浅谈宏观调控后浙江苍南房地产市场的发展与策略选择

李世品

摘要：文章试从2005年开始的新一轮国家宏观调控政策实施后苍南县房地产市场的发展情况及用期表现入手，通过时其市场基本特点及问题的分析，并对政府及要素部门在房地产市场中的目标定位及策略选择进行初步的探讨。

关键词：宏观调控房地产市场策略选择

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)04-264-02

近10年来，随着国民经济的持续发展和城镇化进程不断推进，苍南房地产投资总量不断增长，居民住房消费持续扩大，房地产业逐步成为全县国民经济中一个重要产业。但受国家2005年开始的新一轮宏观调控政策效应的影响。房地产市场发展逐步显现目标定位不明确，缺乏策略应对，供给结构失衡，价格增长与规模萎缩并存等问题。笔者试图对宏观调控后苍南县房地产业发展中存在的问题进行分析和探讨，并就该县未来房地产市场发展的策略选择谈一点自己的浅见。

一、房地产市场发展情况和周期衰现

1、房地产开发投资增速放缓。据统计。2005-2007年。苍南县完成房地产开发投资159585万元，房地产开发投资年均增长37.27％。房地产投资占全社会固定资产投资的比重从10.6％提高到12.86％，其中，2006年度增长达到69.8％，但与1998年-2004年发展周期的年度增长73.15％相比，增速明显放缓。

2、房地产增量市场供给不足。2005年以来，苍南县商品房施工面积285.83万平方米。竣工面积36.57万平方米，销售面积58.35万平方米。2005年-2007年，商品房预售额年均增长达43.2％，出现商品房销售供不应求的现象。

3、土地供应量总体稳定。2005年-2007年，苍南县通过土地招投标、拍卖、挂牌及协议出让的经营性土地达1028.8万平方米，土地供应量年均仅增长1％，2007年开发土地供应量303.2万平方米，比上年下降了11.35％。由于受调控政策的持续影响和建设用地控制，土地供应量总体稳定，但受2007年补办用地等因素影响，土地供应量有较大政策调节痕迹。

4、房地产市场持续活跃。2005年－2007年，苍南县房地产市场总体趋于活跃，2005年以来，房屋交易建筑面积达230.65万平方米，年均增长16.8％。但市场受宏观调控政策滞后性及外围因素对预期降低的影响，2007年下半年开始，市场活跃度下降明显，2007年交易建筑面积同比仅增长3.6％；2008年前三季度，房屋交易量同比减少近40％，成交建筑面积同比减少近25％。

5、价格持续增长，房价收入比进一步拉大。2005年-2007年，全县房价年均增幅高于职工家庭年收入平均增幅。按2007年预售商品房平均建筑面积138.2m²／套、销售均价3615元／m²计算，售价将近50万元，而同期该县职工的家庭年收入仅为16740元。房价与家庭年收入比为29.8：1，远高于1：6的合理房价收入比，与1998年-2004年发展周期房价收入比翻了一倍多。

二、房地产市场发展的主要问题及原因分析

1、住房供应结构与有效需求矛盾突出。由于缺乏有效规划、控制和监督，住房供应市场产生了刚性需求有余而有效供给不足现象。从供给层面看，另据测算，2005年苍南县商品住宅平均建筑面积为136.8m²／套、均价3615元／m²；2006年为132.5m²／套、均价3595元／m²；2007年为138.2m²／套、均价3615元／m²。而直至2007年，该县城镇居民购建房支出仅2613元。由此表明，随着2005年来多次调控政策的出台，该县住房结构仍没发生变化。中小户型、中低价位的普通商品房市场供应量偏少，超过了大多数中低收入家庭的住房消费能力。从需求层面看：(1)经济发展带动了需求。苍南县作为人口大县，土地总量稀缺。房地产供给弹性较小。随着经济增长，加大了城镇居民对住房的需求。城镇化进程加快、城镇建设及旧城改造，增加了住房需求。房地产金融的发展，尤其是住房公积金贷款等总量的扩大。放大了住房需求。(2)政策滞后效应扩大了需求。随着2005年以来国家各项调控政策的实施，投机资本从各大中城市的挤出，部分投资资本进入该县房地产市场，据不完全统计，2005年来该县商品房市场外来资本购房达25％强。同时，较低的投机成本，加以市场信息不透明，必然使投资性需求受到鼓励，促成了短周期的超常规需求。(3)非理性预期放犬了需求。该县房价趋高，很大程度上与人们的非理性预期有关。从众行为理论认为：在金融市场中总有一批幼稚的参与者，他们没有足够的信息来源。也无法获得准确的信息，他们对未来的预期形成主要依赖于市场上其他人的行为和预期，从而通过模仿其他人的行为来选择自己的行为策略。作为房地产投资主体的经济人其理性往往也是有限的，在奥论对房地产保值增值功能认识上的过度强化和谊县房地产市场信息不对称的情况下。购房者也总是喜欢以他人的决策和行动来决定自己的行动。同时，房地产市场区间局部差异过大，也会引导居民裹挟大量资金向预期收益高地区集中，如该县龙港、灵澳两个经济强镇在短期内呈现出左右全县房地产市场变化的龙头效应。因此，苍南县房价存在非理性价格空间。

