房地产项目开发风险因素分析

侯起阳

提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业,其开发中的风险因素众多,这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发,详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素,为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。

关键词:房地产项目开发;风险因素;分析

中图分类号:F293.3文献标识码:A

房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言,开发的各个阶段的风险表现是不同的,它伴随各个阶段的主要任务而产生。

一、投资决策阶段

房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段,关系到整个投资项目的成败,这个阶段的主要风险有:

(一)开发区域风险。在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等,社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。

1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。

(1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

(2)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。

(3)住房政策。住房作为人们生活的基本必需品,是政府为保持社会稳定需关注的一个方面,国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。

(4)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。

(5)城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响,使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。

(6)环保政策。近年来,人们环保意识逐渐加强,新的环保政策不断制定,旧的环保政策不断强化,这都对房地产的开发投资产生巨大影响。

(7)法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时,因为法律纠纷,导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时,可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定,或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时,我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定,也是导致法律风险的一个重要原因。

考虑开发区域政策环境风险,从以上七个要素着手,着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大,因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。

2、经济环境风险

(1)经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展,则房地产市场繁荣;经济停滞,则房地产市场萧条。

(2)市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点,其价格受供求影响的幅度更大,因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断,并科学地进行预测,把握房地产供求关系的规律,才能减少市场供求的风险。

(3)通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀,只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降,会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产开发经营者就会产生损失;当膨胀率增大时,会刺激对房地产的需求,这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时,会使建筑材料价格上涨,开发费用和管理费增大,当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时,房地产开发的风险加大。

(二)开发物业类型与风险。房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性,因而具有不同的风险。因此,有必要在开发前做好市场调查及可行性分析,从而确定最佳的开发类型。

(三)开发时机与风险。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。

房地产开发周期长,开发过程少则1～2年,多则4～5年,因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断的上升趋势,此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场供过于求,房价下跌,房产销售、物业出租所需时间越来越长,甚至租售不出去,导致巨额资金占用和成本上升,预期的收益变成了实际上的亏损。

二、土地获取阶段的风险

(一)土地风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。

对开发商而言,土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等,房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性;配置设施状况不仅影响项目投资额的多少,而且制约着项目建成以后能否正常启用,故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。

(二)规划拆迁风险。征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法律可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于社会、心理、经济的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件,这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。

(三)筹资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题,筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据,流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继,项目质量、工期均无法保证;重则导致巨额亏损,开发项目失败,企业面临破产。

三、项目建设阶段风险

(一)招投标风险。工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的影响,导致工程成本增加,给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种,即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊,都存在着风险。

(二)合同风险。在房地产开发中,需要订立各种合同,如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严,造成合同纠纷的概率就很大,一旦处理不好,就有可能影响到项目的质量、工期和成本。

(三)自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括:火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少,但是一旦出现,造成的灾害是相当严重的。

(四)工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳租售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费。同时,当开发施工采用成本加百分比酬金合同时,施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。

(五)项目质量风险。良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段,而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后,规划设计深度不够,承包商技术水平落后,施工方案、方法选择不当,项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。

(六)施工索赔风险。工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时,向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本风险,即施工索赔是引发成本风险的因素之一。

四、经营管理阶段的风险

(一)销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款,同时减少项目贷款额,节省利息,降低开发成本。但是,一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益;由于房地产市场行情的随机性,价格有高有低,所以即时销售时,有可能销售收益很大,也有可能很小,这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率,开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。

(二)租赁合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因而房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵害或被骗取,造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。

五、结语

房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点,使得风险与房地产开发时时相伴,不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究,有助于提高人们对风险的认识,在开发实践中增强风险意识,从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平,做好风险损失的防范措施。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

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