信贷推波助澜 楼市泡沫再起 不可持续的疯狂

赵红军

新一轮的楼市上升信道周期已经打开,新楼市博弈会像上轮周期一样的灿烂甚至疯狂吗?在楼市众生相中,各类端倪将考验当事方的认知、耐力、运做水平和执政水平,并最终影响到产业和谐发展,消费者、房产商、政府主管、媒体,都将会扮演不同角色。

▲ 2009年上半年大陆楼市主要资料:

住房成交量

新建商品住房销售3.15亿平方米,同比增33.4%。北京同比增幅高达142.2%。

开发投资

房地产开发投资14505亿元人民币,同比增9.9%;增幅比一季度提高5.8个百分点。

住房价格:

2009年6月,70个大中城市新建商品房价同比下降0.6%,降幅比上月减少0.7个百分点;月环比上涨0.8%,涨幅比上月提高0.1个百分点。

▲ 本轮房地产投资阶段性特征明显

群益证券认为,本轮房地产投资很有可能是阶段性的,也就是说难以持续。最主要的依据是本轮房地产的热销伴随着房价的提升,就目前的情况来看,已经接近、甚至达到了2007年高点时候的水平,在经济尚未完全复苏的情况,房价的上涨必然压抑需求的增长,也就将影响房地产投资的持续性。此外,房价过快上涨必然引发政府对投资需求的打压,也能很大程度上抑制需求的增加,因此这轮房地产投资将是阶段性的。

没等人们反应过来,北京等一线城市的楼价就呼地蹿上去了,快到连眨眼都没来得及。北京朝阳区某楼盘一个月内每平方米房价上涨5000元(人民币,下同),而各地接连出现的「地王」,连地产大鳄们都称之疯狂,对很多普通购房者来说,心一下再次悬起。

涨速过快谁在推动房价上涨?

本轮房价狂飙猛进,到底是什么因素在推高房价?有分析人士指出,虽然房屋刚性需求有一定程度的释放,但毕竟金融危机尚未见底,大陆经济也刚开始回升,居民收入未见明显变化,甚至之前的商品房闲置依然存在,但房价为什么就涨了呢?这不能不令人怀疑楼市的投机之风再次刮起!

业内人士指出,房价不正常飙升,也不单是一个方面的事。一方面存在大量贷款流向房地产市场助长其势,而部分房产商捂盘惜售,刻意制造供应紧张;另一方面某些地方政府的出手地块操作手法,也颇让人担心。

「地王」出现政府负有责任?

面粉贵过面包,这种事情绝对是管理出了问题。尽管大陆楼市发展已经有18个年头,但楼市的管理并不成功,管理的时效和管理措施经常失当,而一些地方政府的做法更是推波助澜,甚至是始作俑者。

大陆地产界标志性人物任志强近期在接受采访时说,天价地王频出,是政府操作土地买卖手法失误的结果。他指出政府力争增加从土地中获取的收益是一种可理解的行为,但楼价不可能在高地价的支撑下低价运行。拍卖土地,貌似公平,如果土地的拍卖活动不是顺延的分期,而是在同一时间、不同场地中进行,土地的溢价就会步步高。他更指出其中的要害:如果是在同一天、同一时间举行拍卖活动,那么就可能形成大多数企业无法参加所有地块举牌的情况,因为大多数企业无资金实力同时对多块土地举牌并中标,这样在减少了企业选择机会的同时,也减少了竞争的对手数量和能力。但如果是每天一场拍卖会,则天价地势必会影响第一场竞争中的失败者,他们会重新对已出现的天价地影响下重新研究举牌的办法,也在这种天价地预期的推动下提高预想的中标价格。

这样每一次的土地溢价都给下一次的土地溢价找到了理由,溢价预期每次都提高一个台阶,并从市区向郊区蔓延,又从郊区返回市区,交叉影响。最终形成了「鱼翅」与「粉丝」一起飞涨,相互追高的现象。

政府本就无法用加大总量的方式来平衡供求关系,又在追求土地出让的利润最大化与追求房价稳定的双重矛盾中摇摆。真到了要认真讨论房价的快速增长时,又要挥舞大棒转向市场了,被戏弄的恰恰是饥渴之中的开发商,最终损失的却只能是消费者。

楼价企稳 幸福感成楼市新指标

根据国家统计局的资料,2009年上半年全大陆新建商品住房销售3.15亿平方米,同比增长33.4%,增幅比一季度提高24.7个百分点。从地方来看,东部的北京、江苏、浙江、福建、广东等省市均比2008年同期增长50%以上,尤其是北京同比增幅高达142.2%,重庆、四川、青海、新疆等省区市同比增长也超过40%。

住房和城乡建设部有关负责人近日表示,针对目前房地产市场运行的情况,下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导,督促其加强供需双向调节,严格执行个人购房贷款政策,着力稳定房价,促进房地产市场平稳健康发展。银监会近日也发文要求,地方各商业银行需要严格遵守二套房贷有关政策不动摇,不得变相松动。

上海市更是以颇为迅猛的速度近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示;区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段,制止开发商捂盘惜售。但实际效果有待观察。

在这些手段中,上海市将要求本市商品房销售有关申请预售最低面积不得低于3万平方米,以遏制开发商「少量多批」「捂盘惜售」。另外区县政府可要求修改定价,如果出现「商品房定价不合理」的情况,区县房管部门将要求开发商修改销售方案重新申报备案。

有台商指出,楼市事关民众幸福指数,政府就楼市管理,应以居民幸福感为指标。在2007～2008年楼市泡沫未能全部挤出的情况下,因为投资拉动内需而导致的部分信贷资金违规进入楼市操作,本身就是一个很严重的问题,楼市已经不是单纯的市场供求问题,而是游资获取不当得利的工具,在此情况下,按照居民收入,有针对性的价格直接干预,是政府必然之举,「不是单纯市场,就不能按单纯的市场手段,游资投机你根本无法控制来源。」其实,早在2007年楼市高峰期时,当时的上海市房地局就曾为打压开发商捂盘惜售下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》,其中规定:「商品住房项目已达到预售标准的部分,原则上应当全部申请预售和网上认证;超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。」不过在2007年的「3万平方米」规定出台之后,市场并未按照该规定严格执行,看来政策执行到位依然任重道远。