限外背景下外资投资房地产新动向研究

胡　平　张晓昕

近年来，随着我国宏观经济运行良好，城市化进程加快，人民升不断升值，特别是美国次债危机全面爆发后，中国楼市成了海外资金的避风港，房地产业成了外资追逐的热点。为了防止外资冲击我国房地产业和影响我国经济良性运行，国家出台了一系列限外政策，并在当前宏观形势较为严峻的情况下，仍没有放松限外政策，而外资为了绕开政策壁垒，在投资房地产业上有一些新的动向。

一、限制外资投资房地产业的背景分析

(一)外资助推我国房价居高不下

表1显示，从2003年开始，我国房价一路攀升，居高不下。除了2003年深圳、2006年上海房价略有回调外，所有一线城市在2003年都在环比上涨，并且上海、杭州、深圳都分别在不同年份涨幅达到了二位数。2007年。商品房平均销售价格为3885元，平方米，上涨14.9％，涨速比2006年提升2个百分点：其中住宅销售价格为3665元／平方米，上涨17％，涨速比2006年加快4.9个百分点。一线城市房价涨幅尤为巨大，2007年12月份，深圳住宅价格同比涨幅为51％，北京上涨45％。广州涨幅达到了30％，津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15％。2008年在严厉的宏观调控下，国际经济形势恶化的情况下，北京和杭州的房价仍上涨，仅深圳和广州房价下跌。

尽管我国房价非理性上涨不是主要由外资引起的，但是外资的大规模进入，使机构和个人购房的比例不断增加，推动国内房地产价格持续上涨。另外，北京、上海、深圳、广州等城市的高档住宅主要由外资炒作，形成了较强的房地产市场“标杆效应”。挤压中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡。进一步抬高其市场价格。

(二)外资投资房地产结构不合理

首先，外资主要投资于一线热点城市，投资城市集中在北京、上海、深圳三地。截至2006年10月底，仅上海市外资房地产企业家数就占到了全市房地产企业总数的7％，外资房地产企业注册资金占全市房地产企业注册资金的27％。从表2可以看出，外资很少投资中部，特别是西部。2007年外资没有投资到新疆的房地产业，而投资山西、甘肃、宁夏、青海、内蒙古的资金都非常少，连重庆的投资规模也不及上海和广东的十分之一。外商置业投资在较短时间内过多地集中于几个城市，致使房地产区域结构失衡。

其次，外资主要投资于一线城市的黄金地段的高档楼盘。据统计，外资在我国房地产投资中，占有我国高端楼盘的40％以上的份额，造成大城市结构性过热，使中高档市场风险增大。

(三)外资挤压我国房地产企业

进入我国房地产市场的都是在国际市场上呼风唤雨的顶级投资机构，如摩根士丹利、IN G(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等。这些机构有着雄厚的资金实力，先进的管理经验，成熟的市场运作模式。而国内中高端市场的房地产企业虽然有所成长，但大多数在规模、资金、服务、产品性价比、资质与外商房地产企业存在差距。有的国内企业还处在转制过程中，企业制度不健全，经受市场竞争、抗御市场风险的能力较差。致使我国房地产高端市场被外资控制。房地产业丰厚的利润被外资赚走，国内房地产企业存在被外资吞并的风险。

(四)削弱我国宏观调控的有效性

由于外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势。不仅可以有效逃避宏观政策的制约，而且迎合了国内房地产企业资金紧张的局面。外资通过向国内房地产企业融资，刺激了房地产投资企业的发展。这在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，致使我国房地产投资过热、房价高企、人民币升值的压力很难得到释放。更为严重的是大量的境外热钱，不但冲击我国房地产市场的理性发展，还给我们的监管带来了难度。

(五)次债危机下外资可能抄底中国楼市

尽管受次债危机的影响，中国楼市目前出现了调整，也有部分外资开始或准备撤离中国楼市，但是从总体上看，外资对中国房地产业的投资热情有增无减，大有抄底气势。2008年第一季度，房地产业企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元，占第一季度外资投资总额的32.6％。2008年4月，凯雷又以近20亿元的价格购得上海济南路8号西苑项目。2008年6月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地，分别被韩国SK集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价6.5亿元。同时。由于我国加强了对房地业融资的监管，很多房地产企业为了渡过难关，低价诉求外资，不利于我国房地产企业长远发展。

