泉州中心市区房地产周期与调控研究

陈丽娟　潘晓芬　郑学祺　庄翠云

摘要：近年来,针对房地产业领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策。本文通过实证研究，结合泉州中心市区，研究宏观调控对房地产业周期波动的影响，分析泉州中心市区房地产业周期的波动与宏观调控的关系，探讨今后房地产业调控的方向、原则、手段、政策取向，并提出几点建议，更好的促进调控政策连续性、协调性、通达性、有效性等的实现，以期达到房地产市场健康、平稳发展的目的。

关键词：实证研究；房地产周期；泉州中心市区；宏观调控

改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济重要支柱产业之一。房地产业的发展不仅较大地提升城市功能，而且在改善市民居住品质和发展社会经济等方面发挥着日渐重要的作用。随着泉州中心市区房地产业的快速发展，对调控决策机构来讲，若把握不好房地产业的生命周期阶段，其产业规划和产业政策的制订就可能失误，并给国民经济和社会发展带来灾难。本文以泉州中心市区房地产业为研究对象，根据泉州中心市区2000～2008年的房地产周期波动规律，结合各个阶段的宏观调控政策，通过实证研究，分析房地产业发展过程中的宏观调控政策对房地产周期形成机制的影响，探讨房地产周期与宏观调控的密切关系。

1泉州中心市区房地产周期波动特征

通过房地产开发施工面积增长率、房地产开发竣工面积增长率、商品房开发投资总额增长率、商品房销售额增长率、商品房平均销售价格增长率及房地产业产值增长率六项房地产景气指标，并采用中国科学院“房地产周期波动研究”课题组的房地产综合指数的计算公式，得到房地产综合指数，以此来表示泉州中心市区房地产周期波动图。具体计算公式如下：房地产综合指数=房地产开发施工面积增长率*0.1+房地产开发竣工面积增长率*0.1+商品房开发投资总额增长率*0.2+商品房销售额增长率*0.4+商品房平均销售价格增长率*0.1+房地产业产值增长率 * 0.1

据图1可得泉州中心市区房地产周期波动的特征：

1.1 波动频繁，但振幅较小。

2002年开始，为了控制投机炒房、房地产过热、局部泡沫现象，国家加大了宏观调控力度，利率也开始频繁进行调整，但泉州中心市区的房价总体上仍在高位运行。由于政策的多变性和不稳定性以及泉州市政府的实施力度，使得泉州中心市区房地产业波动特别频繁，特别是2003～2007年，房地产周期在短时间内运行的速度特别快，所以在此周期内呈现振动幅度也相对较小的特征；同时由于房地产周期运行时间特别短，使得周期也出现扩张程度浅、上升期和下降期特别短的明显特征。

1.2 周期变化受全国房地产市场影响大。

泉州中心市区房地产业在2001年～2002年出现萧条，在2003～2004年出现复苏以及快速发展，在2007年出现高涨，直至2008年出现下滑的趋势。说明泉州中心市区房地产受到全国房地产大气候的影响。

1.3 周期受国家经济及政策影响大。

泉州中心市区房地产周期一定程度上受经济以及政策的影响。1998年住房制度改革后，泉州中心市区商品房销售面积增长率陡增，其景气指数不断上升。2006年受国家宏观调控政策的影响，房地产扩散指数开始下降，表明政府的宏观调控政策对房地产市场发展上起到了很大的作用。这说明泉州中心市区房地产的反战在很大程度上决定于宏观经济政策和国民经济的发展。

2泉州中心市区房地产业周期波动与宏观调控的关系

2.1 促进房地产业发展的宏观调控

2003～2004年，虽然我国严格房地产准入制度，增加经济住房供给；《经济适用房价格管理办法》正式实施；央行121号文件和国务院18号令出台；上调贷款利率，严格控制房地产信贷；加强土地开发管理，这些政策都促使房地产健康有序并成熟发展，泉州市房地产业继续迅速发展，投资增速逐月回升，开发规模不断扩大。住宅和商铺投资是房地产投资的热点。泉州市的房地产开发集中在中高档住宅和商业营业用房的开发，随着国家有关部门对房地产开发结构的调整限制，住宅开发的主导地位进一步增强。商品房市场购销两旺，个人购房是主力。2003~2004年房地产开发总体景气水平在景气空间运行。

2004年，泉州市房地产企业景气指数一直运行在景气空间，四个季度的景气指数分别为131.25点、112.50点、126.67点、130.77点，显示泉州市房地产业比较活跃，房地产开发投资、施工规模、销售面积同步高速增长。

2006年发布了《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》。颁布“国六条”“国八条”，还建立了国家土地督察制度。2007年国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。新出台的《物权法》增强百姓消费或投资的信心。2006年住宅投资49.18亿元，增长6.5%；全年商品房屋实际销售额59.71亿元，增长82.7％；实际销售面积185.97万平方米，增长60.7%，其中住宅销售161.26万平方米，增长64.2％；年末空置房面积为55.79万平方米，下降21.6%。

