抑制内需 加剧通胀 通胀预期挑战楼市安全

赵红军

自金融海啸以来，无论出台怎么样的新政都无法挽回的大陆楼市，却因为一个「通胀预期」而绝处逢生。

由此，关于楼市各地看涨声不断，虚拟繁荣再现，既包藏阴谋，更深藏陷阱：击鼓传花式的价格游戏正在萌发。难道以新泡沫挽救旧泡沫是长久之计吗？难道楼市非要投机才能繁荣发展吗？个中苗头需要多方警醒！

诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼教授2009年5月在交大演讲时，称房产泡沫是「邪恶泡沫」。其借助信贷门坎的降低和天量信贷资金倾注的庇护，大陆楼市被指可能再次迎来上涨行情，并且上涨似乎已经成为趋势。

但另一方面，深圳、北京等许多城市的房租却在下跌。统计数据表明：北京市2009年4月房屋租金与2008年同期相比大幅下滑了8.46%，城八区的房租则同比降低了347元人民币/月•套，跌幅为12.84%。2009年5月，北京市租金均价比2008年同期下降了7.77%，这两个月的房租环比也都在下降。与此同时，房屋租赁交易量也在下降。2009年4月，北京的房屋租赁市场成交量环比3月下降了近8.03%，5月环比4月继续呈下降趋势。

与被操纵的房价相比，房租价格更能反映市场的真实价格和真实的供求关系。透过房价与房租的巨大差距，人们更容易发现泡沫的严重性。

通胀预期成楼市上涨「邪恶」种子

保罗•克鲁格曼认为，房价是否正常主要看房价和租赁的比例；如果这个比例超过历史平均水平太远的话，就意味着会出问题。一个很有借鉴意义的例子是，在90年代末的时候，他开始意识到会有经济危机，是因为他看到酒吧以前放的是体育比赛，而现在放的是经济新闻，那次恰好是互联网泡沫破灭。而如今，假如当你看到电视剧里面也开始讲住宅、房价的事情，有很多人通过买房挣了很多钱时，可能其中就有问题了。

问题在于，带着泡沫的房价，上涨趋势能否延续呢？由此带来的泡沫累积的隐患，将来如何收场？当民众为泡沫承受了巨大的痛苦和代价时，这一制约内需发展的羁绊又将带来怎样的后果？

著名房产评论家时寒冰说，世界发达国家都是听任房价下跌，自我挤压泡沫，当房价下跌到与民众购买力相对接的时候，可视为泡沫挤压到正常水平，房地产市场又会在民众实际购买力的支持下启动成交量，消化掉库存，重新步入健康发展轨道。

而在大陆，由于各级地方政府与房地产利益联系很深，一些地方政府通过财政购房、减免税费、延长土地出让金缴纳时间等方式，有的甚至是违法、违规的方式，力托房价，意在高价位时消化存量住房。在权力与市场力量进行角逐的关键时刻，天量信贷资金的投放，改变了原有的平衡，让房价止跌回升。

大陆的房价或许会成为这次次贷危机中，唯一未经过充分泡沫挤压就重新步入上涨轨道的特例。然而，因为这个特例，也埋下了无穷的隐患。

楼市泡沫将制约内需加剧通胀

有专家指出，改革开放以来，困扰大陆的最大问题是内需不足。其关键原因有三点：一是大陆的国民收入分配机制，当人均GDP在2003年突破1000美元以后，仍在大幅度向政府倾斜，而未像发达国家那样，向居民和企业倾斜；二是教育、医疗、养老等公共产品投入不足所留下的巨大缺口，基本都由民众自己解决，侵蚀了民众的购买力；第三就是高房价因素。高房价对民众购买力的蚕食作用是极其明显的。有学者调查指出「在许多城市，购买一套房，相当于消耗掉一个中等收入家庭一辈子的收入。至于那些按揭买房者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，高房价透支了他们未来几十年的消费能力。当开发商等少数既得利益集团疯狂攫取巨额财富的时候，牺牲掉的是民生和推动大陆经济发展的一大动力——内需的启动。」

更有学者指出，楼市泡沫不但制约内需，更会加剧通货膨胀。比如经济学中有一个比价复归原理，在房价持续上涨与粮价之间距离拉大的情况下，房价与生产数据之间首先要实现比价复归，即在房价大涨数年后，农业生产数据价格持续大幅上涨。农业生产数据与粮价之间、房价与粮价之间的比价复归，最终引发了2007年粮食价格的井喷效应。2007年的通货膨胀如火如荼，与房价的过快上涨有着直接的联系。

高房价中包含的巨大泡沫，能够维持吗？ 现在，唯一能够支撑房价的因素，就是通货膨胀预期，问题是，在高房价本身是通货膨胀最重要推手的情况下，仅仅依靠通胀预期支撑下房地产市场的浮萍般的繁荣，能够走多远？

通胀预期正在考验政府治理能力

通胀预期或许正在促长楼市「危机」，从前不久各地土地成交行情来看这正成为事实。2009年6月10日，经过50次举牌，广州天河区珠江新城一地块以15324元人民币/平方米的楼面价出让，此前珠江新城最高楼面价为11912元人民币/平方米。6月11日，上海土地市场「盛况」再现，公开招拍挂的7宗地块受到开发商疯抢，拍卖款合计达23.58亿元人民币。

此外，不仅北京、上海、深圳等一线城市经营性地块交易火爆，武汉、宁波等二线城市也「地王」频出，万科、金地、雅戈尔、中洲宝城等开发企业频频出手，布局土地市场。地产巨头万科近日发布的公告显示，在过去的一个多月中，公司已斥资23亿元人民币拿地，近期在无锡、佛山、沈阳、青岛等二线城市接连获取7宗地块。

而记者从刚拿到的杭州2009第二期《读地手册》上发现，继2009年第一期后再次纳入了不少值得关注的宝地。在全国土地市场一派繁荣景象的大环境下，各方对杭州即将密集推出宅地的成交前景颇为看好，也随之出现了地价、楼价将再次进入上升通道的担忧。

处于冷眼旁观大陆楼市发展的台商指出，热情高未必就有高房价；关键是要看政府在通胀预期下治理楼市的能力。就近5年各地政府楼市治理能力来看，如果2007年之前打分为50分，那么2007年到2009年5月份这段时间也只能是60分，若这次在通胀预期来临时，政府不能及时出手，兑现还房价于人民的承诺，则可能让民众失望。也有台商指出，2006年之时，政府并不是没有看到楼市的问题，也采取了相关的措施，但问题是房企的炒作较之政府的手段更疯狂。政府在一片叫好声中，果断出重手抑制楼市阻力很大，决心下得晚，直到美国楼市泡沫完全破灭大家才意识到这一点，但也正是大陆已经做了些许努力，后果远没有美国严重。

自2007年第四季度以来，随着金融海啸的渐次冲击，在世界楼市一片哀鸿之中，大陆最终采取了维稳的中间路线，导致楼市泡沫一直未能挤净。然而随着世界各国内需拉动资金需求量剧增，滥发钞票将做为一个新的重要手段，这势必引起人们对通胀预期的担忧，并被楼市的炒作者所利用，人们在恐慌中可能再次重陷楼市陷阱。