对中国现阶段房地产业中相关制度的伦理思考

黄美玲　宋海峰　曾　岳

摘要：文章从应用伦理学的角度，分析了房地产业相关的五项制度。揭示出五项制度中的伦理缺失。以便政策决策者进一步认识制度伦理的重要性，增强制定房地产制度的伦理意识，以确保房地产业中的相关制度符合公平、正义等伦理要求，推动我国房地产业全面、持续、健康发展。

关键词：制度权益伦理

中图分类号：F293.31文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)04-263-02

中国房地产市场化改革已历经10余年，房地产业作为经济发展的一个重要支柱，目前正处于一个高涨的阶段。房价越来越高，影响着越来越多人的生活。而与房地产业相关的制度也逐渐受到人们的密切关注，相关制度背后的伦理缺失与伦理诉求也引起很多人的思考。

与房地产业相关的制度主要有五项，分别是政治制度、土地制度、银行制度、商品房预售制度和房产税费制度，这些制度构成了我国目前房地产运行的制度体系，其伦理缺失，随着经济的发展，逐渐显现出来。

一、相对滞后的体制，致使中央政府的房地产宏观调控屡屡受挫、低效，广大中低收入阶层的利益遭到不同程度的掠夺，违反了宪政基础上的政治伦理

中国是社会主义国家，人民民主专政是最根本的政治制度，中国的一切权力属于人民。各级人民代表大会是最高权力机关，各级政府是行政机关，人大和政协监督政府。但在具体实践中，出现不少弊端，归纳起来，主要有以下几点：

1、权力的约束机制软化。改革开放以来，我们党逐步顺应时代潮流，放弃计划经济，选择市场经济，但权力的监督和制约机制比较软弱。

2、法治进展比较缓慢。在司法方面，有法不依、执法不严、违法不纠、司法不公的现象时有发生；普通民众和各级官员办事时优先考虑的往往是人际关系而非法律法规，讲人情、凭关系的习惯仍未根本改变。

3、体制性腐败时有发生。贪污受贿、权钱交易无法杜绝。不少部门、单位的领导已变成当地的权力垄断者，权力流动比较缓慢，年轻干部很难有施展才华的机会；各级官员们公款吃喝、公款旅游依然较多。

4、民主化程度仍然比较低。民主化主要包括公正的选举制度、参与政治程度的大众化、政府决策程序的民主化等。人代会、党代会权力的实现度不高，与人民民主的要求还有距离。

但是，随着时代的发展，民主化已经成为世界潮流。公民权利是国家权力的基础，国家权力是公民权利的保障。权利不是来自于国家的恩赐，而是国家权力存在的合法性依据。因而国家权力的存在和行使，应当以公民权利的保障为出发点和归宿。

政治体制的相对滞后，也必然导致房地产领域中的腐败现象层出不穷，屡禁不止。这是因为房地产开发具有流程多、开发周期长的特点，从土地的“招拍挂”，到规划、评估、测量、质检等环节，都有很多寻租行为和腐败现象的发生。

二、“公有产权”的土地制度，容易造成资源配置的不公平和低效率，违反“产权”伦理

关于产权伦理，笔者比较认同湖南大学罗能生教授的概括。他认为，产权伦理是指调节人们之间财产权利关系的价值观念、伦理规范和道德意识的总和，它体现在产权制度安排和人们处理财产关系的实践中。产权伦理有三大基本原则：

1、产权正义原则。该原则包括：(1)产权获得正当性；(2)正当产权的不可侵犯性；(3)财产权利与责任的一致性。

2、产权公平原则。该原则包括：(1)拥有财产权利的平等；(2)获得和使用产权的公平；(3)以共同富裕为最高目的。

3、产权主体性原则。所谓产权主体性原则，是对产权制度安排和产权活动中主体的道德权利和伦理责任的规定，它要求人们在处理产权关系时，要充分尊重产权主体行使权利的自主和自由，自觉承担产权使用的主体责任，使产权安排有利于主体的发展和价值的实现。

上述三大原则相互作用、相互联系，共同构成产权伦理的基本内涵，也是衡量一种产权制度是否合伦理性的判断依据。

中国是一个以公有制为主体的社会主义国家，国家的土地以“公有产权”的形式掌握在各级政府手中，由于是权力配置土地，这就导致整个国家土地配置过程中的高成本低效率。更有甚者。不少腐败官员打着国家、集体的旗号掠夺土地收益，都可以在这种“公有产权”的土地制度下，以集体的名义掠夺财富，违反了“产权”伦理的公平原则。

三、“产权改革不到位”的国有商业银行制度，容易把坏账转嫁到全体国民身上，损害社会公平

产权明晰、权责分明、政企分开，是现代企业制度对产权的要求。但是，当前我国国有商业银行的产权特点却是：国家是国有商业银行唯一的产权主体，国家作为抽象的，非人格化的所有者，事实上无法行使所有权，这就出现了产权主体虚置，产权关系不明确等弊端，使“内部人控制”现象突出。

“产权改革不到位”的国有商业银行，在业务运作中容易产生呆坏账。目前，在各地房价持续走高的过程中，国有商业银行发放的各项房地产贷款的数额已经十分巨大，许多坏账正在积累。据国际清算银行发布的数据，截至2005年年底，中国的房屋贷款市场已经高达2270亿美元。规模居亚洲之首。中国的房屋贷款市场总额已占中国GDP总额的10％。而这些巨额的贷款，有不少是在违规操作下完成的，层出不穷的违规操作，使房贷质量大打折扣。

为缓解即将到来的坏账危机，2007年8月以来，一场房贷紧缩风波席卷全国。各大城市的新房贷款首付已提高到40％，深圳建行、中行的二手房贷已经基本暂停。2008年以来，深圳相继出现了不少业主“断供”现象，对于国有商业银行来说，目前的形势比较严峻。

四、“利开发商、损消费者”的商品房预售制度，违反了正常的营销伦理，损害社会公正

商品房预售制度是为了解决早期房地产企业的发展资金不足而设立的。1994年。建设部主导设立了商品房预售制度。商品房预售有利于房地产开发商吸收资金，缓解资金的压力。但却留下很多制度空白，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。具体弊端表现在以下几个方面：一是法律风险比较大；二是消费者缺乏购房款用途的法律保障；三是剥夺了购房人对商品房的知情权；四是履约期限过长导致风险加大，容易损害消费者利益；五是商品房预售容易造成房地产价格泡沫；六是“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金；七是房地产风险主要由银行和购房人承担。

因此，商品房预售制度侵害了消费者的知情权、平等权等权益，增加消费者购房风险，损害消费者的经济利益，违反正常的营销伦理，损害社会公正。

五、“重交易、轻保有”的房地产税收制度，易造成畸形的财富分配，不利于社会公平

房地产相关的税费项目不仅繁多，而且各地方的情况差异较大。

1、税费种类繁多。目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种。有的地方甚至超过百种。

2、税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课。造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。

3、税制本身存在有欠公平之处。主要体现在内外税制不统一和城乡税制不统一两个方面。内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。城乡税制的不统一指的是城镇企业的房地产征税而农村企业的房地产不征税，同样造成不公平竞争，也不利于促进农村土地的集约化利用。

4、计税依据不科学，征管漏洞大。由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面的计税依据难以合理确定。目前也还缺乏对房地产严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。

5、房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范。因此，“重交易、轻保有”房地产税收制度，有效保护了地方政府以及炒房者等强势群体的权益，损害了普通购房者等弱势群体的权益，是一种畸形的财富分配，起到扩大贫富差距的负面作用，有损社会公平。

责编：芝荣