2007年全市全年住宅投资71.33亿元，增长45.0%；商品房施工面积1298.92万平方米，增长68.3%，竣工面积193.66万平方米，增长47.8%；全年商品房屋实际销售额103.57亿元，增长73.5％；实际销售面积293.87万平方米，增长58.0%，其中住宅销售255.04万平方米，增长58.2％；年末空置房面积为84.01万平方米，增长50.6%。

2.2 抑制房地产业发展的宏观调控

2001年4月底，国家颁布了国发[2001]15号文件，对土地利用严格控制，土地市场配置透明度提高，国家严格控制建设用地的供应总量，对住宅市场的投资下降，年末空置房面积62.61万平方米，上升22.5%。经济适用房建设和存量房交易有所回落，比上年下降12.6%；新开工面积16.57万平方米，下降35.0%。

2002年国家发布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》。当年，泉州市的房地产开发投资、商品房施工面积、商品房屋竣工面积都有一定的增长，但增长幅度很小，且商品房屋实际销售面积和预售面积为192.2万平方米，商品房销售形势不容乐观。商品房空置面积达67.4万平方米，同比增长7.6%，商品房空置压力进一步加重。

2005年泉州“两会”中提出要快速建设经济适用房，加大住房保障制度，住宅投资占房地产开发投资的比例达67.49%，房地产开发完成投资增长率同比2004年下降了63.2%，房地产业总产值增幅下降了60.6%。

2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》严格执行土地用途管制制度，制农村集体建设用地规模；全市房屋建筑竣工面积188.91万平方米，下降1.7%；全年商品房屋实际销售额98.66亿元，下降4.7％；实际销售面积255.57万平方米，下降13.0%，其中住宅销售218.64万平方米，下降14.3％。

2.3 宏观调控对泉州中心市区房地产周期波动的影响

通过分析可以看出，泉州中心市区房地产发展存在着明显的周期性特点，而国家宏观政策的方向与管制是决定房地产兴衰的主要力量。经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，构成泉州中心市区的政策周期，从而决定了其房地产发展的周期波动现象。

3抑制房地产周期波动负效应的对策

3.1 进一步改善泉州中心市区住房供给结构。

一是合理确定完全市场化供应、半市场化供应和非市场化供应的合适比例问题。住房市场化、商品化的大方向必须始终坚持，市场化供应应占主体，非市场化供应不宜超过30%，配套商品房、中低价位房这种半市场化供应目前可多搞一点，长期则不宜。二是改进房型设计，控制套型面积。三是大力发展住房租赁市场，构建租赁市场体系。在宣传口径上，要把人人拥有合适的住房作为目标，鼓励暂时无购房能力者通过租赁拥有使用权房

3.2积极发展资源节约型房地产。

由于泉州中心市区的土地供应日趋紧张，因此应尽快制定发展资源节约型房地产规划，包括节地、节能、节水、节材等各个方面，提出适当指标，制定一个量化标准体系，便于实施和监督检查，贯彻落实。修订土地供应计划，按节约、集约、高效利用的原则，严格控制土地供应量，提高单位土地的利用效率。推进资源节约型住宅建设，建立和完善节能省地型住宅标准体系和指标体系，控制住宅区绿化面积和房型，增加所建住宅的使用面积。政府要制定对开发企业建造节能省地型住宅的鼓励政策，以便调动开发企业的积极性。

3.3稳定房地产投资规模。

一是宏观经济健康运行的要求。因为房地产业较大的投资份额和较长的产业链，带动了高耗能工业，如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，导致能源、交通的短缺和通货膨胀的压力。二是防范金融风险的要求。我国房地产业投资资金的来源，过度依赖于银行资金，投资规模过大、投资速度过快所积蓄的风险，势必由以银行为主体的金融体系来承担。因此，控制房地产投资规模，缓解金融系统的压力，化解可能对金融系统造成的风险，以一个合理的增长速度，保持适度的房地产投资规模，成为当前防范金融风险的一个重要方面。三是房地产市场本身发展节奏的要求。保持适度的投资规模，合理调节房地产市场发展的节奏，涉及到我国经济运行的结构质量和预留房地产市场合理发展空间同题。过度的投资将透支未来的发展空间和带来频拆频建的资源浪费。

3.4平衡供求保持房价基本稳定。

加强对住房供求关系的调节，实现供求基本平衡，调节住房价格趋向稳定。强化房价的控制政策，加大对住房价格的监管力度。正确引导住房价格预期，增强房价的透明度。

4结束语

房地产业的发展关系国计民生，关系人们的安居条件，具有特殊的社会经济地位。本文分析了房地产宏观调控政策对房地产周期波动的影响，这些影响都体现了国家宏观调控政策对房地产业发展具有的非常重要作用。泉州中心市区房地产业从2000～2008年呈现的周期波动特征与国家宏观调控关系密切，从整体上看宏观调控对房地产业的健康发展具有重要的意义，但仍存在不足，可以通过进一步改善泉州中心市区住房供给结构、平衡供求保持房价基本稳定、稳定房地产投资规模、积极发展资源节约型房地产四个方面来更好地指导房地产业健康、稳定的发展。

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基金项目：泉州师院2008年度大学生科技课题（2008DA023）