关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称“新法规”)，统一了内外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予了明确。

新法规是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)等文件的基础上重新修订、补充后制定的。对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业需予以关注。

·新法规明确处理办法的适用对象

新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括外商投资企业，内外资企业不再有区别。

·明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

·新法规调低了预售开发产品的计税毛利率

·新规定规范了成本、费用的税前扣除限制

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。

企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

·新法规扩大了预提费用的扣除范围

原法规规定预提费用不得税前扣除，而新法规放宽了限制，下列预提费用可计入成本对象：

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

·新规定明确了成本对象确定的原则、间接成本分配方法

原法规没有规定计税成本对象确定的方法，新法规引入了计税成本对象确定的6个原则，即可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、和权益区分原则，要求企业在开工前合理确定成本对象并备案，不能随意更改。

同时，对于企业实际操作中遇到的一些问题，新法规也给予了明确和规范，具体如下：

1、开发建造中共同成本和间接成本可按4种方法分配。其中：

(1)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

(2)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

(4)其他成本项目的分配法由企业自行确定。

2、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

3、企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

(1)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

(2)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

·对企业的影响

1、新法规自2008年1月1日起生效，境内房地产经营企业(包括外商投资企业)在2008年度的汇算清缴中应执行新法规的规定。在2008年度的企业所得税汇算清缴工作中，房地产经营企业应根据新法规的规定规范自身的操作。

2、减轻了房地产企业当期所得税方面的资金压力，例如降低了预售开发产品的计税毛利率，扩大了可税前扣除的预提费用的范围等。

3、明确了成本对象的确定原则，规范了一些费用的税前扣除抵扣限额／限制，同时就以往部分不清晰的问题给予了明确，提高了实务上的可操作性，例如明确了成本分配方法等。

(国税发[2009]31号；2009年3月6日)

财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知

财政部和国家税务总局联合下发了《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号文，以下简称“29号文”)，作为对企业所得税税法及其实施条例规定的补充，29号文进一步明确了企业发生手续费及佣金支出税前扣除的相关规定。

·手续费及佣金的概念与范围与原法规相比有变化

原国税发[2000]84号文曾对内资企业的佣金的税前扣除做过规定：纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计人销售费用：

(1)有合法真实凭证；(2)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；(3)付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。

原国税发[1999]242号文对外资企业的手续费及佣金的规定：上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税

务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10％。

29号文对“手续费及佣金”的新规定，与原法规是不一致的。主要表现在两方面：

1、扩展了内容。原法规仅指销售佣金，29号文不仅包括销售佣金，而且还包括生产经营的手续费及佣金，税前扣除项目是“手续费及佣金”。

2、手续费及佣金的定义发生变化。根据29号文的条文，至少包括：企业实际发生的；与企业的生产经营相关的；需要签订书面合同或协议；签订合同或协议的单位或个人应该具有“中介服务”的经营范围以及中介服务资格证书；签订合同或协议的单位或个人，不包括交易双方及其雇员、代理人和代表人等。

·企业生产经营有关的手续费及佣金支出限额扣除

企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

1、保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15％(含本数，下同)计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10％计算限额。

2、其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5％计算限额。

需要指出的是，“合法经营资格”需要进一步明确。根据《企业经营范围登记管理规定》第四条的规定，经营范围分为许可经营项目和一般经营项目。许可经营项目是指企业在申请登记前依据法律、行政法规、国务院决定应当报经有关部门批准的项目。一般经营项目是指不需批准，企业可以自主申请的项目。而很多手续费和佣金的业务可以为一般经营项目，不需要许可经营，因此，具体操作时可向主管税务机关咨询。

·手续费及佣金的支付需要符合法律规定

企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。

企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

值得企业重视的是，企业发行股票等权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除，而发行企业债权等债务性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金是可以税前扣除的。因此，企业在进行筹融资决策时，需要考虑发行股票与债券的手续费及佣金的税前扣除问题。

·注意区分手续费及佣金支出与费用项目

企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

显然，回扣、业务提成等费用与手续费及佣金支出不属于同类，需要认真进行区分开来，将回扣、业务提成、返利、进场费等明确排除在手续费和佣金范围之外。

·注意区分资本性支出和权益性支出

企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

这是主要说的是手续费及佣金的资本化问题，基本精神同会计准则及企业所得税的要求一致，允许资本化的手续费和佣金计入相关的资产。

·手续费及佣金单独入账，并报税务机关备案

企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

·对企业的影响

1、29号文要求自印发之日起实施，应当于2009年3月19日开始实施。但29号文同时对业务衔接问题作了明确，“新税法实施之日至本通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事项按本通知规定处理。”实际上承认了文件规定可以自2008年1月1日起实施，相关企业注意把握。

