谈闲置土地的处置办法

[摘 要]通过对闲置土地定义及其成因的分析，对如何处置闲置土地主要从等执法必严、建设用地供应动态监测、盘活开发商囤积的土地等几方面入手。

[关键词]闲置土地 盘活 处置

作者简介：吕美霞，1972年11月，女，毕业院校：天津城市建设学院，本科，房地产经营管理专业，工作单位：天津市国土资源和房屋管理局宝坻区国土资源分局。

当前，我国正在步入工业化和城市化快速发展的时期，建设用地呈现供需紧张和闲置浪费并存的局面。土地的大量闲置造成了诸多不良影响，直接导致土地低效利用和资源的浪费。2008年，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，明确要求严格执行闲置土地处置政策。如何加强闲置土地管理，成为我们所面临的一个新问题。

根据闲置土地处置办法（国土资源部第5号令）第二条，闲置土地指土地使用者依法取得使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或土地行政主管部门建设用地批准颁发之日起满一年未动工开发建设的；

（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

土地闲置有多方面的原因，既有用地者方面原因造成的，更有历史原因形成的闲置土地：①城市政府过度强调城市土地的成片开发，从而导致越来越多大块宗地的出让，使得开发商难以在短时间内全部开发；②地方政府城市规划使得原来协议约定好的项目无法通过审批，随着土地一级市场的建立，土地的商品价值得到市场的确认，土地市场供不应求的状况导致闲置土地的当前市场价格远高于当初的供给价格，价格的巨大差异给闲置土地使用者带来了潜在的获利机会，但由于目前土地二级市场建立的滞后，迫使开发商持地观望再转让或开发，以取得更高的收益；③开发商由于资金紧张，无法开工，导致土地闲置；④由于城市的发展，拆迁过度造成的抛荒土地、年久失修的破败房屋、停工待料的烂尾楼、废弃的工厂、长期不用的仓库等等。

土地闲置已成为影响我国现阶段社会经济发展的突出问题，为加强土地利用和闲置土地管理，可通过建立健全相关法律法规，完善管理制度，以便充分发挥土地资源效益最大化几方面入手。

1．对于闲置土地，应按照《闲置土地处置办法》等相关法律法规的规定严格执行，不能走过场，要落实到实处，真正做到执法必严。

2．开展建设用地供应动态监测工作。建立土地利用供应动态监测基础数据采集、更新、传输的长效机制，并充分利用间接管理手段、动态管理机制和事后监督检查加强对用地主体监管，形成日常监管与专项监管并存的新格局。无论是收取土地闲置费还是闲置两年后无偿收回都是事后查处，是对资源、资金、人力、物力的巨大浪费，实行动态监测，使监管前移，对闲置土地进行全过程、多层次的跟踪、督查，实现对建设用地开发建设的时时监控。建立健全土地闲置预防体系和土地闲置处置体系，完善闲置土地的相关法律法规体系，修订统一的闲置土地情形认定标准，建立建设用地开发利用巡查制度，全面提升土地开发利用情况的信息公开程度，为社会监督土地闲置提供顺畅的渠道。

3．在我国当前的市场背景下，切实盘活城市闲置土地，尤其是开发商囤积的房地产开发用地，让这部分土地顺利的进入市场，增加房地产用地的供应，这样可以从源头（土地）上实施房地产宏观调控，切实落实我国土地利用的基本国策，实施土地资源的节约集约利用，确保国有土地资产的不流失。由于开发商主观原因造成的闲置土地，按照规定收取土地闲置费，规定在限定时间内开发，逾期不开发的可允许其与其他单位合作开发或进行转让，同时重新限定其开发用途，并由政府退还由于开发用途改变所造成的土地出让金差价，或者由政府纳入储备范围，限定开发用途进行出让，或者允许其进行转让，同时限定其转让后的开发用途，并退还由于开发用途改变所造成的土地出让金差异。

4．市区土地资源的闲置或者被抛荒并非一蹴而就，大多数是在众目睽睽之下，却又在人们不知不觉的情况下，经过几个阶段的逐渐发展而成，短的有几年，长的十几年甚至更长。市区内被抛荒和闲置的土地资源是城市发展的一个宝，其地理位置往往十分重要，一旦得到开发，必将会造福于城市居民，有利于城市的健康发展。由此看来，所谓“闲置”和“抛荒”并不是“不想要”，更不是“不需要”，而且完全可以避免。市区被闲置和抛荒的土地资源并非如其表面那样分文不值，均有其内在的市场价值和使用价值，只要处理得当，可以暂时移做他用。

5．运用出让合同的约束力处理闲置土地。在处理闲置土地的措施上，完全通过闲置土地的认定等方式对闲置土地进行处置，不论在政策上还是在操作上都有一定的难度，且影响处置的效果和进程。而依照出让合同的要求来处置，则依法依规且有效。因为土地出让合同中的一系列条款本身就具有一定的约束力，当事人违反了相关条款，就可以解除合同，收回土地。

6．建立闲置土地退地制度。对未达到法定闲置标准，但已造成闲置的土地，鼓励用地单位与政府协商将土地退还国家，并获得原支付的土地出让金或土地取得费用的退款。对未满年的法定闲置土地，在依法处罚的前提下，允许用地单位与政府协商退还土地，并获得扣除土地出让金或土地取得费用的退款。对因利用不合理造成部分土地闲置浪费的，允许用地单位将闲置浪费的部分转让或以剩余使用年限的土地市场价格协商退还国家。