郑州小高层住宅供应及需求分析

茅　玲　茅　艳

摘 要:近年来，我国的大中城市建设中相继出现了大批小高层住宅，而且十分流行,并得到居民及开发商的青睐与认可。小高层住宅商品房是多层住宅向高层住宅过渡的一种实用、经济户型，是开发商和购房者在投资销售、居家置业上比较实惠的住宅类型。文章对小高层住宅的形成原因、特点以及供应及需求进行论述、分析，并提出郑州小高层住宅的发展趋势。

关键词:小高层住宅 供应 需求 发展趋势

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2009）06-272-02

人类发展的每一个历史阶段都在研究住宅，不仅是建筑学家，就连政治学家、经济学家等都不同程度地参与其中。住宅既解决了人类的居住问题，还是其产生年代的社会、经济和科技等许多方面的体现。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，当年杜甫在草堂写下的这千古名句，从一个侧面印证了人们对于居住理想的追求。

一、小高层住宅的形成

我国是发展中国家，是世界上人口最多的国家，据第五次人口普查，我国人口总数已达到十二亿九千五百万人，而土地资源却十分贫乏，平均每人占有的土地面积还不到世界人均土地面积的三分之一。改革开放以前，城市人口相对较少，土地资源相对充裕，所以土地价格不是很高。开发商在选择住宅类型时，往往更多地考虑住宅的建筑工程费用。为了降低住宅的成本，城市的住宅建设一直以5～6层的多层住宅为主。我国的居民那时正在从贫困型向温饱型转变，居民的消费支出主要集中在吃穿上，对住宅的需求相对要小的多，况且当时住宅主要实行配给制，所以城市住宅建设发展缓慢。改革开放以后，1998年我国全面取消住房实物分配，实行了住房货币化分配。居民消费结构也产生了很大的调整，城市化进程也日益加快，2001年我国又成功加入世界贸易组织。居民消费结构的调整，城市化进程的加快和“入市”的成功，成为城市住宅建设发展的三大动力。近几年，我国城市住宅建设一直保持着强劲的增长势头。

但是，我们应该看到，每一件事情都有其两面性。这三种情况虽然促进了城市住宅的发展，但也存在着许多弊端。随着市场经济的发展和城市化进程的持续推进，随着城市人口数量的增加，人均占有土地的下降和国家对城市国有土地出让方式的不断规范，再加上土地本身具有的相对稀缺性和不可再生性，我国城市的建设用地价格呈现出快速上涨的势头。土地价格的快速上扬，使土地成本相应不断增加，城市人口的不断增长，使城市的居住问题日渐严峻。与此同时，人多地少是我国的基本国情。因此，改善居住条件必须与节约土地资源同时考虑。

为了解决人口与日俱增和不可再生的土地资源日益短缺的矛盾，我国的城市住宅逐渐向多样化发展，从最早的筒子楼到现在形式多样的小高层和楼中楼；从毛坯房、粗装修到精装修；从简易楼到现在的水景、节能、低密度住宅；从健康住宅、宜居社区到现在的和谐人居；我国房地产产品的发展走过了一条从单纯满足居住要求到逐渐追求住宅品质的道路，楼市的变化促进房地产一次次自我革新。正是这样的革新，让我们所居住的载体越来越精致，也“放纵”了我们越来越挑剔的口味。进入21世纪以后，随着房地产市场竞争的不断加剧以及广大购房者消费观念的日趋成熟，如今人们对住宅的需求已从满足一般居住面积的“生存空间”，转向要求居住总体环境和居住品质的“质量型生活空间”和“享受空间”。

因此，如何开发出满足广大消费者需求的新型住宅产品，已经成为各家房地产开发企业必须解决的首要问题。近年来,在我国城市住宅的设计与开发建设中,小高层住宅异军突起,十分流行,在销售市场上很受广大购房者的青睐，其现象值得认真探索。

二、小高层住宅的概念和特点

所谓小高层住宅是指层数为7层～11层的住宅,其平面布局类似于多层住宅,有载人电梯但无消防电梯。小高层住宅是一种约定俗成的说法,在《国际住宅设计规范》中并无此定义。小高层住宅实际上是中高层住宅（7层～9层）和10层～11层的高层住宅相加在一起的概念。根据规范,电梯和楼梯共同作为公共垂直交通工具,但可以不设消防电梯。因此,小高层住宅虽然是高层住宅,但层数较低,具有多层住宅的某些特点,虽设有电梯,但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。