2、29号文件精神强调主管税务机关的监督与票据的合法性，企业必须如实向主管税务机关提供支付手续费及佣金的开支情况与计算依据以及税务机关要求的其他资料。因此，企业在会计核算中增设“手续费及佣金支付”明细费用科目，专门核算企业实际支付的手续费及佣金，记录相关业务情况，以备监督管理需要。企业需依法取得合法真实凭证，妥善保管对方中介机构的证明及相关文件、双方签订的《合同》或《协议》、发票等收付款凭据以及支付款项有关证明等。

(财税[2009]29号；2009年3月19日)

国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知

根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“企业所得税法”)及《中华人民共和国企业所得税实施条例》(以下简称“实施条例”)规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

(国税函[20091118号；2009年3月12日)

财政部国家工商行政管理总局关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知

为了加强以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的评估管理，规范以非货币财产出资评估行为，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》等有关法律法规，现就以非货币财产出资评估管理有关事项通知如下：

一、有下列情形之一的，应当进行资产评估：

(一)投资人以非货币财产出资的；

(二)在验资或申请工商登记时，验资机构或投资人发现用作出资的非货币财产与评估基准日时的资产状态、使用方式、市场环境等方面发生显著变化，或者由于评估假设已发生重大变化，可能导致资产价值发生重大变化的；

(三)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

二、以非货币财产出资评估，投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行。

三、以非货币财产出资的投资人，应当对所提供的非货币财产的真实性、合法性承担责任。

四、资产评估机构从事以非货币财产出资评估业务时，应当严格遵循有关的资产评估准则和规范，并对评估结论的合理性承担法律责任。

资产评估机构在执行以非货币财产出资评估业务时，可以聘请相关专业的专家协助工作，但不能因此减轻或免除资产评估机构及注册资产评估师应当承担的法律责任。

五、资产评估机构应当遵循独立、客观、公正的原则，不得迎合委托方要求出具虚假的评估报告，不得以给予“回扣”、恶性压价等不正当竞争方式承揽以非货币财产出资评估业务。

六、投资人及其他任何单位和个人不得干预以非货币财产出资的评估业务和评估结果，相关专业的专家在协助资产评估机构执业时，应当只对评估对象的技术状况发表专业意见，不得对评估报告及评估结果是否合理发表意见。

七、财政、工商管理部门应当建立信息通报机制，对以非货币财产出资的投资人和从事以非货币财产出资评估业务的资产评估机构违反上述规定的，应当按国家有关规定进行处理。

八、中国资产评估协会应当加强行业自律和专业指导工作，建立相关专业的专家库，建立并完善相关的诚信信息档案和数据库，为以非货币财产出资评估创建必要的平台，以提高资产评估的执业质量、行业公信力和影响力。

九、本通知印发后，过去有关规定与本通知内容相抵触的，以本通知为准。

(财企[2009]46号；2009年3月30日)

财政部海关总署国家税务总局关于支持文化企业发展若干税收政策问题的通知

根据《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和支持文化企业发展两个规定的通知》(国办发[20081114号)有关精神，现就文化企业的税收政策问题通知如下：

一、广播电影电视行政主管部门(包括中央、省、地市及县级)按照各自职能权限批准从事电影制片、发行、放映的电影集团公司(含成员企业)、电影制片厂及其他电影企业取得的销售电影拷贝收入、转让电影版权收入、电影发行收入以及在农村取得的电影放映收入免征增值税和营业税。

二、2010年底前，广播电视运营服务企业按规定收取的有线数字电视基本收视维护费，经省级人民政府同意并报财政部、国家税务总局批准，免征营业税，期限不超过3年。

三、出口图书、报纸、期刊、音像制品、电子出版物、电影和电视完成片按规定享受增值税出口退税政策。

四、文化企业在境外演出从境外取得的收入免征营业税。

五、在文化产业支撑技术等领域内，依据《关于印发<高新技术企业认定管理办法>的通知》(国科发火[20081172号)和《关于印发(高新技术企业认定管理工作指引)的通知》(国科发火[2008]362号)的规定认定的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税；文化企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，允许按国家税法规定在计算应纳税所得额时加计扣除。文化产业支撑技术等领域的具体范围由科技部、财政部、国家税务总局和中宣部另行发文明确。

六、出版、发行企业库存呆滞出版物，纸质图书超过五年(包括出版当年，下同)、音像制品、电子出版物和投影片(含缩微制品)超过两年、纸质期刊和挂历年画等超过一年的，可以作为财产损失在税前据实扣除。已作为财产损失税前扣除的呆滞出版物，以后年度处置的，其处置收入应纳入处置当年的应税收入。

七、为生产重点文化产品而进口国内不能生产的自用设备及配套件、备件等，按现行税收政策有关规定，免征进口关税。

八、对2008年12月31日前新办文化企业，其企业所得税优惠政策可以按照财税[2005]2号文件规定执行到期。

九、本通知适用于所有文化企业。文化企业是指从事新闻出版、广播影视和文化艺术的企业。

除上述条款中有明确期限规定者外，上述税收优惠政策执行期限为2009年1月1日至2013年12月31日。

附件：文化企业的具体范围(略)

