谈土地增值税的节税技巧

葛长银

1994年1月1日开始执行的《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；土地增值税“按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收”，条例第七条规定的税率即为四级超率累进税率——根据增值率加大税率，依次为30％、40％、50％，最高为60％，可谓是我国现行税种中最高的税率(建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税)，土地增值税主要涉及房地产企业。

土地增值税的节税思路主要是把握好增值率的节点，降低增值额，进而降低增值率，节约税金。

为了减轻这个高额税负'我们针对房地产企业的有关条例，设计了土地增值税的节税模型，以便帮助企业把握增值率的节点，制定节税的价格策略。举例如下：

案例1

利用节税模型，减轻土地增值税税负

1，纳税人享受起征点优惠节税模型

假设某市房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外，全部允许扣除项目的金额为10000万元。当其销售这批商品房的价格为X(万元)时，相应的销售税金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％为营业税税率，7％为城市维护建设税税率，3％为教育费附加征收率。

这时其全部允许扣除项目金额如下：

10000+5.5％X

根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点，其中的效益就可能大大递减。该企业享受起征点的最高售价如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此时的最高售价为12848万元，允许扣除金额为：

10000+5.5％×12848=10707(万元)

也就是说，一个房地产开发项目除税金外扣除项目为10000万元时，销售价格在12848万元以内，不用交纳土地增值税。

2，纳税人提高售价节税模型

当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价(万元)为12848+y。由于售价提高了y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y。这时允许扣除项目的金额和增值额如下：

允许扣除项目的金额=10707+5.5％y

增值额=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，应纳土地增值税如下：30％×(94.5％y+2141)

若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于13744万元(12848+896)。

通过以上两种情况的分析，可以得出结论：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为10000万元时，将售价定为12848万元是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益。如欲提高售价，则必须使价格高于13744万元，否则，价格上涨带来的收益将不足以弥补因价格上涨所增加的税收负担。

从筹划方法上讲，对于高额的土地增值税，还是有节税技巧可以借鉴的，比如：对售价做减法，尽可能将非土地增值范畴的业务收入，从总收入中减去。试举一例：

案例2

精装修房屋分开卖，减轻土地增值税税负

这家企业到底节约了多少税金，我们无从了解，但可以断定绝不是个小数。

某一企业在城市最好的地段开发了一个楼盘。当时那个城市的楼价最高在6000元／平方米左右，但该企业做概念，卖精装修房，每一平方米卖到8000元，投入10000万元，卖出40000万元，仅土地增值税这一项，就要缴纳12410万元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。这可不是个小数，把老板的脑袋都愁大了。

对于这类企业的土地增值税，我们的筹划思路是：把房屋的精装修剔除出去，也就是再成立一家装修公司专门做装修——房地产开发公司卖毛坯房；装修公司卖装修。这样，装修的造价就不会裹在房价里，房地产公司的增值率就会大大降低。

在这个楼盘10000万元的总投人中，我们假设楼房的建筑成本是7000万元，装修费用为3000万元；原先每平方米8000元的售价也是三七开，分为每平方米5600元的房价和每平方米2400元的装修价，那么楼盘的总售价就从40000万元降到28000万元，在增值率不发生变化的情况下，计算基数大为下降，缴纳的土地增值税也发生了变化。

土地增值税税金为：

允许扣除金额为=7000+28000x5.5％=8540(万元)

增值额=28000-8540=19460(万元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值税=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(万元)

节约了3843万元(12600-8820)的土地增值税，这就是分拆出去的装修费不用缴纳土地增值税所带来的节税效果，也不是个小数。

除了“分拆收入”外，对成本做加法，增加扣除额，降低增值额，也是土地增值税的一个节税技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除项目节约土地增值税

企业开发房地产等项目，需要很多材料，直接进料还是专门成立一家材料公司供料，就是一个节税选择。

一般来说，房地产公司自己直接进料，价钱大都很低(批量采购)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相对较小；如果企业投资专门成立一家材料公司，负责采购项目所需用料，采购价格依然会很低(也是批量采购，跟以前基本一样)，但材料公司可以在一定范围内，把材料加价卖给房地产开发公司，这就加大了房地产的开发成本，降低了开发项目的增值率，“扣除”大了，土地增值税就相对降低了。

我们依照土地增值税的四档税率分别计算一下节税额。

假设材料公司加价1000万元(含税价)，材料公司要多交纳增值税145.30万元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地产开发公司的成本增加1000万元，土地增值税的纳税额就发生了变化，分别计算如下：

土地增值税税率为60％时，减轻600万元(1000x60％)，总体节税454.70万元(600-145.30)；

土地增值税税率为50％时，减轻500万元(1000×50％)，总体节税354.70万元(500-145.30)；

土地增值税税率为40％时，减轻400万元(1000×40％)，总体节税254.70万元(400-145.30)；

土地增值税税率为30％时，减轻300万元(1000×30％)，总体节税154.70万元(300-145.30)；

用节约的土地增值税扣除材料因加价而增加的增值税，最多可以节税454.70万元，为材料加价的45.47％；最低也能节税154.70万元，为材料加价的15.47％。这是相当可观的。