小高层作为—种住宅建筑形态，不论在开发或者平面设计中均有其独特的优点：首先，小高层开发能够节约用地。在现在寸土寸金的土地增值大环境下，节约开发用地也成为开发商家们—种新的开发理念。在楼盘开发中，小高层住宅既可以达到一定的建筑容积率，同时又较多层住宅极大地减少了建筑占地面积，从而以更多的土地用于绿化环境，创造舒适的居住外部空间。其次，小高层符合人体尺度。建筑过于高大，给人以一种缺乏人情味的感觉，而小高层住宅从底层入口到顶部的造型设计可以做得相对多层和高层更有机统一，既可以使得细部设计清晰可见、又可在总体环境上创造出更宜人的居住空间。再次，小高层为行动不便的人们创造了—个方便、舒适的生活空间。最后，小高层住宅有利于开发，不但可有效节约交通面积，提高实用面积比例，同时结构也较高层住宅简单，建设周期短，便于资金周转。

三、郑州小高层住宅供应与需求分析

郑州是河南省省会，地处中华腹地，九州之中，十省通衢。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1013.3平方公里，中心城区建成区面积243.3平方公里。全市总人口708.2万人，城镇人口411.1万人，郑州是全国重要的交通通信枢纽和物资集散中心，新亚欧大陆桥上的重要城市，在全国经济发展格局中具有承东启西、贯通南北的重要作用。悠久的历史、优越的区位和丰富的资源，使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带上的重要中心城市。

郑州住宅建设在改革开放后，经过了30年的时间，已解决了长期困扰郑州人的住房问题，居民居住水平、居住环境有了巨大的改善，据统计，2007年郑州市人均住房面积已达到28.5平方米，这个数字是1978年的10倍。然而，当我们为住宅产业所取得的辉煌成绩感到欣喜的时候，我们也注意到:城市快速的发展，自然资源遭遇了掠夺式的开发，造成城市生态环境恶化、耕地减少、植被破坏、水源稀缺、空气质量降低等一系列问题。城市建设发展离不开资源，住宅进步同样需要土地的依托。面对多层住宅、高层住宅出现的诸多问题以及限制郑州住宅建设发展的约束条件，不得不寻求一种比较理想的模式，它既能够提高居民的居住质量，同时在一定程度上也提高了用地的集约度，节约了土地，为将来的持续发展留有余地。在此背景下，小高层住宅在郑州应运而生并逐渐流行起来,并且近几年一直保持着强劲的发展势头.

进入2005年以后，小高层楼盘骤然增多。2005年，郑州的小高层住宅共成交90.52万平方米，同比增加30.15%，市场份额为16.98 %，延续了2002年以来的高速增长态势；成交均价为2972元／平方米，同比上涨6.50%，增幅比去年同期增加5.83个百分点，彻底扭转了2001年以来高层价格停滞不前甚至下滑的态势。2006年，仅上半年，小高层住宅成交面积55.17万平方米，均价3185元/平方米，并且出现了供不应求的局面。2007年郑州市房地产业累计完成投资近230亿元，小高层住宅供应和销售量分别增长了40%和61%。2008年，美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑，我国经济也受到了一定程度的影响。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦到了拐点，出现了供过于求的严峻形势，让价格增长失去动力，没有了强有力的消费支撑，郑州楼市就失去了快速发展的原动力。尽管从郑州房地产指数上看，商品住宅成交均价较往年有所增长，但增幅的明显放缓，已足以说明市场疲态的显现。但2009年春，郑州楼市成交量明显放大，销售量持续上升，最近有调查数据显示，郑州近七成人看好今年的楼市，在购房选择上，小高层是首选，占43.6%。

根据以上对郑州近几年小高层住宅的供应需求分析，有理由相信: 随着国民经济的发展，在住宅产业化推动下,小高层在郑州一定有广阔的发展前景，郑州人的居住水平将会进一步改善，生活环境会更加美好。

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7.名阳奉.经济实惠小高层[J].设计空间，2005（2）

（作者简介：茅玲，河南理工大学教师，西安科技大学管理学院硕士研究生 陕西西安 710054；茅艳，河南理工大学 河南焦作 454000）

（责编：芝荣）