中小房地产企业竞争力影响因素及其竞争力提升对策

阎志强

摘要：笔者结合当前的房地产行业形势，探讨了中小房地产企业的竞争力影响因素，据此讨论中小房地产企业提高竞争力的对策措施。

关键词：中小房地产企业 竞争力

前言：目前，我国中小房地产企业，普遍存在着人力资源缺乏、企业规模小、市场竞争力有限、管理水平低、项目运作能力差、资产负债率高等现象，且大都处在一种相互模仿的阶段。我们可以明显看到，同一些一线的大型房地产企业或海外房地产企业相比，我国中小房地产企业在行业竞争中形势不容乐观。

一、中小房地产企业界定

本文结合房地产的行业特性，给出中小房地产企业的界定为：中小房地产企业是指规模较小（开发面积小于十万平方米）、员工较少（200人以下）、或销售额在15000万以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数100人及以上，销售额在1000万元以上；其余为小型房地产企业。具有2级以下房地产开发资质的房地产企业。

二、影响中小房地产企业竞争力的两大主要因素

中小房地产企业在发展过程中面临的问题和困难主要来自政策、经济两个方面。

（一）政策——土地门槛提高

房地产行业的发展离不开土地，而土地又属国家所有，所以国家对于土地政策的出台，无疑会对房地产企业尤其是占绝大多数的抗风险能力差的中小房地产企业产生巨大的影响。2005年从政府管理部门到金融机构，乃至税务机关，一只只“稳定”楼市、“挤压”泡沫的“看得见的手”纷纷向楼市“重拳”出击。“控制”、“稳定”成了近两年来政府出台相应政策的主题词，这些举措都意在推动房地产业朝着健康有序的方向发展。主要表现在以下方面：

1、房地产开发

随着房地产业的发展，最初的规定已经不能形成房地产企业任意开发的壁垒。2003年6月25日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121文件。通知要求，房地产企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。2004年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资金比例。房地产开发项目（不含经济适用房项目）自有资金比例由20%提高到35%。

据国家统计局显示，房地产开发项目中有70-80%的资金来源于银行。这对于那些原本资金实力不足、过分依赖银行贷款的中小房地产商而言，在国家逐渐抬高房地产行业的资金进入壁垒的同时，将会有越来越多的企业被屏蔽在房地产行业的大门之外。

2、土地使用权出让、转让制度

《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》和《房地产管理法》规定，房地产开发用地的取得有三种形式，对于公用地以协议转让的形式，对于特殊项目的经营性用地可以采取挂牌协议转让的形式，对于经营性开发用地实行招标、拍卖或者挂牌的方式进行公开交易。2004年被称为经营性土地运作的“大限”，3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”）要求各地要在8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此外，2005年3、4月间，国务院办公厅先后下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（即老国八条）和“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（即新国八条）。其中指出，要加大土地供应调控力度，严格土地管理。

这是对以前很多中小房地产开发企业靠关系拿地、批地的经营方式的一种颠覆，虽然有三种形式可以取得土地，但对于经营性开发用地国家明令限制实行招标、拍卖或者挂牌的交易形式。随着土地价格的不断上涨，越来越多的中小房地产开发商已经没有资金实力来取得具有开发价值的土地，这不仅加剧了房地产商之间的竞争，同时也加快了中小房地产企业被洗牌出局的步伐。

3、房地产企业税收

在我国所颁布的房地产业法律法规中，政策性规范较多，法律规范较少；暂行性的法规、规章多，长期性法律、法规少；适应计划体制的法规多，适应市场体制的法律、法规少。这也从一个侧面反映出我国房地产业的投资行为、市场秩序都有待于进一步规范。从2002年到2005年期间这一系列调控房地产市场的政策被称为“房地产新政”。国家在逐渐规范房地产行业，力在使这个资本密集型的行业通过兼并重组一些资质低、自身资金不足的中小房地产企业，对有限的资源进行整合，从而使房地产市场步入理性发展轨道，各种迹象都表明中国的房地产业要开始一场大范围深层次的洗牌运动。

