上海：高品质物流仓库建设在减缓

姜明圣　宁　潇

由于进出口行业的低迷表现，保税仓库市场将可能有进一步的租金下降，租户取消租约的情况可能会频繁出现。然而，随着零售商在中国国内市场继续发展，非保税仓库的需求将保持旺盛。增多的需求也将确保非保税物流仓库租金维持稳定。

作为中国第一大港和中国第一大空港，上海的物流设施在全国具有代表性，是全国物流地产的风向标，上海物流设施的变化情况往往反映了中国经济的走势。《物流》杂志与仲量联行、世邦魏理仕等物流地产顾问联合推出了上海物流地产动态板块，希望读者能从上海物流地产变化中有所收获，能更好的开展自己的业务。

外贸仓负增长内贸仓平稳

愈演愈烈的金融危机对上海货运量产生巨大负面影响。在过去的几个月中，上海国际集装箱吞吐量和航空货物运输总量同比均出现负增长，由出口带动的物流需求从2008年下半年开始持续降低。航空和航运货物运输量的下降，使得对物流仓储面积的需求大大减少，部分仓库出现了空置现象。特别是对于位于外高桥、临港和浦东机场这些区域的保税仓库设施，影响尤为明显，进出口的大幅度减少，严重危害了这部分仓储设施的运营。

与外贸的萧条景象形成鲜明对比的是，由于内需的发展，国内零售市场的持续增长，上海的非保税仓库和租赁的需求仍然保持一种稳定状态。那些从事国内贸易和服务的公司急需仓库来满足他们抢占市场份额的需要。2009年第一季度，全球最大的IT、数码网上购物商美国电子商务公司新蛋电子在闵行区租赁了20000平方米的仓库，借以发展其中国市场。2008年底，三菱物流在普洛斯浦东合庆物流园租赁了16200平方米，2009年初在同一园区内又租赁了6000平方米。

高品质物流仓库建设延期

由于整个物流市场的不景气，物流设施建设有所减缓。2009年前三个月，只有一座新的高品质仓库完工，即上海宇航黄渡物流园二期。黄渡物流园位于上海嘉定区，是一座建筑面积达11619平方米的双层仓库。第二季度，宜隆临港物流中心二期B栋和维龙嘉定配送中心就将竣工，总共将为市场新增35472平方米物业面积。这两个项目原本计划于本季度完工，但由于投资方对市场持观望态度，使完工时间有所推迟。

据仲量联行的统计，2009年第一季度，上海高品质物流仓库平均租金环比下降3.1％，为人民币1.02／平米／天。其中保税物流仓库租金环比下降7.2％，而非保税仓库则环比微降1％。反映了当前外贸冷、内贸热的现状。由于对中国国内的物流市场充满信心，以普洛斯为首的物流地产商大举进军中国物流地产市场。2009年第一季度，普洛斯以15亿元人民币收购了苏州建屋集团676000平方米工业物业50％的股权。建屋集团是江苏省一家处于业界领先位置的房地产开发企业，目前其物业的主要外资租户包括飞利浦、松下、三星、AMB和施耐德。

尽管社会资本投资需求继续保持减弱态势，从2008年第四季度以来一直为下降趋势，然而，鉴于上海高品质的物业总量有限，而投资回报率在上升，将会有大量的投资者加入到物流地产的投资当中。