二、限制外资投资房地产业的政策综述

由于国内房地产市场泡沫渐现，外资对房地产业产生的负面影响较大，我国逐步加强了对外资投资房地产业的限制。早在2002年发布的《外商投资产业指导目录》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”已被归为“限制类”。2006年7月，国家建设部等六部委联合制订《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外资房地产企业的设立、股权转让或项目转让。以及并购境内房地产企业等都作了详细规定。其中特别规定：外资并购境内房地产企业或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金等。

2007年5月23日，商务部以及外管局等部门联合发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时。所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。2007年7月《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行了严格限制。国家发展改革委员会和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

2008年5月5日央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》再次强调，金融机构要严格限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

至此，国家在外资投资房地产的准入、开发经营、机构和个人购房、信贷、结汇、税收等方面都有了明确的限制。这些限制提高了外商投资房地产的门槛。降低了外商自有资金的回报率，增加了外资尤其是热钱的投资成本，在一定程度上抑制了人民币升值预期下的境外炒房者投机行为，有利于国内房地产市场的健康发展。

三、限外背景下外资进入房地产新动向

虽然国家对进入房地产领域的外资尤其是“热钱”进行了限制。但我们必须看到，吸引外资进入中国的外部大环境并未有任何改变。只是由于政策调控之下，外资投资房地产比原来

要困难得多，使外资不得不调整进入我国房地产业的方式。

(一)投资规模逆势而上

尽管我国加强了外资投资房地产业的监管，但是外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业。表3显示外资投资房地产的比重从2001年起，一直呈上升趋势。从2001年的27％上升到2006年的54％，占到了我国利用外资的半壁江山。表3还显示外资占中国房地产总投资比例高达10％以上。并且这个数据还在继续攀升，据国家统计局公布的数据，2007年全国房地产开发利用外资(不含外商直接投资)高达650亿元，增长64.8％。整体高出其他渠道资金26.2个百分点。商务部在2008年2月份的数据显示，实际利用外资大涨了38％。而其中有一大部分作为热钱流入到了房地产领域。可见，尽管我国加大了对外投资房地产业的调控力度。但外资投资房地产业的热情依旧高涨。

(二)非直接投资房地产大幅增加

从表4可以看到，外商投资房地产业无论是直接投资还是其它方式投资都在大幅攀升，尤其是2007年直接投资增加170多亿美元，超过了2001、2002、2003三年的直接投资之和。但是我们发现，更为奇妙的是从2001-2007年，房地产开发外商其他方式的投资都超过了外商在中国其它方式投资，2001年多出1.7亿美元。2002年多出10亿多点，但从2003年起就开始翻番了，甚至从2004年连续三年都是外商在我国其它方式投资的2.5倍。这说明外商投资于我国房地产的资金有很多来自于隐性热钱。商务部部长陈德铭在2008年4月12日表示，去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。从表2可以看出，大量热钱集中在北京、广东、天津、浙江和江苏等经济相当发达的省市。

(三)股权交易成为热点

由于我国加强了对房地产融资的监管，并且在房市处于调整阶段，房地产企业普遍缺乏资金，这在客观上促使中国楼市成为热钱“避风港”，海外基金超过千亿元的资金涌向中国房地产业。各路基金通过股权投资、项目投资、物业投资等各种渠道，觊觎着中国的房地产。2008年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等都与国内众多强势开发商合作，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。

