浅议房地产项目开发与市场调研

黄献锋

摘要：我国的房地产市场经过十几年特别是最近十年的发展，逐步走向成熟，房地产市场竞争的发展，使得房地产市场营销信息显得日益重要。从开发商的角度看，“建什么样的房子，卖给什么样的人”已成为房地产开发的核心问题。开发适销对路的产品，就要求开发商通过市场调研了解开发项目的市场情况，掌握市场需求动态，不断发现现实需求和潜在需求。

关键词：市场调研房地产市场项目开发

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)04-266-01

一、房地产市场调研的重要性及特点

市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

在现代市场经济条件下。企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现以下两个方面：

1、房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

2、消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了一些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展，新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。

与别的消费品的市场调研比，房地产市场调研有自己的特点：

1、房地产市场调研的内容是广泛的。房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况；也包括像态度或爱好之类的复杂问题。

2、房地产市场调研具有很强的针对性。房地产市场调研在营销的不同阶段其内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。

3、房地产市场调研的方法是多样的。调研的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄问卷等方法。

4、房地产市场调研结果具有一定的局限性。房地产市场调研的结论不是完美无缺的。就像任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会有错误、误差和疏忽。

二、房地产市场调研的基本程序、内容及方法

1、为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括：(1)确定调研目的。一般来说确定调研目的要有一个过程，一时确定不下来的可以采用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定。(2)搜集信息资料。市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断地搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集。(3)制订调研计划。(4)初步调研。初步调研的目的是了解产生问题的一些原因。(5)调研设计。在搜集原始资料时，一般需要被调研者填写或回答各种调研表格和问卷。调研表及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果。调研表和问卷的设计既要具有科学性又要具有艺术性，以利市场调研工作的条理化、规范化。(6)资料分析。(7)做出结论和提出建议。

2、房地产市场调研的内容非常广泛，涉及到房地产市场需求和供给的各个方面。但由于调研目的不同、调研时间限制，房地产调研的内容也并非完全相同。通常，房地产市场调研主要包括：(1)房地产市场环境调研。房地产企业的生存发展是以适应房地产市场环境为前提的，对房地产企业来说，市场环境大多是不可控因素，房地产企业的生产与营销活动必须与之相协调和适应。尽管企业在市场活动中拥有充分的自主权，但它的经营活动受到社会法律环境的约束，受到行业惯例和准则的规定与制约；社会经济、文化的发展等都对房地产企业生产经营有制约和影响作用。(2)房地产市场需求调研。房地产市场需要既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行业源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。房地产企业为了使其产品适销对路，必须事先了解消费者的构成、购买动机和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动。(3)房地产市场供给调研。房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。(4)房地产市场营销活动调研。房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动。因此房地产市场营销活动调研应围绕这些营销组合要素展开。

3、市场调研方法可分为两大类，一类是按选择调研对象来划分，有普查、重点调研、抽样调研等；另一类是按调研对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。市场调研人员可根据具体情况选择不同的方法。(1)按调研对象划分。①普查。普查是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。由于普查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调研周期较长，一般只在较小范围内采用。②重点调研。重点调研是以有代表性的单位或消费者作为调研对象，进而推断出一般结论。采用这种调研方式，由于重点被调研的对象数目不多，企业可以用较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。③抽样调研。抽样调研就是从调查对象全体(总体)中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果可推断总体特征的方法。抽样调研大体上可以分成两大类：一是随机抽样，二是非随机抽样。(2)按调研方法划分。①访问法。这是最常用的市场调研方法。科学设计调研表、有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。②观察法。观察法是指调研人员不与被调研者正面接触，而是在旁边观察的调研方法。这样被调研者无压力，表现得自然，因此调研效果也较理想。③实验法。实验法是指将调研范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调研方法。工温州

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责编：纪毅