浅谈加强房地产开发项目的投资管理

徐光兵

摘 要：迈入新世纪，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命，开发观念倡导以人为本、品牌定位，因此从规划设计、建筑设计、户型设计、建材应用、质量和功能各方面要求越来越高，有加上09年的房地产面临宏观经济及金融风暴影响以及房地产市场的新的变化，房地产公司在项目投资实施全过程，必须采用有效的投资管理，从组织、技术、经济、合同与信息等方面挖掘潜力，降低成本提高项目投资管理质量，可以确保房开公司利润增长的必要手段和途径。

关键词：房地产开发 投资管理

投资管理贯穿房地产开发项目的前期可行性研究、设计、工程招投标、工程施工、竣工结算五个阶段。本文针对该五个阶段对项目投资管理谈谈自己的看法。供广大同行商榷。

一、 项目前期可行性研究阶段

第一、 项目的选择，房开公司应该根据政策、城市经济发展战略以及规划布局、市场供求状况以及自身资源的分析，有针对性的选择项目，重点在做好政策性跟踪、市场预测基础工作的前提下，对可选择的项目进行投资机会分析。

第二、 加强对拟建项目的可行性分析，房开公司应组织本公司相关的力量（如果没有个方面力量则委托项目咨询公司），对该项目的地段选择、建设规模以及各项技术经济指标，规划初步方案，建筑面积以及户型配比，潜在的目标客户分析，客户购买的心理分析，配套设施的水平分析，开发项目技术含量分析，风险分析，财务经济效益和社会效益的分析。

第三、 建立评审制度，房开公司项目可行性研究成果质量进行内部评审，内部评审完成后提交房开公司董事会决策，也可邀请有关专家对项目可行性研究成果进行评审和完善，并形成相应的记录文件，以提高投资效益。

第四、 项目方案设计，房开公司在项目前期可行性研究报告和市场调查，开发项目的产品策划定位后，形成项目可行性研究成果作为规划方案设计的依据。根据一些项目方案设计的经验教训，建议根据项目可行性研究成果编制相关方案设计招标条件，着重邀请几家具有相关实力的规划设计单位进行方案设计比选，在几家都拿出不同方案后，由公司组织相关专家论证，评选出最优的规划设计方案（或者是概念规划设计方案），为公司的决策该项目是否可行提供专业技术及经济数据的依据，如浙江正国房开公司开发的总府壹号工程，在项目前期的可行性研究邀请了三角洲策划公司进行开发项目的产品定位策划，项目方案设计邀请了温州建设设计研究院、浙江大学设计研究院、珠海建筑设计研究院等三家甲级设计院进行方案比选，并邀请了温州相关的专家进行评选，为公司董事会提供了专业技术及经济数据依据，通过与方案框算相结合或平衡，选择了温州建筑设计院的方案作为该项目的设计方案。

二、 项目设计阶段

第一、 设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量等方面起着决定性的作用。设计采取什么样的结构形式、布局、选用何种材料等与成本有着直接关系，尽管设计费在建设工程过程费用中比例不大，一般只占建筑安装成本的1.5%~2%，但对工程造价的影响达到75%以上。由此可见优秀的设计方案是项目盈利最基本的保障。房开公司除了委托一家实力较强的设计单位进行设计外，还应邀请本单位专业技术人员甚至请专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理等方法进行会审、论证，以求获得最佳方案。

第二、 设计阶段，应用竞争机制，积极推行建筑方案和经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套、绿化、景观均放在一起进行招标，可以促进设计方在项目的整体布局、建筑造型及使用功能上开拓创新，在工程造价上下功夫。

第三、 设计阶段开展限额设计，有效控制造价。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量及砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程、分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全、可靠、经济、合理的要求。在设计过程中，房开公司应对设计按专业进行监控（如果没这方面的实力，应邀请该方面的专家进行监控），在实行专业和设计项目组相结合的矩阵式管理，并监督设计项目组是否具有足够的质量和数量的人力资源确保设计质量，对哪些专业哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决，克服那种只顾画图，不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”。同时建立奖罚制度，无论任何一方在安全、可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。

三、 招标投标阶段

第一、 房开公司的项目一般在招投标阶段要求时间比较短，采用邀请招标办法确定咨询单位、监理单位、施工单位、设备及材料供应单位，因此对这些单位的选择，操作人员一定要遵循公平、公开、公正、诚信的原则，全面系统掌握拟选承包单位的信誉及综合实力。

第二、 房开公司操作人员应做好招标文件的编制工作，应收集、汇总、筛选、分析和总结以前各项目合同条件和招标文件，编制招标文件，对招标文件中涉及费用的条款应反复推敲，尽量做到知己知彼以利于日后的造价控制。

第三、 房开公司确定单位应合理低价者中标，应杜绝一味寻求绝对低价单位造成没有实力的单位的进入，影响日后的工程质量、进度、安全。

四、 工程施工阶段

第一、 工程变更及签证管理。工程在施工过程中，资金的投入是最大阶段，也是招投标工作的延伸，设计的实现，合同的具体化。通过招投标确定的合同价格，还有价格的增加以及减少只有通过工程变更及签证。加强和完善工程变更及签证管理，可以提高房开公司的投资收益，因此在办理每一个签证之前，必须进行工程量及成本增减分析，变变更的工程量成本事后的被动控制为事前主动控制。项目的管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理的地方加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中应先辨别真伪，审查虚实，判定是否该给多少的工程量，根据定额、合同条款等文件来判定该签证内容是否允许调整。

第二、 工程月报的管理。衡量一个企业的管理水平，主要从工程月报是事前控制还是事后控制。因为工程月报一般是工程投标完的一个合同固定价格，在施工管理过程中基本体现形象进度上，通过工程形象进度及工程造价相互结合，来确定每月支付的金额。

第三、 加强合同管理，减少工程索赔，控制工程成本。项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始，到保修结束，尤其加强施工过程中的合同管理，经常检查以前合同中出现的问题，做到以后改善，形成良性循环。施工合同的管理是公司管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。

五、 竣工结算阶段

第一、 加强对工程结算的审查，对工程结算的审核采用二级审核方式。先由现场项目人员进行初审，剔除计算书中不合理之处，再由房开公司成本控制中心做好复审工作，委托造价咨询公司进行第三方独立审核，这样既可以互相监督也可以保证结算的准确性。

第二、 结算完成后，及时对整个项目开发完毕评价工作，主要包含项目整体财务成本分析、效益分析、建设成本分析、前期费用成本分析、策划销售成本分析，这样一方面可以总结项目的成功和失败，吸取经验和教训，另一方面也可以得到相关的经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期的成本预测和成本控制提供参考依据。

总之项目投资管理是从项目可行性研究阶段开始到项目投入使用的全过程的管理，是一项系统性的工作，需要房开公司各部门参与、相互配合，也和质量管理、进度管理等互为关联的。抓好投资管理也必须抓好项目的质量、进度管理。同时要求房开公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、形象化、制度化。◆