(四)从一线城市向二线城市扩张

从表2可以看出，尽管2006年外资仍然主要进人一线城市的房地产业，但随着一线房价高企，风险骤增，引起了管理层高度重视，外资开始大规模进军二线城市。个别二三线城市2007年引入外资投资房地产的资金规模增幅甚至超过了100％。2005年湖南省新增外商投资房地产企业54家。2006年新增79家，2007年1至6月新增38家。荷兰ING集团2006年7月开始涉足长沙房地产业。西部城市成都也已成为外资逐鹿之地，继港基地产、香港九龙仓、菲律宾顶峰集团进入之后，2006年意大利的科恩公司也进军成都。2000年，外地、境外开发企业投资仅占天津市房地产总投资量的5％，到2006年，上升至38％。和记黄埔、嘉里集团、新世界、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等知名地产集团都已在天津投资。

(五)开始出现投资意向分化

从2007年下半年以来，外资开始出现了投资意向分化的趋势。第一批进入中国房地产市场的外资开始出现套现，如花旗、高盛分别出售了在上海的大型办公物业。而多年来只买不卖的摩根士丹利也出售了以7.6亿元收购华山夏都苑，并表示不再增加对中国的房地产投资。但另外有一些海外基金公司却加快了投资我国房地产的步伐。以上海为例，2008年1月，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；2月，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元：凯雷收购了服务式公寓项目济南路8号，总价19.9亿元。除直接收购成熟物业之外。2008年，外资在上海参与拍地、股权转让的大单也不时出现。2008年1月，美国最大的房地产开发商“铁狮门”，以70亿元拍得新江湾地区90万平方米建筑面积的土地。印尼“金光纸业”名下香港建设先后以15.2亿元收购四川北路4街坊108号地块的六成股份。

(六)加强对中国物业的收购

尽管我国加强了对外资收购中国物业的监管，但外资对中国物业的收购仍然孜孜以求。根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元1的买卖共有64宗，与2007年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5％，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕、远东发展有限公司等国际投行，仅在2008年六七月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。

四、规范外资流向房地产的对策思考

目前，尽管宏观形势较为严峻，但在我国房价仍处于高位运行，房地产泡沫仍然存在的情况下有必要进一步规范外资流向房地产。针对外资流向房地产业的新动向，限制外资的对策也应该有所改变。

(一)采取适当措施限制境外资本进入房地产市场

从房地产行业对外资的准入政策来看，中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家。目前，我国对境外资金购买国内房地产视同一般贸易项目管理，这在全球的近两百个国家中是不多见的，应该尽快将外资购买国内房地产列为资本项目管理。对于外资购房不仅有比例上的严格限制，而且还应获得政府或中央银行审批，外国购买者接受审批时要说明用途，不符合规定将被禁止购买房屋。

(二)利用税收政策加强对房地产市场的宏观调控

在房地产消费环节，对于境外非居民购房，要以自用为基本原则；对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民，应实施严格的管制措施，增加税收种类，加大税收征收力度：针对外资基金大量进入商业地产，应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策。提高营业税和收入所得税的税率。

(三)严厉打击利用虚假贸易进行非法外汇交易的行为

加强对贸易外汇的真实性管理，加强对无真实交易背景资金流入的检查，跟踪调查高价报出低价报进的虚假贸易。积极引导外汇指定银行切实履行代位监管职责，加强收汇、结汇的真实性审核，坚持大额和可疑外汇资金交易的报告制度，跟踪核查异常外汇资金交易，依法打击套汇、套利等投机行为。严格打击通过“地下钱庄”进入房地产市场的境外投机资金。规范管理个人外汇资金流动和结售汇，引导私人外汇资金在可控渠道内流动。

(四)加强政策协调配套，改进监测预警体系

按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。但事实上，目前进入国内房地产市场的资金并不是通过直接投资方式进入的资金，而是通过其他方式进入来炒作国内房地产的资金。为此，有关部门需要共同努力，切实改变目前外资流入房地产市场的相关政策不完善、管理不到位、底数摸不清等问题。加强统计监测和分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动。完善风险指标体系，建立从汇兑到交易等各个环节的市场预警体系。相关管理部门应实现信息共享，加强沟通、协调和合作，加强对房地产市场的现场和非现场监管。同时，加强对房地产投资基金的管理，对国外投资基金大量购买国内房地产需要严格监管。