旧房改造工程造价控制探讨

袁　珽

摘要：随着我国经济建设的迅速发展和城市用地日趋紧张，在建设新区的同时，改造旧房屋工程也成为城市发展的补充。这类项目在实施过程中基本都处在边设计、边施工、边修改的循环过程中，难度较大。文章对旧房改造的造价控制进行了探讨。

关键词：旧房改造；工程造价控制；结算管理

中图分类号：F426文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）05-0134-02

工程造价控制，是指在满足项目质量标准的前提下，在投资决策阶段、设计阶段和建设项目施工阶段把工程项目的投资控制在批准的限额内，力求在项目建设中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。工程造价的控制与管理是一个动态过程，市场经济变化多端，使工程投资的确定与控制变得更加复杂，这就需要我们对工程造价控制始终贯穿于项目的全过程。

随着我国目前经济建设迅速发展和城市用地日趋紧张，在建设新区的同时，改造旧房屋工程也成为城市发展的补充。和新建项目相比，旧房改造工程总体面积较小，投资少，却所占的综合量多而广；改造工程在建筑结构上变动较少，主要是为了符合现在的计算机网络、消防等的新标准要求以及对房屋美观和功能的提升。基于这样的情况，使我们对这类项目的全过程造价工作要求更高，而这类项目在实施过程中基本都处在边设计、边施工、边修改的循环过程中，难度较大。本文尝试对旧房改造的造价控制进行探讨。

一、科学决策

项目决策是否科学合理，从根本决定了投资的经济效益和社会效益。改造项目由于其复杂性，科学的决策更为重要。首先，对于房屋改造方案，需要充分和深入的论证，比较各种方案的经济性、社会效益、项目定位等。旧房改造，特别是居民区的旧房改造，牵涉面较大，要针对各种户型制定不同方案，针对不同家庭的意见进行统一，项目方案的制定困难很大。这就需要进行充分的调查研究、比较论证、经济分析。改造的思路确定后，还要严格论证哪些部位需要更换，哪些地方可以保留等。一般可以采用成本效益分析、价值工程法等多种手段，以科

学的方法进行宏观和微观分析，才能得出科学的、实事求是的结论。

二、施工阶段的造价控制

（一）控制材料用量和价格

在工程造价控制中对材料费用的控制是主要的，因为材料费在工程中占有很大的比重，一般占预算费用的70%。因此必须在施工阶段严格按照合同中的材料用量进行控制，合理确定材料价格。由于旧房改造的特殊性，施工过程中会有变更，必须随着工程进展情况深入现场，掌握第一手的施工情况，这样才能掌握对应的材料信息。做到在施工过程中及时审批材料价格，为决算提供有力依据。如在南京水利科学研究院虎踞关与广州路片的居民楼旧房改造过程中，油漆涂料这一材料主要使用在楼房外墙重新粉刷以及旧房扩建后的内墙粉刷。这一过程的主要内容有：涂外墙漆，涂乳胶漆，满批白水泥二遍，打磨砂纸。那么，对于材料的控制主要在于：粉刷过程中用的材料和定额中的材料是否一致；外墙漆和乳胶漆的遍数与定额是否一致；平整度、粘结度是否符合标准。以上几条，在施工过程中是否发生，都对材料的造价控制有影响。

（二）施工中的变更控制

由于改造项目的特殊性，引起变更的原因很多，所以在施工过程中，必须严把变更关。在实施工程变更前必须弄清楚工程变更的根源在哪里，是否为非变不可，是否有其他替代方案等。对于必须变更的，一定要坚持变更；而对于有必要变更的一定要在充分论证的基础上，实行集体决策。对于可变可不变的，考虑成本和工期的基础上一般应坚持不变。在工程量清单计价下，切忌变更随意性导致带来工程损失。在不得不变更的情况下，在保证变更目的的前提下，尽量使用价格低的材料代替价格高的材料。造价工程师必须依据工程变更内容认真核查工程量和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较，检查每个子项单价、数量和金额的变化情况，计算该项工程变更对总投资额的影响。

在旧房改造工程中，往往有一些情况是原本设计时没有考虑到的。比如在旧房扩建后，发现可能会导致室内用电设计负荷增大，必须考虑电容量增容。这项费用在概算中是不包括的。这样的情况在改造过程中会遇到。

（三）施工中的现场签证控制

在工程实施过程中，签证发生主要在以下几方面情况：（1）由于建设单位原因，未按合同规定的时间和要求提供材料、场地设备资料而造成的施工单位的停工、窝工损失。（2）由于建设单位原因决定工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误等造成的施工企业的窝工、停工、返工而发生的倒运、人员和机具的调迁等损失。（3）在施工过程中发生的由建设单位停水停电而造成的工程不能顺利进行，且时间较长，施工企业又无法安排停工的经济损失，所以在改造过程中，造价工程师应该经常深入第一线，做好巡查工作。对于施工中必要的变更，必须签证。

三、加强结算管理

建筑工程竣工结算是整个工程造价控制最重要的一环，竣工决算反映了整个工程的实际造价。和新建工程相比，旧房改造项目的结算难度有所增加。其主要原因是改造工程的特殊性使得边设计边施工的具体情况时有发生，施工工序也与新建不同，这直接导致工程量清单中综合单价虽然在合同签订时为结算价，但因实际施工时并未按照清单中的步骤去做。这就要求造价工程师建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，做到对材料、机械、人工的耗用心中有数，而且还必须熟悉市场价格。在进行工程竣工结算时，必须到工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等。最后，根据实际情况制定出合理的价格，这样才能使工程造价结算确切、合理。