住宅郊区化趋势及其对房地产开发的影响

褚思真

[摘 要]近年来，我国许多大城市都出现了住宅郊区化的趋势，这势必会对我国的城市房地产开发产生深远影响。本文将对西方国家和我国在城市化过程中出现的住宅郊区化情况进行比较分析，探讨住宅郊区化因素及其对房地产开发的影响。

[关键词]郊区化 房地产开发 住房需求偏好

回顾当今世界各国居民住宅区位的演变历史，住宅区位的变化大体上经历了三个阶段：在城市化的早期阶段，住宅建设的区位重点集中在城市中心区内，包括对旧城的改造和城市边缘的扩大。在城市化的中期阶段，集中开发建设的大规模城郊住宅区和别墅开始出现，同时出现城市人口增长引起居住区由城市中心区向城郊拓展的趋势，也就是开始出现城市住宅郊区化的趋势。到了城市化的后期，城市住宅圈进一步扩大到卫星城镇，大规模的城郊住宅区和别墅进一步发展；同时，城市化和工业化相辅相成，使得城市与农村的边界日渐模糊和趋同。

在我国，住宅郊区化的趋势从20世纪80年代末开始在一些大城市出现。虽然其特征还不是十分明显，但对于房地产市场也产生了非常重要的影响。与房地产开发明显相关的郊区化因素主要包括：郊区化的区位发展方向、郊区化人口的住房需求偏好、选购郊区住宅的人口结构以及郊区化人口的数量等。这些因素分别影响着房地产开发的区位选择、产品设计与定位、房地产开发的规模。下面逐一分析各因素的发展规律及其对房地产开发的影响。

一、交通条件是影响郊区化区位发展方向的最为重要的因素

交通条件影响着房地产开发的区位选择和延伸方向。例如，美国土地充裕，交通以私人汽车为主，高速公路发达，加之城市中心区问题较多，因此郊区化就比较充分、比较远。而日本的城市交通以公共交通为主，土地贫乏，加上日本人有向往城市生活的传统，因此郊区化的程度远不及美国。在我国，各大城市的住宅郊区化发展方向和伸展距离同样主要受交通条件改变的影响，住宅郊区化基本上随着交通线路的发展而改变延伸方向和距离。例如上海，地铁一号线建成后，沿线的西南地区很快成为居民购房的热点区域；地铁二号线建成后，居住郊区化迅速沿轨道线向东延伸，沿线房价也迅速升温。再以天津为例，地铁一号线建成后，其北部瑞景居住区以及沿线的各房地产项目很快成为居民购房的热选；而正在施工中的2号线和尚未动工的3号线沿线，也已成为各开发商布兵的重点，如卫国道沿线太阳城、百合春天等，以及西部新城假日风景、水语花城、大地十二城等，也因位于地铁2号线沿线而成为无可争议的纯正地铁物业升值蓝筹股，受到购房者热捧。

二、郊区化人口的住房需求偏好及其对房地产开发设计的影响

城市居民住宅消费出现郊区化趋势的另一个重要因素就是人们住房需求偏好的改变。在城市化的初期阶段，城市中心区在交通、就业、商业、文化教育、服务保障等方面具有非常明显的优越性，因此人们更喜欢住在市中心的繁华地带。随着家庭收人和消费水平的提高，居住消费从解决“有无住房”问题转向提高“综合居住质量”问题，人们对住宅的自然和人文环境质量、面积大小、户型结构等方面日益给予了更高的价值评判。城市居民的这种居住消费倾向会导致居住区位偏好外移，从而导致城市居住圈扩大。尤其是随着郊区交通条件的发展进步，从而使工作地到居住地的相对距离缩短，以往难以接受的城郊地段也变成十分便捷的居住区域。人们的居住偏好之所以由市中心延伸到城郊，主要有三个方面的原因：首先是经济因素。我国自1998年起，全国房价就开始持续攀升，虽然经济适用房分批上市，但还是远不能满足市场需求。城郊住宅由于地价较低，因此同等规格和质量的房屋价格也较市区内更便宜，因此受到消费者的青睐。其次是由于郊区自然环境与生态、人文环境更加复杂多样，既存在富有城市特点的高楼大厦，又保留有乡村的某些特点：森林、草地、农田、果园、河流，湖泊、山地、村落以及各种人文景观共同构成了多样化的居住环境。正是这种生态与人文景观的交融，使得城郊住宅的发展具有了更加长足的生命力。第三，是由于大多数城市旧城区的基础设施落后，人口拥挤、负荷超重，住宅建设缓慢，房屋无论从房型设计还是从维护方面都较为落后，质量偏差。就我国的大多数城市而言，虽然旧城区中心没有像西方国家那样在住宅郊区化趋势出现后呈现相对衰落的景象，而且许多旧城区还一直是城市的经济和文化中心，商业繁华、人口集中。但是，由于长期以来受城市发展与建设方针及资金短缺等因素的影响，城市发展往往只能以修修补补来利用旧城条件，从而对居民的居住和生活环境质量改善不够，致使居住质量相对较差。虽然许多城市都推出了各种旧城改造项目，比如经济社会结构调整、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造，以及人文感知和空间塑造等内容，以期恢复旧城区在城市发展中的固有活力和作用，达到改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。但是，由于城市中心区旧城改造的成本过高，加上自然生态(绿化、大气、水体、废弃物，噪声等)方面的问题已积重难返，以至出现了无法完全逆转的变化趋势，从而房地产开发便不可避免地从以市区旧城改造为主，逐步拓展为旧城改造与城郊开发并重。

