中美住房抵押贷款对比分析

陈剑波

提要本文介绍了住房抵押贷款的市场体系,阐明了中美住房抵押贷款在三级市场上均存在较大差距。

关键词:住房抵押贷款;住房抵押贷款市场体系;对比分析

中图分类号:F83文献标识码:A

一、住房抵押贷款及市场体系

(一)住房抵押贷款简述。住房抵押贷款是指购房者以所购住房为抵押向金融机构申请贷款,用来支付该住房的购房款的一种住房金融类型。按揭贷款、供楼贷款等,都是住房抵押贷款的具体做法。它们是集住宅存款(包括公积金和住宅储蓄)、住宅贷款、抵押业务为一体的信贷业务,涉及银行、开发商、购房者三方面的关系。世界各国经验,以及国内各地广泛的试点和扩大试点都已充分证明,它是解决城镇居民购自己住房问题的重要方式,是银行信贷业务的重要组成部分,也是发展国民经济的重要途径,发展潜力很大。大力发展住房抵押贷款,有利于发展商充分利用资金投资,有利于提高购房者的购房能力,有利于银行降低放贷风险,有利于地方政府和社会的稳定,有利于发展市场经济。

(二)住房抵押贷款市场体系。住房抵押贷款的市场体系由抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场组成,其涉及的主体包括购房者、一级市场的放贷金融机构(一般指银行)、抵押担保保险机构或者投资机构、投资者等及评估、公证等中介机构,其具体的流程可以用图1表示。(图1)

图1清晰而简要地概括了三个市场以及三者之间的关系。具体地说:1、有效地连接了购房者和放贷金融机构的一级市场是一个“创造过程”,即购房者借入购房资金并同贷款者签订抵押贷款合同的过程。也就是说,房屋购买者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款,用于购买房屋,这样成千上万的购房者或家庭通过房屋同银行形成借贷关系;2、二级市场,即买卖抵押房地产债权的市场,有效地连接了放贷金融机构和证券投资机构或者个人投资者,实质上是销售抵押和转售抵押。也就是说,住房抵押银行将以抵押的房地产债权转给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包推向金融市场,从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行;3、住房抵押贷款保险是在借款与房价比超过一定额度时由借款人向保险机构购买借款保险,当借款人不能履约偿还时由保险机构进行赔付的一种保险制度。而保险市场就是保险或者担保公司向抵押贷款发放者提供的这样一种担保。显然可知,三个市场是一个良好的资金流。二级市场是一级市场的扩大和发展,给放贷金融机构补充源源不断的资金来给一级市场注入活力,而保险市场给放贷金融机构提供担保,减少其放贷风险,相当于提供了一种可靠的保证。

二、中美住房抵押贷款对比分析

美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家。据美国官方统计,截止2007年底,全美9,315万套使用住房中,自有住房占64%以上,其中58%的家庭(约3,450多万户)是依靠住房抵押贷款获得自己的住房的。而中国的住房贷款,20世纪八十年代末住房抵押贷款业务随房地产业的崛起在中国姗姗起步,住房抵押贷款的现状与美国三十年代前的状况颇为相似,现状不容乐观:市场范围狭小,虽然一级市场的规模迅速扩大,但规模极为有限,市场结构过于简单,主体积极性不足;二级市场基本不存在,限制了一级市场,进而制约了整个住房抵押贷款市场的发展;保险市场也是刚刚起步。由此可以看出,中、美住房抵押贷款存在着一定差距,通过分市场对比二者,从而可以发现我国住房抵押贷款的不足和劣势,以备加以改进。

(一)中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异

1、融资渠道存在巨大差异。美国是一个信托业相当发达的国家,融资选择多元化程度很高。在美国,一家大的信托公司管理的信托资产超过商业银行。在其住房抵押贷款融资市场上,房地产信托占了23%,抵押贷款占了14%,银行占了47%,保险占了12%。而在中国这种融资选择较为单调,主要是来自于商业银行,从金融业的资产构成就能明显看出来。2007年的国家统计局资料显示,中国的金融业资产总共是46万亿元,而其中商业银行资产就占了40多万亿元,信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司),它们的金融资产加起来才5万多亿元,仅仅为商业银行的1/10。融资方面的差异就决定了各自市场体系承担的风险程度不一样,在美国市场,资金压力不全是在金融机构上,各个市场如保险、信托市场分担风险,显然整个住房抵押贷款市场的承受风险能力较强,住房抵押贷款一级市场也更有活力。不过也应注意在特殊情况下,由于各个市场联系紧密可能引起的连带效应,一旦发生一个市场的危机将导致整个经济圈衰退,这次金融危机就是例子。在中国市场,中国住房抵押贷款融资过多地依赖银行,这样加大了银行的风险。如果不加以改进的话,在抵押贷款进一步发展的未来将会面临太多资金流动性的危险,有可能是由于借款人不能按时归还本金导致的信用风险,也可能是利率上升使得借款者提前还款的利率风险。