2、住房保障体系建设滞后，市场细分不足。2005年－2007年，该县无经济适用房供应，远未达到国务院规定经济适用房建设规模要达到当地住房建设量10％的要求。同时，廉租住房制度不完善，保障方式单一、保障对象未实现“应保尽保”、补贴标准不高。再者，该县住房保障的资金来源单一，没有彤成多渠道、稳定规范的保障资金来源，同级财政预算安排及每年从土地出让净收益中提取5％以上的专项资金尚未到位。由于同期市场上缺乏中低价位普通商品房的推出，造成有市无房、欲购无力的局面，严重影响中低收入家庭住房状况的改善，社会反响比较强烈。

3、宏观调控不力，市场行为不规范。主要表现为违规开发、违章建设、非法交易、中介度物业管理不规范等，如个别开发商未领取预售证就开始收“定金”。有的楼盘未推出，在二手房市场就已经出现私下交易。从市场角度看，主要是利益驱动；从政府角度看。主要是整体调控不足。(1)土地供应缺乏协调发展理念。(2)土地供应市场主导不足。政府对土地价值及供应量的判断和决策缺乏科学参考。从土地供应总量看，近几年该县以协议出让的土地占80％左右，虽然协议出让对防止炒作土地有一定的限制作用。但同时也削弱了对市场的真实反映，使房地产市场调控的敏感度降低。

调控政策难以及时到位。(3)规划约束不足。在经营土地的认识下，地方政府对城镇的发展规划上近年来呈现快于经济发展的城镇外延扩张，政府虽然花很大精力、财力做了明确的详细规划，但往往为招商引资让步，改变其规划用途。同时，从县房屋权属登记掌握的情况看，私人自建、合作建房的普遍存在超出规划的违章建设行为。近年来非法占地、擅自改变用地功能、违章建房的现象在该县屡禁不止，虽然主要源于经济利益的驱动，但也折射出县规划用地监管力度和政策处理严肃性不足。如处罚补办等，违法、违章行为的政策处理上以罚代管及对划拨土地上房产转让的政策执行不到位等，都留出了太大的利益空间。(4)市场信息缺失。由于目前该县房地产市场总体处于卖方市场，开发商往往利用信息上的不对称，刻意强化供不应求的信号；而投机者、炒房者通过关系要到房，进一步改变了实际供需对比。但该县对上述影响因素尚无明确的房地产信息发布制度。此外，政策因素还体现在拆迁安王中因地基安置政策(未考虑容积率因素带来的补偿价值)带来的拆迁难度增大，建设周期延长，成本上升等。

三、房地产市场发展趋势分析

1、住房潜在需求充足，但有效需求依然不明朗。随着国民经济的持续发展，特别是重大基础项目的逐步建成，苍南县的城镇化水平不断推进。同时，由于新一轮潜在消费群的形成，将确保该县房地产市场未来三至五年内有足够的发展空间。以该县1981年至1983年人口年均自然增长率为16.36％计算，实际新增人口46428人，在未来的3-5年内，这一年龄段人口都将到达“成家立业”的阶段。如果按4：1比例计算，则需要住房11607套。但是，由于受全球金融危机影响，GDP增长放缓，银根势必紧张。房地产开发项目及住房消费贷款仍将受到一定限制，谊县住房有效需求将难以释放。

2、市场供给将有所放大，供需矛盾有望适度缓解。从统计分析，近几年该县商品房项目施工量明显大于竣工和销售量，房地产投资也保持了一定的增长，根据建设周期，增量市场势必会有所放量。同时，该县一些私人“开发”、合作的建房形式由于逃避了税收等因素，存在很大的获利空间，其近年来建设的总量不可忽视，仅以2007年补办用地就达到17.7万平方米。存量市场上，随着近期地方政府的纷纷“救市”，房市调控必将在住房税收和消费信贷政策上进行松绑，这使得消费者的心理预期逐步恢复。税负和利息负担的减轻将有助于引导需求入市。

3、住房价格增幅将逐步减缓。从2008年前三季度市场交易量看，已经明显呈现出需求减弱、预期受挫的痕迹。近期调控政策的调整，税自的降低虽然能部分促进需求。但如果主要交易税费如营业税等税率无大幅调整，购房者的成本仍偏高，对于目前的房屋价格水平。市场的潜在需求多数还只能“望楼兴叹”，卖方市场将出现向买方市场转变的态势。住房价格增幅将逐渐放缓。