同时，城市居民是否选择在郊区购买住房，不仅要考虑购房成本，而且更需要考虑到居住消费成本，包括交通费用、往返市区的时间和精力、子女就学差距、水电和煤气供应等方面与市区住宅居住消费成本的差别。这种由购房成本和居住消费成本共同构成的综合居住消费成本的高低，除了受房地产的开发经营费用以及房地产开发商的利润影响以外，在很大程度上取决于城市各种基础设施的完善和管理体制的状况。

针对郊区化人口对住宅的消费需求偏好和购房成本制约，城郊房地产在开发和设计的时候除了要考虑交通和地段等大的因素外，还需要综合考虑到住房使用率、环境共生互动性、居住纯度与方便度、目标市场细分和定位以及外观持久、企业品牌塑造等各种因素。

三、选购郊区住宅的人口结构对城市购房规律的影响

郊区化人口的结构往往与人们的收入水平、种族差异、年龄周期(或家庭周期)、社会地位、居住偏好等有直接关系。例如美国行为地理学家D·J·沃姆斯利和G·J·刘易斯在对美国的城市迁居行为研究后，还发现了家庭生命周期与迁居行为的关系规律。即在生育子女前，更愿意居住在市中心，随着生育子女、抚养子女直到子女脱离后逐渐向郊区迁移，退休后则迁到市区外围，而寡居后又回到市中心。

由于居住文化和经济条件等方面的差异，我国的购房规律与国外有所区别。首先，21世纪以来，青年人逐渐成为我国楼市的主力军。国内大概有2.42.6亿上世纪70年代、80年代的人，他们对楼市或者有婚房需求，或者有改善型需求，撑起了房地产市场的半壁江山。其次，需求主体的家庭结构以三口之家及二人世界为主。例如在2009年易居哈尔滨研究院对哈尔滨第28届房展会的消费者需求分析中发现，三口之家及二人世界各占总比38.3%及31.1%，单身贵族占18.2%，三代同住不足5%，同时上海、北京等地的房地产市场也都不同程度地出现了类似特征。这表明单身独居正在成为一种趋势，中国传统大家庭拆分成小家庭的过程已经临近尾声。

受购房人口结构和特点的制约，由于25岁左右的青年人在购房选择时，靠近市中心的倾向比较大，在同等价格或价格相差不大的情况下不愿意到外环线以外居住；而35岁左右虽然开始向外环线以外迁移，但还不愿意远离外环线；45岁以后，一些人有了积蓄，或更高的收入，开始考虑“第三次置业”，逐渐选择到外环线以外，甚至到郊区的县城、乡镇或农村居住。因此在我国，郊区化人口的年龄结构是年纪较轻的以市区和近郊为主，并且对轨道交通、小区品质等有着更高的要求，更关心价位，总价低、面积小但布局合理的房屋最受欢迎。而选择在远郊居住的主要有两种人：有钱的中青年族和退休族。分析郊区化人口的结构，有助于在房地产开发时准确确定郊区住宅的产品结构和合理的市场定位。

四、郊区化人口的数量影响郊区房地产开发的规模

从国外经验来看，郊区化人口的数量往往与城市中心区的居住环境、郊区的交通网络状况、居民的收入、郊区的就业机会等有直接关系。中心城区的居住环境越差，郊区化人口就越多；交通网络越健全，快速干道和私人小汽车越多，郊区化人口也会越多；郊区的就业机会增多，同样也有利于增加郊区化的人口。而郊区化人口数量的大小，则直接影响着郊区房地产开发和销售的规模。

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