银行信贷扩张与房地产价格波动关联性研究

杨云飞

提要银行信贷集中模型表明银行具有扩大房地产信贷的动力,但银行的乐观主义以及对潜在无追索权的抵押贷款中的看涨期权的低估,导致房地产价格上涨并超过基础价格。房地产价格波动导致银行脆弱性加强,房地产泡沫破灭导致银行资产负债表恶化、信心危机和“信贷紧缩—不良贷款”陷阱。国际经验表明:银行信贷扩张带来很大风险。我国的经验也表明:我国房地产价格的膨胀很大程度上是银行信贷的支持,这种共生性导致银行风险的积聚。我国部分地区商业银行已经凸现房地产不良贷款加快上升的局面。

关键词:信贷扩张;房地产价格波动

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、引言

2002年到2006年上半年,我国一年期存款与贷款基准利率一直处于1.98%～2.25%和5.31%～5.58%的历史较低水平。受金融环境宽松、国内外经济需求旺盛等有利因素推动,我国国民经济快速发展,GDP增速连续5年保持10%以上,宏观金融体系流动性相对充沛,推动房地产投资和房产价格持续大幅增长。2007年全国房地产开发完成投资2.5万亿元,增长30.2%。再加上住房抵押贷款的相对低风险性,使得商业银行特别垂青住房抵押贷款,打理拓展相关业务,是投机者大量利用房贷购房、炒房,导致房价不断被推高。一方面房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业,其快速的发展有力推动了整个国民经济的增长;但另一方面不断攀高的房地产价格,已经导致了房地产市场泡沫的出现,有可能对我国房地产市场乃至国民经济造成较大的危害,形成通货膨胀。

为此,从2004年到2007年,我国政府采取紧缩从紧的货币政策,基准利率经历9次调增,一年期存款利率从2.25%增加到4.14%,一年期贷款利率从5.58%增加到7.47%。再加上美国次贷经济危机的影响,我国经济发展速度放缓,证券市场也跌入低谷,房地产业整体增速出现回落,并在一些城市陆续出现交易量萎缩,打折促销现象。房价下跌可能引发的金融动荡以致整个经济增长的大幅波动一直牵动着中国经济的神经,人们的注意力也一度从高房价转向下跌的金融风险。2008年我国连续推出包括持续减息、降低房贷首付比例、下调营业税率、出台“国十三条”等系列“救市”新政。但是,宏观调控的时滞性和经济周期变化的较强规律性,决定了当前我国房地产金融市场所面对的由经济下行所带来的风险压力,短期内不会有明显改观。

适度的金融支持是房地产业发展必不可少的重要条件,但金融支持过度则会为房地产泡沫的产生与膨胀提供可能。纵观世界各国房地产泡沫经济的经验,银行信贷的非理性扩张都对房地产泡沫的膨胀起到推波助澜的作用。我国学者谢经荣等(2002)整理的资料显示,1980年以来发生在12个国家和地区的16次比较严重的金融危机中,有12次都存在着不同程度的地产泡沫。而2007年爆发于美国的房地产次贷危机不但使美国金融市场及经济遭受重创,而且也给全球金融市场及经济带来极大地负面影响,至今这种负面影响仍在持续。

目前,在我国尚没有实行住房资产证券化的情况下,房地产的融资渠道还比较单一,因此目前我国的房地产融资还高度依赖于银行贷款,房地产开发及住房抵押贷款在银行总资产中占有举足轻重的地位,这一现实使得房地产经济波动对金融及整个经济可能带来的冲击更大。从这种意义上来说,优化房地产业发展管理,理顺房地产与金融之间的互动关系,对我国金融与经济健康稳定发展有着更为重要的特殊意义。

二、文献综述

Allen和Gale于1998年和2000年提出基于信贷扩张的资产价格泡沫模型,证明了由于金融体系的介入,使得投资者将原本由投资者承担的市场风险向金融中介(银行)转移,而银行等面临着信息不对称等约束,不得不承担这种风险的转移,进而放任或助长了资产价格泡沫的产生。Collyns和Senhadji(2001)对4个东亚国家和地区(泰国、韩国、新加坡和中国香港)的研究表明:在这些国家和地区中,银行信贷的增长对房地产价格上涨具有显著的同步效应。基于此发现:他们推断出银行信贷是促使1997年东亚金融危机之前的房地产业出现泡沫的显著因素之一。Hofmann(2001)、Gerlach和Peng(2002)基于多元变量的实证框架,分析了银行信贷与房地产价格之间的关系。Hofmann(2001)对16个工业化国家的研究表明,将房地产价格包括进实证模型中对解释银行信贷的长期发展是必需的,而且基于脉冲响应分析可知,房地产价格冲击对银行信贷具有显著的正效应,反之亦然。这揭示出银行信贷与房地产价格之间存在着长期的双向因果关系。