四、房地产业发展的目标定位和策略选择

(一)关于苍南县房地产业的目标定位

本质上讲，住宅产品具有社会和经济属性交融的特征。对投资者来说，房地产作为一种投资，具有保值增值性强、操作技术性较低的特点，但有变现能力较差的缺陷；在房地产价格上涨的宏观经济环境下，房地产保值增值性得到了很大的增强，从而能使投资者实现尽快的套现增值。从房地产作为生活必需品的功能看，房地产也只是大宗消费品，居民购买住房更大意义上只是一种转移支付：由于该县一方面城镇集聚功能普遍有限，另一方面人口基数偏大，满足居住和发展经济需要自然是房地产的首要功能。也就是说，房地产不仅是经济问题，还是社会问题、政治问题，房地产开发投资“度”的问题，其实就是地方经济承受力、城市竞争力的问题。因此，该县房地产市场从功能需求和经济发展的需要看，其目标定位应作为基础性产业。

(二)房地产业发展的策略选择

1、协调发展新区和旧城，加强土地要素供应的调控力度。土地是政府直接控制的房地产市场要素，土地供应是调控房地产市场的基本手段，其直接决定和影响市场的供应量。从长远发展看，该县今后发展社会经济、加快城镇化进程和建设现代化城市、提高居民居住水平等诸多方面，都会对土地供应提出更多的要求，土地问题将日益严峻。因此，从房地产市场化的角度考虑，政府作为土地要素的供给者，要作好规划、用地监管，维护好房地产一级市场秩序，发挥好“有限政府”的作用。通过科学地确定年度开发规模和土地供应计划。发挥住房保障功能；通过为招、拍、挂主要出让方式让开发用地这一房地产主要生产要素按照市场调节反映出动态信息；通过严格的规划约束，提高土地的集约化利用。同时，要合理进行旧城改造，协调新旧城区的发展。新区的开发确实在一定时期内对经济发展在吸引投资、吸引产业方面比较旧城有着明显的优势，但从该县拆迁建设情况看，公共基础服务设施建设比例明显偏小，如果按照配套设施有效服务范围2公里计算，本县部分新区新建住宅仍存在缺少配套服务设施的问题。这将影响新区的发展及房价的稳定；随着社会经济的发展，旧城建设将是永恒的主题，是城镇化进程中的宝贵资源，保持合理的旧城改造速度，将有利于逐步改善城镇整体形象，并通过功能性及结构性优化，推动地方经济的进一步发展。此外，要合理调整拆迁政策并保持一贯性，加快土地的交地速度。要适度调高货币补偿基价。坚决杜绝地基安置，由于地基安置忽视了级差地租的增值，而货币补偿又低于每平方米开发成本价，一方面是土地级差地租带来的巨大收益，另一方面是货币补偿后的无力购房，使目前前后拆迁补偿政策造成的落差极大，这也是当前拆迁难的一个主要问题。

2、维护市场秩序，合理引导住房价格预期。保持存量市场的活跃度。房价合理、存量市场稳定，房地产市场才能保持持续健康发展。一是要整顿和规范房地产市场秩序，要依法对房地产开发、销售、中介、广告、合同、物业管理等六个方面的违法违规行为进行查处，关键是实现相关部门的联合监管，规划、土地部门要作好源头的约束、调控。工商、房管部门要严查虚假广告、合同和中介机构非法炒卖商品房。物价、房管部门要公布、制定市场参考价及指导价；二是要正确引导住房价格预期，增强房价的透明度。消费者心理预期对住房资产价格和需求的影响特别大，因此增强房价的透明度，正确引导消费者心理预期显得特别重要。政府通过建立起房地产市场信息发布制度和加快启动房屋网上销售，度时对市场信息和拟采取的政策措施向社会公布，增加购房者信息；逐步实现住房平均价格、区域价格指数和不同住房类型价格指数的统计，对市场供求比例、价格走势等情况进行及时的收集、分析、反馈，引导居民形成理性的住房消费观念，引导开发企业做好市场细分和市场定位。避免盲目开发和商品房价格不合理定位。

3、调整住房供应结构，完善住房保障制度。住房消费是区分居民家庭经济能力和消费档次的主要商品之一，因此，要统筹考虑社会各阶层的住房需求，科学编制全县住房建设规划，按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则，合理确定新建住房结构比例，严格控制土地供应，优先安排中低价位的普通商品房及经济适用房建设项目，适当增加90m²左右普通商品房的市场供应量，并可以采取政府限价、市场运作方式开发建设一些小套型低房价的商品房投放市场，梯度解决城镇困难家庭的住房问题。同时，要提倡适度的住房保障。保证住房保障资金的来源固定，严格经济适用房的销售及交易管理，加强住房保障对象、标准的审查把关，使住房保障制度真正惠及弱势群体。

责编：吕尚