谨防房地产过热的挤出效应

杨柏国　橡　子

今年3月以来的楼市“小阳春”正快速演变为“盛夏”的火热。

房地产的快速复苏对当前经济的发展是有利的，但楼市过热带来的资产泡沫加剧、内需增长受到抑制等长期性隐忧，更需加以关注。

楼市“亢奋”的挤出效应

笔者以为，楼市“亢奋”带来的挤出效应具体表现在以下六个方面

房地产业的高利润促使许多企业将大量资本投入其中，从而延缓了企业的技术更新和研发，长期而言降低了中国企业的市场竞争力。前些年我国经济高速增长，社会平均利润率在8％左右，而房地产业的平均利润率可以达到30％，2008年全国房地产企业总数达到5万多家。房地产业成为国民经济支柱产业。但是，目前我国仍处于工业化中期，处于通过技术创新推进产业升级的关键阶段，实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，实际上是在抽实体产业之血，将影响到国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代，可能导致“一业兴而百业衰”的不利局面。

房价虚高、投资性购房过多，将抑制居民的其他消费。一些学者认为，房地产价格的上涨将通过“财富效应”刺激消费，但美国次贷危机的教训已经说明，那种通过房价上升从银行贷取部分现金支持当期消费的模式是不可持续的，“资产依赖型的负债消费”其实是透支未来的消费。特别是在我国，居民对商品房的需求有相当一部分是低利率环境和其他投资工具缺乏而催生出的变相储蓄需求与投资需求。由于预期房地产价格将继续上升，许多家庭抑制其他消费，以支付数额越来越高的首付款和月供款，这明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。也就是说，房地产的高价格是以绝大多数购房者(家庭)削减其他消费为隐性代价的。尤其是在目前外部需求持续萎缩的情况下，房价虚高无疑不利于我国内部消费需求的启动。有些人一谈到内需不足，就归咎于社会保障不健全，其实，目前我国最具消费实力，人数最多的中间收入阶层，恰恰是房贷压力最大的阶层。他们眼前最直接的压力并非社保，而是高房价和还贷负担。

房价虚高将抑制我国的城市化进程。根据麦肯锡公司的研究报告，中国的城市人口将从2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿。到2030年将有10亿人居住在城市。到2025年，中国将拥有219个百万人口城市。城市化运动很可能是中国今后经济发展的一大动力和最重要的潜力，而虚高的房价将使得城市化的门槛大为提高。目前，过高的房价已经让城市里很多中低收入家庭不堪重负。一些籍贯不在一线城市的大学毕业生，工作几年后，感到在一线城市买房无望，生活的幸福感低，出现了回流到籍贯所在城市的现象。笔者以为，我国要加快城市化发展，从根本上解决“三农”问题，一个很重要的前提就是要防止城市房价的过快上涨。否则，很可能出现房价不断升高而城市化水平却升不高的情况。

房地产业的过度繁荣不利于开发商自生能力的培育和提高产业发展水平。企业自生能力是指在一个开放、竞争的市场中，一家企业不需要外在扶持、保护，就可以在市场上获得可接受的预期利润率，因为它在开放、竞争的环境中作了最好的选择。但是，如果房子太容易卖了，只要弄到一块土地就可以“坐地生财”，开发商就不会感受到来自市场的压力，就不会努力提高管理能力和产品品质。

房地产商的高利润往往和他们在土地、规划、报建、信贷等环节中的“黑箱操作”有关，这使得房地产业成为滋生官员腐败的温床。“公章之处，就有滋生灰色成本的可能”，无论是土地一级市场，还是房地产开发过程中的融资、销售等环节，均涉及到大量审批事项，这给部分官员、机构以寻租的机会。最近几年因贪污腐败落马的高级官员中，很多与房地产有关，也说明了这个问题。

房地产业的“财富神话”让人们淡漠了劳动致富的优良传统，滋生了投机的浮躁之气。劳动致富是中华民族的传统美德，也是众多创业者，劳动者的基本价值观，我国当前仍处于社会主义初级阶段，在遭遇国际金融危机冲击的情况下，艰苦奋斗尤为必要。但是，各种“买房暴富”的故事正在销蚀这些优良传统，越来越多的人特别是年轻人，把买房作为发家致富的重要手段。急功近利、短期行为、唯利是图，已经侵蚀了不少人的择业观，择偶观、价值观。

防止房地产过热带来的长期挤出效应

由于土地的稀缺性，由于刚性需求的存在，也由于人们对中国经济和人民币资产的长期看好，中国房地产发展具有相当的动力。但是，如果房地产业过度金融化，其资产属性被放大，得不到有效抑制，那么很可能出现“富者越富，资产越多；贫者越贫，难以安居”的社会现实。而这种情况最终是危险的，因为在中国的“人口红利”出现拐点后，房地产的资产属性就会下降(因资产多而买者少)，到那时，拥有大量房地产的富有者就会纷纷出现问题，并转化成银行的问题。

因此，防止房地产过热带来的长期挤出效应已成为当务之急，而以下几方面的措施或许会有所裨益：

第一，相关管理部门要及时、准确地披露各种房地产信息。消除信息不对称、避免虚假信息的误导，有助于给当前呈现过热苗头的房地产市场“降温”，而且，及时、准确的信息披露也是房地产市场稳健发展的一项基础制度。

第二，应严厉打击房地产交易环节的违法违规行为。针对房地产开发商雇人排队购房，虚假签约、捂盘等行为，房地产交易管理部门要敢于“出拳”。这些行为类似于证券市场中的操纵市场行为，对房地产市场危害极大，应该参考证券领域中对操纵市场者的打击方式严厉打击。

第三，通过金融，土地等政策抑制开发商的“囤地”冲动。政府供应土地，好比是供应原材料，开发商是餐馆，应该尽快给客户上菜。现在的情况是，开发商上菜的速度取决于其对饭菜价格的操控(房地产的资产价值)，而不是消费者的需求(房地产的使用价值)，上不了菜，原材料照样囤在手上。只有土地供应充足，产品上市迅速，才能抑制“囤积居奇”的局面。

第四，地方政府要加快保障房的建设。加快保障房建设，一方面可以缓解房价的上涨压力，另一方面可以保证房地产业对上下游产业的拉动作用，一举两得。

第五，应考虑适时对第二套房或第三套房开征物业税。如果说一个家庭购买两套房还可能是出于工作，居住、就学的需要。那么买三套以上就大多是出于投资的考虑了。因此，对购买三套房以上的个人或家庭适时出台物业税具有一定的可行性。