我国城镇实施住房反向抵押贷款的现实意义研究

耿晓君 霍现涛 马宏亮

摘要我国城镇人口老龄化趋势严重,在“未富先老”的国情下实施住房反向抵押贷款无疑是一种缓解养老压力的新方式,根据我国国情,从不同角度探讨我国城镇实施住房反向抵押贷款的重大现实意义。

关键词人口老龄化养老模式改革现实意义

中图分类号:F293.3文献标识码:A

1 住房反向抵押贷款概述

所谓的住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值化整为零,分摊到预期寿命年限中去,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

2 我国城镇实施住房反向抵押贷款的背景分析

我国人口老龄化日趋严重,据2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报显示:2005年我国60岁及以上人口占总人口的11.3%。按照联合国制定的“60岁以上老年人占总人口的比例达到10%,或65岁以上老年人占7%,即开始进入老龄时代”的标准,我国完全步入老龄化社会。预计到2050年,我国老年人口将超过4亿,占总人口的比例将达到30%以上,这意味着中国社会将从轻度的老龄化转为高度的老龄化。与此同时,我国的人口自然增长率和生育率从20世纪60年代开始都在迅速下降,严格的人口出生政策及老龄化速度的加快,使得中国人口的年龄结构将出现失调问题,预计到2050年,老年人口的抚养比将从本世纪初的20%上升至超过50%,而符合国际标准的合理负担应低于20%。

我国人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个领域带来广泛而深刻的影响。因此在“未富先老”的国情下,如何切实解决好老龄人老有所养,确保他们的生活质量就成了摆在全社会面前一个亟待解决的问题。

目前我国较多采用居家养老和社区养老,但不管选择哪种养老方式,都必须以资金为后盾。养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管,这是必要的,但却涉及面过于狭窄。而且问题在于如果仅靠当期征缴的养老保险金和财政补助来维持养老金的支付,养老保险金的缺口将越来越大。据已公布的资料显示,为填补养老金的短缺,截止2008年底,我国全年共发放养老金7390亿元,中国养老保险制度能否可持续发展,也成了老年人的心病。因此,必须寻求新的适合中国国情的新型养老保障方式。

从发达国家的实践来看,住房反向抵押贷款方式,能够鼓励老年人消费自己的住房资产,拥有稳定的收入流,又没有改变住房的使用权,提高了老年人的养老保障水平。

据第五次人口普查对住房拥有率的调查显示,中国城市人口中购买房屋居住的占城市家庭人口的45.2%。另外还有26.8%的城市人口自建住房,因此,城市中拥有住房的家庭户达到72%。自有住房的拥有者中主要的一类人为持有一生积蓄购房的老年人。相比于中国老年人口多,老年人口抚养比大,住房拥有率不断上升的局面,我国的住房贷款品种则比较单一,只有个人按揭贷款和公积金贷款两种,远远不能满足我国城镇居民对住房金融的需求。

因此,立足于我国老年人拥有住房情况,构建适合于我国国情的住房反向抵押贷款机制,符合发达国家的成功经验和我国的客观实际,可以迅速而规范的推进养老模式改革进程。

3 我国城镇发展住房反向抵押贷款的意义

3.1 我国城镇实施住房反向抵押贷款具有较重要的理论价值、应用价值和现实意义

(1)反向抵押贷款涉及到房地产经济、社会保障、金融保险、制度经济学等学科的理论与思想方法,是对这些相关理论以反向抵押贷款为纽带的重新组合与融汇;反向抵押贷款将金融、保险、投资等不同金融工具相联接并有机融汇,形成了新的金融保险产品,实现金融保险工具创新,突破目前严格的分业经营体制,并推动银证保合作及混业经营在我国房地产领域的实现。

(2)老年人以自有住房作抵押,可以有效解决养老资金来源,同时将养老保险、社会保障与购房养老相结合。据统计,截止2009年底我国住房抵押贷款已经达到48955多亿元,不良资产率不足1%。而且一旦房子收回,就不是不良资产,这个比例将趋近于零。因此,实施住房反向抵押贷款就为巨额保险资金和银行资本寻找到既安全又收益稳定可靠的投资出路。这既使得养老有了经济保障,减轻了国家在社会保障方面的压力,也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。

(3)住房反向抵押贷款不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产,提高老年人的生活质量,同时也激活了房地产交易市场,刺激了年轻人对房地产的投资及房地产二级市场的繁荣,而且对国家实行最严格的耕地保护政策,以及对房地产增量市场的宏观调控提供了保证。既是党的十六大报告中提出的发展目标,又实现了“居者有其屋”,也是我国国民经济新的经济增长点。

目前,我国的社会保障体系还不是很健全,而独生子女政策推行的积极效应固然已很明显,但其负面影响也在逐步显现,老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度迅速出现。所以,这一新的住房反向抵押贷款模式在我国的实施,不论是从实施的迫切性还是从社会意义上看,都更甚于其他经济发达国家,所以,应使其在城镇居民养老生活中真正发挥相应的作用。

3.2 符合国家或地方科技发展规划、产业政策的情况以及促进我国房地产市场可持续发展的意义

我国实施住房反向抵押贷款完全符合国家或地方科技发展规划、产业政策的要求。早在2003年6月,中国保监会有关负责人曾明确表示:“通过向保险公司反向抵押获取养老金,是国际上解决老年人养老问题的一种方式。目前中国的保险公司尚未开发此类寿险产品,但保监会正在与有关部委协调,组织有关保险公司研究此类寿险产品”。对于国家来说,由于“反向抵押贷款”能增强老年人的经济能力,所以它不仅能刺激“银发”市场的消费,还能改变国人的投资和消费理念——买房既是消费,也是积蓄。我国城镇实施住房反向抵押贷款对于挖掘消费潜力、拉动内需、刺激经济增长,使经济进入良性循环,以及促进社会福利制度的完善,促进老年人的社会福利保障制度的发展都具有重要的实践价值和现实意义。

同时,近年来, 在各方面因素的带动下, 房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。房价上涨的原因之一是需求远远大于供给,住房结构不合理,普通住房、低端住房占比过低。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现。在这一背景下,若及时推出住房反向抵押贷款,无疑能增加二手住房的上市量,活跃房地产二级市场。这不仅可以缓解当前我国房地产市场上的结构性供需矛盾,有效抑制房价泡沫性上涨,并且可促进房地产市场健康稳定发展,从而起到调整住房结构失衡、平抑房价的作用。