（二）经济——资金压力陡增

近些年，增加开发商资金压力的政策频出。2003年“121”号文件和提高准备金率给开发商资金运转和经营性举债能力带来直接的政策冲击，2004年的调控紧缩更是给整个房地产行业带来了强大的政策冲击。土地和信贷成为房地产行业承受政府调控紧缩和行业整顿的两个主要受力点。2004年1至8月，国家和地方出台的各项主要政策进一步增加了房地产企业的资金压力：终止经营性土地协议出让、实行“招拍挂”市场转让和控制新增土地规模，增加了房地产企业土地储备成本；房地产开发贷款受到严格控制、项目自有资金提高，降低了开发商的债务杠杆；此外，建筑企业贷款和住房消费贷款的严格监管，进一步限制了开发商惯用的经营性负债能力。土地储备资金压力最为明显。运用应付账款和预收账款的经营性负债杠杆在受到央行“121号文件”等调控政策约束后，开发商项目开发资金压力骤然紧张。除此之外，去年以来开发商加快了土地和项目储备的步伐，这进一步绷紧了开发商的资金链条。譬如，房地产龙头企业“万科”在央行“121号文件”发布后至今，总共增加至少185万平米土地储备，需要支出的现金约43亿元。

整个行业的土地储备扩张带来的资金支出压力不仅源自土地储备面积的绝对增长，还体现在以下几个方面：（1）土地出让金支付方式的规范。政府加强了开发商土地价款的支付时间管理；（2）土地交易市场化推动出让价格上涨。据统计，公开竞标土地出让20价格一般高出底价40%左右，挂牌出让高出底价15%左右。严格推行“招拍挂”市场化出让的“71号文件”更是增加价格上涨预期；（3）土地价格直接上涨。2004年上半年全国土地交易价格同比上涨9.5%，部分城市价格涨幅较高，如杭州为66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%；（4）中央推行土地垂直管理，从土地规划、储备、出让和投资方面加强土地一级市场调控；（5）出让载体类型有所变化，如上海等地开始推行“熟地”出让。在“生地”转让下，开发商可以借用经营性杠杆减少资金支出和获取高额回报；“熟地”出让既增加了资金支出压力，也降低了投资回报。

三、中小房地产企业提高竞争力的对策

1、管理决策的前瞻性、科学性

精心确立经营理念。要依法运作房地产项目，做到可持续发展；冷静选择地块、科学定位项目。参与土地竞标要根据自身能力投标，竞拍前要做好房地产市场的调查、分析和预测，根据市场需求确定项目内容。

建立科学的决策机制。制定科学的企业发展战略，向规模化、集约化、科学化方向发展。要准确把握房地产行业发展趋势，研究房地产行业的环境，熟悉政府出台的关于房地产的法律、法规、税费政策以及管制手段等。

2、探索新的开发模式

联合竞买土地使用权。两个或者两个以上中小企业可以签订协议，联合参加国有土地使用权的竞买，土地使用权竞得后，双方共同投资开发建设，共同分配收益，共担经济风险。

联合开发。某开发企业竞得国有土地使用权后，中小企业可与其共同投资，共同建设，共享收益，共担风险。

团购。中小房地产企业如果缺乏资金，可以在有意竞买某宗土地之前，与某单位签订团购意向，由团购方提前支付一部分资金，去竞买国有土地使用权。国家取消福利分房后，有团购意向的单位非常多，这样中小房地产企业就可以获得项目，当然团购的利润相对较低。

3、拓宽融资渠道

探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

委托贷款。就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。◆

参考文献：

[1]金碚.企业竞争力测评的理论与方法[J].中国工业经济，2003，(3)

[2]陈德铭，周三多.中小企业竞争力研究[M].南京：南京大学出版社.2003

作者单位：太原理工大学