(财税[2009]31号；2009年3月27日)

财政部国家税务总局关于文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业的若干税收优惠政策问题的通知

为了贯彻落实《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和支持文化企业发展两个规定的通知》(国办发[2008]114号)，进一步推动文化体制改革，促进文化企业发展，现就经营性文化事业单位转制为企业的税收政策问题通知如下：

一、经营性文化事业单位转制为企业，自转制注册之日起免征企业所得税。

二、由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。

三、党报、党刊将其发行、印刷业务及相应的经营性资产剥离组建的文化企业，自注册之日起所取得的党报、党刊发行收入和印刷收入免征增值税。

四、对经营性文化事业单位转制中资产评估增值涉及的企业所得税，以及资产划转或转让涉及的增值税、营业税、城建税等给予适当的优惠政策，具体优惠政策由财政部、国家税务总局根据转制方案确定。

五、本通知所称经营性文化事业单位是指从事新闻出版、广播影视和文化艺术的事业单位；转制包括文化事业单位整体转为企业和文化事业单位中经营部分剥离转为企业。

六、本通知适用于文化体制改革地区的所有转制文化单位和不在文化体制改革地区的转制企业。有关名单由中央文化体制改革工作领导小组办公室提供，财政部、国家税务总局发布。

本通知执行期限为2009年1月1日至2013年12月31日。

(财税[2009]34号：2009年3月26日)

财政部国家税务总局关于中国清洁发展机制基金及清洁发展机制项目实施企业有关企业所得税政策问题的通知

经国务院批准，现就中国清洁发展机制基金(以下简称清洁基金)和清洁发展机制项目(以下简称CDM项目)实施企业的有关企业所得税政策明确如下：

一、关于清洁基金的企业所得税政策

对清洁基金取得的下列收入，免征企业所得税：

(一)CDM项目温室气体减排量转让收入上缴国家的部分；

(二)国际金融组织赠款收入；

(三)基金资金的存款利息收入、购买国债的利息收入；

(四)国内外机构、组织和个人的捐赠收入。

二、关于CDM项目实施企业的企业所得税政策

(一)CDM项目实施企业按照《清洁发展机制项目运行管理办法》

(发展改革委、科技部、外交部、财政部令第37号)的规定，将温室气体减排量的转让收入，按照以下比例上缴给国家的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除：

1、氢氟碳化物(HFC)和全氟碳化物(PFC)类项目，为温室气体减排量转让收入的65％

2、氧化亚氮(N₂O)类项目，为温室气体减排量转让收入的30％；

3、《清洁发展机制项目运行管理办法》第四条规定的重点领域以及植树造林赠等类清洁发展机制项目，为温室气体减排量转让收入的2％。

(二)对企业实施的将温室气体减排量转让收入的65％上缴给国家的HFC和PFC类CDM项目，以及将温室气体减排量转让收入的30％上缴给国家的N₂O类CDM项目，其实施该类CDM项目的所得，自项目取得第一笔减排量转让收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。

企业实施CDM项目的所得，是指企业实施CDM项目取得的温室气体减排量转让收入扣除上缴国家的部分，再扣除企业实施CDM项目发生的相关成本、费用后的净所得。

企业应单独核算其享受优惠的CDM项目的所得，并合理分摊有关期间费用，没有单独核算的，不得享受上述企业所得税优惠政策。

三、本通知自2007年1月1日起执行。

(财税[2009]30号；2009年3月23日)

财政部国家税务总局关于提高轻纺、电子信息等商品出口退税率的通知

经国务院批准，决定提高部分商品的出口退税率。具体明确如下：

一、CRT彩电、部分电视机零件、光缆、不间断供电电源(UPS)、有衬背的精炼铜制印刷电路用覆铜板等商品的出口退税率提高到17％。

二、将纺织品、服装的出口退税率提高到16％。

三、将六氟铝酸钠等化工制品、香水等香化洗涤、聚氯乙烯等塑料、部分橡胶及其制品、毛皮衣服等皮革制品、信封等纸制品，日用陶瓷、显像管玻壳等玻璃制品、精密焊钢管等钢材、单晶硅片、直径大于等于30cm的单晶硅棒、铝型材等有色金属材、部分凿岩工具、金属家具等商品的出口退税率提高到13‰

四、将甲醇、部分塑料及其制品、木制相框等木制品、车辆后视镜等玻璃制品等商品的出口退税率提高到11％。

五、将碳酸钠等化工制品、建筑陶瓷、卫生陶瓷、锁具等小五金、铜板带材、部分搪瓷制品、部分钢铁制品、仿真首饰等商品的出口退税率提高到9％。

六、将商品次氯酸钙及其他钙的次氯酸盐、硫酸锌的出口退税率提高到5％。

具体商品清单见附件。(附件略)

本通知自2009年4月1日起执行。具体执行时间，以“出口货物报关单(出口退税专用)”海关注明的出口日期为准。

(财税[2009]43号：2009年3月27日)