2、二者的住房抵押贷款规模和贷款期限不同。美国抵押贷款发展历史悠久,萌芽于19世纪末20世纪初的“牛津节俭协会的发展”,形成于“罗斯福新政”建立了三个机构,即联邦住宅管理局(FHA),来解决1929年的经济危机,发展于20世纪七十年代的“可承受住房”的实行。发展至今,已有100多年历史,其住房抵押贷款的规模巨大。据有关美国官方资料统计,2005年美国住房抵押贷款余额为4.7万亿美元,抵押贷款规模达到GDP的40%～60%。而我国住房抵押贷款到八十年代才有发展,虽然一直发展迅速,但还是由于起步晚,相比而言还有很大差距。2007年我国住房抵押贷款余额仅为2.5万亿元。上海是中国的金融中心,尚且发展如此,更何况整个中国。另外,其贷款的期限,美国的住房抵押贷款的期限一般比较长,商业银行、互助储蓄银行可以做未经保险的住房抵押贷款业务,贷款额可达住房购买价格或市场价格的80%,贷款期限可达30年。经过保险的住房抵押贷款业务,商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会的贷款额可达住房购买价格或市场价格的95%。其贷款期限还可以延长。而中国普遍的贷款期限为10～15年。从中我们发现我国一级抵押贷款相比美国而言发展严重不足,贷款余额规模小,这也意味着发展的空间和潜力很大,而贷款的期限短,可以通过改善银行一级市场住房抵押贷款业务,从而激活一级市场。

3、一级市场抵押贷款的主体不同。美国住房抵押贷款一级市场主体结构多元化,多以政府以外的金融机构为主导,其主体是商业银行(CBs)、互助储蓄银行(MSBs)、储蓄贷款协会助储蓄银行(MSBs)、储蓄贷款协会(S&Ls)以及人寿保险公司(LICs)等私人金融机构。2007年在美国商业银行贷款中,住房抵押贷款占30%左右;互助储蓄银行50%以上的资金用于住房抵押贷款;住房抵押贷款占储蓄贷款协会资产总额的2/3。而在中国抵押贷款一级市场以政府领导的国有金融机构为主导。以中国人民银行为领导,以建设银行、工商银行两家国有商业银行房地产信贷部为主体,其他商业银行为辅助,以非银行房地产金融机构为补充。在烟台、蚌埠两市进行住房储蓄银行试点的多层次、多形式的住房金融组织体系。这种住房金融机构体系是我国房地产业发展和城镇住房体制改革的产物,然后在组织体系、融资手段、业务范围、管理水平上又与住房商品化、住房融资机构现代化、国际化存在相当大的差距。

(二)中美住房抵押贷款在二级市场存在的差异。2005年3月,央行批准建行作为资产证券化的试点单位,这意味着作为国内新的金融实践,住房抵押贷款证券化已获得准生证。据悉,目前建行准备以建行上海分行为核心,打包100亿元住房抵押贷款进行证券化,该方案业已提交国际知名投行进行评估,一旦通过即开始运作,中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。我国二级市场还在萌芽阶段时,美国的住房抵押贷款二级市场已经形成其特有体制。从根本上来讲,二级市场的形成和发展就是美国已经实现了住房抵押贷款证券化的过程,具体说是,美国政府构建专门的住房抵押贷款证券化机构——特设载体(SPV),基尼梅(GNMA)是其中最有力的代表,在美国两大重要担保机构,即FHA和VA的担保下来,发行住房抵押贷款证券——过手证券、担保抵押债券(简称CMOS)和转付债券,而主要对象是各种大型的机构投资者,占据了总比重的97%,其中共同基金占了39%。(图2)