三、理论分析

作为一个典型的资金密集型行业,能否获得足够的资金是房地产投资及消费能否顺利进行的首要前提条件。除信贷规模外,信贷资金价格(即利率)也会对房地产业产生影响,利率的高低不但直接决定房地产商和购房者的利息负担,从而影响住房供给与需求,而且其与房地产投资回报率之间的差别还在一定程度上决定着赎回资金在房地产投资与其他投资之间的分配。

在房地产景气时期,预期房地产的高收益率使得房地产贷款更加具有吸引力,为了占据更大的市场份额,各个银行纷纷加大对房地产业的贷款。这不但使房地产供给和需求的潜力得到释放,而且还激活了房地产商和投资者的投资热情。但由于土地供给有限及住房建设周期较长,住房供给弹性较小,由此住房价格急剧上涨。房价上升使开发商和投资者的住房担保品价值上升,由此他们能借此从银行获得更多的贷款并进一步扩大房地产投资。而对银行而言,房价上涨不但使其自身持有的房地产价值上升,而且作为贷款抵押的房地产市价上升使其房地产贷款的损失风险降低,因此银行信用会进一步上升,房地产泡沫急剧膨胀,虚高的房价最终将真正的住房需求者排除在市场之外。

此时,一旦市场出现突发事件导致市场预期改变,房价就会有下跌的风险。房价下跌会使银行自身持有的住房资产缩水;同时,作为贷款抵押的住房价值下降,使得客户的违约率上升,在盈利不断下降和不良资产逐步增加的形势下,银行的自然反应是减少对房地产的信贷款。而此时为维护金融稳定,监管者必然通过提高资本准备金,严格头寸规定和信贷管制等措施紧缩房地产信贷。在这种情形下,房地产市场交易量的萎缩使房地产企业的资金回流出现问题,而银行贷款的骤减使这些企业的资金运营更加困难,房价下跌的压力进一步加大。当企业资金链断裂现象严重而不得不降价销售时,房地产泡沫将最终破灭。

四、结论与政策建议

由此可见,我国的信贷扩张确实为房地产价格膨胀提供了支撑,因此要抑制房地产价格的过快增长,首先必须抑制信贷的过快增长。

1、继续提高房地产贷款利率。进一步提高房地产贷款利率将大幅增加投机购房者的成本,有利于消费者转变市场预期,有利于培育消费者的理性购房行为。

2、人民币升值有利于房地产价格的稳定。当前,在我国不完善金融制度下,汇率与房地产价格呈正向关系,人民币升值将有利于房地产价格的稳定。但从长期来看,随着我国汇率制度的完善,保持汇率稳定将有利于房地产价格的稳定。

3、逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险。当前,我国房地产业发展所需资金主要来源于银行,风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题。因此,逐步拓宽融资渠道,化解银行信贷风险,是我国房地产金融体制改革和房地产业保持长期安全运行的必然选择。

4、央行应关注信贷总量。我国货币政策的中介目标是货币供应量,但因其内生性而造成可控性较差。我国虽于1998年放弃了信贷规模管理,但这只是放弃了对其调控的行政和计划性手段,在信贷扩张与房地产价格膨胀的今天,央行应关注信贷总量,更多地运用选择性政策工具,如提高住房抵押贷款的首付比例等。同时,央行与银监会应紧密联系,加强对银行贷款的监管,防范金融机构贷款非法进入房地产市场。

主要参考文献:

[1]钱小安.信贷紧缩、银行重组与金融发展[M].上海人民出版社,2000.

[2]张灿.金融泡沫理论研究[M].上海财经大学出版社,2002.12.

[3]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫:理论与实证研究[M].北京大学出版社,2005.11.

[4]成家军.资产价格与货币政策[M].社会科学文献出版社,2004.12.