警惕楼市反弹后的二律背反

叶　锋　邓华宁

中国指数研究院报告显示,今年上半年,北京、天津、重庆、深圳、武汉等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%,市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。房地产业对上下游经济带动作用巨大,房地产的复苏是“保增长”的有力保证。

但是,房地产业超常规反弹、房价上涨过快,也会为实体经济埋下“隐患”。

房地产业成为巨大“吸金池”

7月29日,国内最大的建筑房地产综合企业集团中国建筑在A股上市,成为IPO重启以来的首只“超级大盘股”。中国建筑在A股市场首发融资超过500亿元,堪称全球建筑企业上市的规模之最。

中国建筑的上市标志着房地产企业IPO的时间窗口已经打开。据记者的不完全统计,目前,包括恒大地产、龙湖地产、中信地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房企正在筹划A股和H股的上市计划。另外,已进入A股申报审批程序正在“排队”的房企有5家。可以预计,房企将迎来又一波“吸金潮”。

同时,记者还发现,5-7月间,不少一、二产业的上市公司也纷纷转向房地产业。一些公司虽然尚未变更名称,但经营范围和资金流向却明显向房地产行业靠拢,这类实业股票已被业内称为“隐形地产股”。归纳起来,其“转型”方式主要有三:

一是通过资产购买、注入而进入地产行业,或通过非公开发行购买资产,转变成土地一级开发商。典型的如国内牛仔布行业唯一一家A股上市公司江苏黑牡丹(600510)。该公司近日实施定向增发,购买实际控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置业公司股权。这样,公司在原有纺织业务的基础上,新增常州市新北区城市综合功能开发业务。此外,公司还将对在上述开发区内新获得的1500多亩地块,以及未来厂房搬迁后的老厂土地进行房地产开发。

二是通过收购资产,并入了房地产业的个股。例如传统的电缆企业烟台新潮实业(600777)通过收购房地产和建筑安装企业,已形成了以房地产和电缆为主导产业的经营格局。公司主要土地储备都在烟台地区,已拥有可开发土地2000亩左右。一些证券分析师预计,由于公司拿地成本偏低,未来几年房地产开发将成为该公司业绩的主要增长点。

三是以房地产为副业,但目前正在逐步扩大房地产份额。例如以农业为主营业务的顺鑫农业(000860),其控股子公司顺鑫佳宇在7月1日竞拍得到北京市顺义区站前街商业金融(西侧)项目用地。这是该公司第三次获得此地段的商业用地。再如,以水利建筑施工为主业的安徽水利(600502)目前在安徽省6个城市储备土地超过2000亩,目前已成为安徽省内最大的本土地产商之一。

上海一位有着10多年房地产开发经历的业内人士告诉记者,与以往情况不同,今年的投资客中有不少是做实业的企业家,他们在江、浙、沪等地的企业出口受阻、业绩不景气,于是选择把钱投入房市。一些企业家觉得,在目前形势下,投资房地产比做制造业“来钱更快”。

硬币的“另一面”:“住商倒挂”折射宏观经济“低温区”

即使在眼下,房地产业也并非如人所想是全然一片火爆。目前,一些重点城市存在“住商倒挂”的现象。比如,位于上海恒丰路的商铺华森商务广场,地处苏州河畔黄金地段,自去年年底开盘预售。截至7月13日,总计369套可售商铺仅售出34套,目前价格在1.8万元/平方米左右。而与其不远的住宅楼盘嘉里不夜城卓悦居(西区),同样临近苏州河,最新一次开盘也是去年年底,迄今563套可售房源已只剩3套,最新售价已高达2.8万元/平方米。

知名房地产专家蔡为民分析,商办物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前国内部分一线城市不但商铺价格严重低于同地段住宅价格,而且还出现滞销。蔡为民认为,这说明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,而且房地产业自身也出现了‘冷热不均的不正常现象”。

相关数据也说明了上述情况。国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示,今年第二季度上海办公楼平均租金报价为每天每平方米7.05元,环比下跌4.6%。而今年上半年,上海办公楼平均租金报价已下跌11.0%。

报告显示,自2008年第四季度以来,上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况,新的物业项目不断交付,而租户却缩减面积,使市场未租用率不断上升。此外,去年上海办公物业新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业,而今年上半年的供应结构则有所不同,有逾七成物业为乙级办公楼。

戴德梁行新近的一份报告也显示,在另一个房地产一线城市深圳,第二季度,尽管商铺租赁市场有所活跃,但销售市场依然较为冷清。4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米,同比大幅下降61%。

商办、工业的土地交易也显得相对冷清。比如,在上海日前一次土地出让中,5块商办用地的交易波澜不惊,成交价平淡无奇。其中长宁区“221街坊3丘”地块成交的楼面价仅为6873元/平方米,不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2万元/平方米楼面价的1/3。在大连、东莞等一些经济外向度较高的城市,还出现了工业用地流拍的现象。上海莘庄工业区董事长张金弟介绍,预计该工业区内今年新成交土地面积约100亩,保持近几年来的平均水平。

外资对中国商业地产也持审慎态度。新加坡腾飞集团下设的、旨在投资大陆工业(产业)园、商业地产的私募基金,今年以来不曾出手。该基金相关负责人表示“目前还在积极寻找项目”。

“保增长”与“埋隐患”:警惕楼市强势反弹过后陷入“二律背反”

中央财经大学教授郭田勇指出,房地产业对上下游经济的带动作用巨大,房地产的复苏是经济增长的有力保证。对地方政府而言,楼市、地市的活跃,为政府提供了丰沛的收入。一些地方财政收入上半年向好,与楼市的走强直接相关。

但另一方面,过多的产业资本融入楼市,会为实体经济埋下隐患,不利于“长远发展”。房地产专家蔡为民指出,从目前房地产投资异常火爆、“住商倒挂”等情况分析,不排除房地产业有“脱轨”的可能性。除银行信贷资金外,大量来自实体经济的资金也流入房地产的开发及购买领域,一方面加大房地产泡沫产生的可能性,另一方面将对实体经济的投资产生“分流”作用,并反过来造成后者对房地产形成更大依赖,“一旦泡沫破灭,实体经济必将受到重创”。中国指数研究院副院长陈晟指出,要警惕消费、投资、外贸这“三驾马车”被房地产“牵着走”的情况。

专家建议,一是在实施积极财政政策和适度宽松货币政策的同时,要对资金的流向保持密切监管、监控,确保资金能最大限度流入实体经济。二是高度警惕房地产业对投资的“过度拉动”作用,对实体经济资金进入楼市的情况要加强监控,并在相关限制性政策上留出操作空间。二是要引导地方政府摆脱对“住宅地产”的过度依赖,激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用,适时考虑通过税收等手段帮助工、商地产走出低谷。