两种方式:一种方式是卖二手房,开发商通过热卖假象,吸引真正的购房者来买二手房;另一种方式是开发商在获得80%的按揭贷款后,不准备继续还月供,就等着银行申请拍卖,而在拍卖过程中,开发商可能联合评估机构或拍卖公司,故意将房产价值估低并圈定竞买人群,开发商在以低价竞买到该房产后,又可以市价出售,而拍卖额和贷款额的差价部分,银行便只能做呆死账处理。

(三)银行自身的原因。主要是指商业银行的内部管理可能存在的一些情况:

1、银行在向客户提供便利的贷款手续的同时,却忽视了完善和规范贷款的相关手续;

2、房地产市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查和监督;

3、办理抵押的职能部门过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效;

4、少数银行内部人员利用职权以贷谋私,发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款,致使贷款损失。

三、商业银行个人住房按揭贷款风险防范措施

(一)建立健全完善的个人征信体系。1999年3月,中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷指导意见》,提出建立个人消费信贷信用中介制度和信用制度等建议;之后又采取了《个人存款实名制规定》,为征信制度的建立提供了前提条件;2006年1月,我国建立了全国统一的信用信息数据库,并完成了在全国所有商业银行和部分有条件的农村信用社的联网运行。这一系列的措施对规范我国商业银行个人住房按揭贷款起到了重要的作用,但仍有待完善。特别是个人征信系统的建设,我国可以借鉴国外发达国家在个人信用信息处理方面的先进经验,通过立法的形式,将个人收入、纳税情况、信用记录等资料有效整合,形成完善的公民个人信用档案体系。同时,商业银行要建立完善的客户信用评级系统,对贷款客户的经济实力、信誉情况要加以分析,并通过各金融机构内部信息资源库的资源共享走向信息集中,在区域性个人信用评级机构基础上发展成为全国性个人信用评级权威机构,最终完成个人征信体系的建立。

(二)规范商业银行自身行为

1、各银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等,相应确定全行的房地产贷款总量和比例,适度控制房地产贷款规模,在积极优化存量贷款的基础上,严格控制和用好增量贷款。

2、各银行要加强内控管理,规范业务操作。主要做好以下几个方面的工作:(1)加强对借款人借款资格和偿债能力的审查,如个人住房贷款人的年龄、职业、家庭成员构成、收入和个人诚信的审查等;(2)在“简化手续”的同时,要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续,加强贷款合同、档案等基础管理工作;(3)强化贷后管理以及抵押物的审查,确保抵押的有效性,防止重复抵押,并加强对自有评估力量的培训,坚持对抵押房产的自行评估或确定一个银行内部认定价格;(4)鼓励信贷人员根据借款人的特点进行房贷管理手段创新,革新档案管理模式,发挥档案管理效能,为贷款清收提供有力支撑;(5)不定期组织与金融、法律、房地产相关知识的培训和学习,培训一批专家型业务骨干,建设一支高素质、有责任感的房地产贷款业务队伍。

(三)加快个人住房按揭贷款证券化进程。个人住房按揭贷款证券化是指商业银行将住房按揭贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。个人住房抵押贷款证券化作为银行避险工具,其主要作用有:(1)银行可以将变现的资金作为新住房抵押贷款的资金来源,增强银行的资产扩张能力;(2)将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,可以提高银行资产流动性及利用率,从而提高银行的盈利能力;(3)可以将存在于住房抵押贷款中的各种风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而提高资产的安全性。各商业银行应该积极发展个人住房按揭贷款证券化、发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者,以降低银行的经营风险。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]傅笛涛.个人住房按揭贷款风险防范研究[D].西南财经大学,2005.5.

[2]林航琳.个人住房贷款风险管理[J].中小企业管理与科技,2009.7.

[3]陈冉.G银行个人住房按揭贷款风险控制研究[D].电子科技大学,2006.4.

[4]姚恒纪,封家驷.个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融,2008.7.