论房地产项目成本管理

钱碧慧　马　静

摘要：本文重点从规划设计阶段、招投标及合同签订阶段、项目施工过程阶段、项目后评估阶段阐述成本控制的要点和方法。

关键词：房地产；成本；管理；控制

1 房地产开发项目成本管理与控制的目的

房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。

2 房地产项目的四大成本管理体系

要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，做到精细化成本管理，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构，实行动态成本管理。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

3 规划设计阶段的成本控制与方案优化

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。

4 招标过程成本控制

4.1 招标阶段成本控制

招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，在条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。

招标文件中要有合同主要条款，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。

4.2 招标过程成本控制实例

杭州某小区分三期开发，小区建筑面积50万平米，一期开发建筑面积116000平米，一期景观面积68000平米，根据公司成本控制目标，景观工程成本控制在280元/平米。一期景观工程在实施过程中，根据销售需要，先对16000平米的景观面积做景观样板区，由于时间较紧，所以对样板区景观工程采用议标形式，按费率94浙江定额按实结算，公司对目前的景观工程的市场费率行情进行了了解，最终硬质景观的综合费率为15％，软景（苗木）的综合费率为28％，通过计算样板区景观的单方造价为296元/平米。非样板区景观工程，公司采用总价包干的招标形式，通过招标非样板区的景观单方造价为273元/平米，比样板区景观工程单方造价节约23元/平米，节约造价119.6万元。公司对以上情况分析，节约造价有以下几方面原因：一是通过合同总价包干招标，投标单位在结合自身实力、优势下，报了合理的低价；二是通过招标，突出了竞争机制；三是采用总价包干形式，措施费包干，但按实结算的情况下，施工单位要求签证的措施费较多而且较高。通过这个案例分析知道，根据工程的不同情况，合理选择招标方式，对成本控制相当有利，项目操作工程应加强招标过程的成本控制。

5 项目施工过程的成本控制

编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。

6 竣工结算

6.1 竣工结算是有效控制工程造价的关键

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、落项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

6.2 结算流程

以某房产公司的结算流程为例说明：

结算注意事项：工程结算审核过程中，应由公司的工程造价人员全程跟踪监督和总体成果把关，项目公司的工程造价人员及时提供具体对帐结算资料信息并全程参与结算审核；查看结算资料是否齐全，包括原合同、合同补充协议、招标文件、编标答疑、询标纪要、图纸会审纪要、工程联系单、施工竣工图；项目公司工程部重点核对工程施工竣工图与实际工程情况是否一致；工程变更与实际竣工情况是否一致；结算口径与工程招投标口径是否一致；工程量的计算是否正确；市场价（无价材料）的计价（组价）是否正确，计价取费口径是否明确；查看甲供材料、施工水电费等需要扣回款项是否扣回；结算报告中应有综合说明，对甲乙双方焦点问题的计算/组价/取费口径及其它事宜规定等等进行说明；结算审核完成后应对工程各项主要经济指标（钢材、混凝土、水泥、砌体、安装管线系统等等）做出测算分析，形成文件资料；结算完成后检查结算资料是否收集齐全完整归档；

参考文献

[1]徐芳：关于工程项目的成本管理，《中国科技信息》，2005年第13期，P107

[2]米新英刘胜花：关于项目成本控制途径的探讨，《资本运营》，2005年第12期，P18-P19

[3]肖旭，设计阶段的工程造价管理和控制浅析，广西城镇建设，2005年，第八期，P68-P69

[4]王慧，设计阶段的工程造价控制，农村电气化，2001年，第三期，P12、P13

[5]农金艳，工程建设造价管理及控制方法，大众科技，2006年，第一期，P3