以下将以GNMA的发展运行机制来说明美国二级市场的运行机制。基尼·梅证券属于政府机构抵押贷款证券中的一种,指由政府国民抵押协会作信用担保的住房抵押贷款证券。并不是所有的抵押贷款都能够用于发行基尼·梅证券,或者说,政府国民抵押协会并不是对所有的抵押贷款都进行二级市场上的信用担保,只有经过联邦住房管理局保险或退伍军人管理局保证的住房抵押贷款才有资格成为基尼·梅证券。图3描述了基尼·梅证券的发行及其基本的现金流状况,从中我们可以发现,用于发行基尼·梅证券的抵押贷款有较强的标准性。基尼·梅证券由政府国民抵押协会予以担保,为此政府国民抵押协会收取一定的担保费,担保费从贷款服务费中扣除,剩余的净服务费作为对贷款服务者的服务报酬。(图3)

从目前来看,尽管我国住房抵押贷款二级市场还是一片空白,但是通过借鉴美国已有的发展机制,有利于我国少走弯路,也有利于结合我国国情来发展出一条属于我们自己的住房抵押贷款二级市场道路。

(三)中美住房抵押贷款在保险市场存在的差异

1、保险体制上存在根本的区别。美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构担保与私营保险相结合的模式,其制定的保险也是有针对性的实施,针对不同群体实行特定的保险。政府担保的机制主要是指其先后建立的为住房抵押贷款提供担保的两个专门机构。1934年罗斯福政府依据《联邦住宅法》,成立了联邦住宅管理局(FHA),该局的主要功能就是为普通居民的抵押贷款提供保险。1944年为解决二战后退伍军人的住宅问题,联邦政府又成立了退伍军人管理局(VA),主要负责为在役和退役的军人提供住宅抵押贷款信贷担保。上面的两个机构提供的住房抵押贷款担保和保险,在20世纪三十年代经济萧条期及二战后的几十年中极大地推动了美国住宅业的发展。私营保险产生于20世纪五十年代,由于美国政府提供的抵押贷款保险担保是有限的,而非政府担保的常规抵押贷款要占到80%左右,这就为私营抵押保险业的发展提供了庞大的市场潜力和发展契机。美国产生了专门为非政府担保的常规抵押贷款提供保险的公司,美国的贷款保险有力地推动了住房抵押市场和住房市场的发展,使得美国住房私有率从20世纪三十年代的48%上升到八十年代初的66%,目前达68%。这段时期,私营抵押业务在新增抵押贷款保险合约的数量和抵押贷款保险的绝对值上都呈稳步增长态势。而在我国目前为住房提供贷款保险的机构仅有几家经营性保险公司,没有政府方面的参与,主要是中国人民保险公司和太平洋保险公司。

2、商业保险险种存在明显的差别。美国抵押贷款的商业保险险种主要有以下三种:防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。(1)防范抵押物灭失风险的财产险。主要是为了防止抵押物的毁灭,或者因为价格的下降导致的抵押物贬值而设立的保险;(2)防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险。该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减式的人寿保险,购房者在办理借款手续时,同时办理人寿保险手续。在保单有效期间如果被保险人故去或完全残疾,则由保险公司代替借款家庭偿还所欠的借款余额;(3)住房抵押贷款保证保险。该险种一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种,借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费,保险公司作偿还贷款的保证,银行应相应地给购房者发放贷款。

目前,我国住房抵押贷款商业保险险种大致分三类:(1)财产保险。该保险是指防止由于意外灾祸而造成较重房屋损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是抵押人实现抵押权的基础,而财产保险能够最大限度地分散自然灾害和意外事故对住房造成的风险;(2)信用人身保险。该险种是维持借款人还贷能力的信用保险,借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入,失去部分或全部还贷能力时,以保险金抵付贷款余额,使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减,以与借款者的贷款本金余额相称。从银行的角度来说,这种保险可以防止由于借款人死亡或疾病导致的丧失还款能力,而由于道义问题使得行使抵押权拍卖房屋的难度加大,最终导致银行债权无法保全的风险;从借款者的角度来说,在长达10～20年的贷款买房过程中,可能会出现完全残废、死亡而无法还清贷款的情况;(3)保证保险。保证保险是还款的履约保证,由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通,或当房地产作为抵押物贷款时,由保险公司对抵押物进行保险。

对中美住房抵押贷款进行对比分析,具有重要意义:有利于借鉴美国模式,发展一级市场;推进住房抵押大款证券化,发展二级市场;加强政府监督,发展保险市场。

(作者单位:烟台大学)

主要参考文献:

[1]黄敏.浅析美国次贷危机对中国地产业的启示[J].福建建筑,2009.3.

[2]于长秋.美、日、英等国证券化的比较及启示[J].中国房地产金融,2002.10.

[3]李鹏雁.我国住房抵押贷款二级市场的构建[J].学术交流,2001.3.